上海市临港围合式住宅规划实践探索与对策建议

李 萌

0 引言

随着居民居住水平的不断提高和房地产业的迅速发展，我国住区的规划设计模式也日益丰富，小型开放的围合式住宅和超大封闭的行列式住宅这两种设计模式时时引发学术界的比较和反思。在促进邻里交往、建设和谐社区的导向下，围合式住宅已成为未来住区的主要发展趋向。近年来我国围合式住宅的实践也屡见不鲜，包括北京菊儿胡同，上海安亭新镇、上海创智坊、都江堰壹街区等，但均是在特定的背景和条件下得以建设完成，实际上由于我国大多数地区住宅受到朝向、日照通风等诸多条件限制，围合式住宅并未得到普遍推广建设。

自2011年起，为创造公共生活丰富、街道界面尺度宜人的城市街区，上海市城市规划建设在各类规划编制中强化街道广场的界面控制，并通过《上海市控制性详细规划技术准则》明确相关技术规定，要求加大支路网密度、缩减住宅街坊面积以及加强住宅街坊的围合度等。同时，上海市也在有条件的地区逐步推进了一系列围合式住宅项目的规划建设，如临港限价商品房①下文中“临港限价商品房”均简称为“临港限价房”。、松江佘山北大社区、徐汇龙南佳苑等保障性住房。其中临港限价房项目为推进最早、最为成熟的围合式住宅规划试点，从规划设计到项目实施整个过程中都对围合式住宅开展了深入研究和实践探索，对保障房建设以及住区发展有着积极意义。

1 临港限价房项目的设计实践

1.1 项目特色分析

临港限价房项目位于临港主城区一期西北向居住岛范围（图1），基地由临港大道、杞青路、铃兰路和环湖路西侧绿地围合而成，总用地面积约为61hm2。临港限价房是2011年上海市推出的首个限价商品房，本项目对于围合式布局的尝试，一方面是顺应《上海市控制性详细规划技术准则》的导向要求，另一方面也遵循了其自身特色。

图1 区位图资料来源：作者自绘。

图2 城市设计征集优胜方案资料来源：上海同济城市规划设计研究院绘制。

图3 土地使用规划图资料来源：上海市浦东新区临港新城中心区一期建设区WNW-C1地块控制性详细规划调整。

图4 标段划分图资料来源：作者自绘。

一是住宅类型，限价房是在特定区域内建设，以限定的销售价格面向特定条件对象配售。作为保障房的一种类型，限价房具有受政府直接调控且不参与房地产市场经济竞争的特性，因此在设计创新上，限价房具有更多的发挥空间。二是目标群体，限价房是浦东临港地区为吸引和留住人才所采取的一项特殊措施，其居住人群主要针对临港产业区、张江高科技园区等引进人才及技术骨干，属于较年轻的年龄层，因此更加提倡住宅产品的多样化与创新性。三是地形特色，基地地形道路走向与南北向约成45°夹角，做围合式布局时住户多为东南、东北、西南、西北等斜朝向，大部分能满足日照要求，正东西向住宅不多，为围合式布局的尝试创造了前提条件。

1.2 设计模式创新

相对独立的围合街坊由于居住需求、外部环境各异而趋于多样化，在住区整体风貌统一上增加了难度。因此项目在设计组织上借鉴都江堰壹街区的操作经验，采取“总体控制先行、规划制定导则、多家设计参与”的模式。将总体城市设计方案转化为法定控制性详细规划和设计导则，突出规划层面上的刚性控制和设计引导；在此基础上引入多个建筑团队和景观团队，强化各个住宅街坊的特色设计。规划的整体控制、建筑的多样化设计以及景观的环境优化，三者的相互配合和修正最终使围合式住宅的理念得以在设计中较好的实现。

（1）多轮方案比选 ，总体控制先行

以“住宅产品体现产城融合、公共空间力求尺度宜人、塑造连续有序的街道界面、住宅组团加强围合度，增强街坊内部的安全感和归属感”为总体设计要求开展城市设计方案征集，最终确定上海同济城市规划设计研究院为优胜方案（图2）。该方案摒弃以往传统大街坊、全封闭、南北行列式的住区模式，以高密度、窄路幅的支路网系统形成小尺度的围合式布局模式，塑造更加人性化的城市社区空间，充分体现了“以人为本、和谐社区”的设计理念。

（2）编制法定控详，规划制定导则

将总体城市设计方案转化为法定控制性详细规划（图3），对住宅规模、空间结构、建筑高度以及街道界面等予以刚性控制。地上总建筑面积为64万m2，总户数约为8 400户，规划毛容积率控制在1.0左右，住宅地块的开发强度以1.6为主，局部地块控制在2.5以内。除控制性详细规划的刚性控制以外，城市设计导则还在整体风貌、建筑肌理、交通组织、竖向设计、街道界面以及空间尺度等方面进行总体引导，为后期建筑与景观设计提供指导依据，在追求个体街坊多样性和识别性的同时保证住区的整体协调性。

（3）突出街坊特色，多家设计参与

在统一规划的引导下，上海同济城市规划设计研究院负责总控协调，16个街坊分别由上海建筑设计研究院有限公司、上海尤安建筑设计事务所、上海阿科米星建筑设计有限公司、SBAGmbH德国、同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、上海中房建筑设计有限公司、上海天华建筑设计有限公司、赛朴莱茵（北京）建筑规划科技有限公司上海分公司8家建筑团队承担设计（图4）。各个住宅街坊建筑设计充分挖掘自身环境优势，因地制宜地设置围合式住宅组团，各自形成独特的住宅风格和形象（图5，图6）。

图5 总平面图资料来源：上海同济城市规划设计研究院绘制。

图6 鸟瞰图资料来源：上海同济城市规划设计研究院绘制。

图7 5层住宅围合街坊资料来源：临港限价房建筑设计项目组绘制。

图8 8层住宅围合街坊资料来源：临港限价房建筑设计项目组绘制。

图9 11层住宅围合街坊资料来源：临港限价房建筑设计项目组绘制。

1.3 围合式住宅的设计构思和具体做法

1.3.1 维护城区整体轮廓，强调住区风貌统一

居住区作为城市主要背景肌理，控制高度对维护城市整体轮廓尤为重要。围合式布局通过适当增加一部分东西向住宅，提高了建筑密度，能在相同容积率下，有效降低建筑高度，从而改善城区的整体轮廓。

临港限价房项目整体建筑限高控制在45m以下，除沿外围临港大道、铃兰路和南侧绿地局部布置11层小高层住宅以外，内部和沿河区域均布置4—5层或8层多层住宅。比较行列式方案，在住宅建筑量增加7万m2的情况下，11层及以上建筑占住宅建筑面积的比例由约30%下降到约20%，建筑高度从原14层下降到11层；沿夏涟河的多层住宅建筑高度由6层下降到4—5层，空间尺度更加亲切宜人，所形成的“低层高密”住区风貌有效地维护了临港新城的城区整体轮廓。

1.3.2 优化围合空间尺度，塑造宜人院落空间

小尺度街坊是围合式住宅实践的前提条件。临港限价房项目在前期整体设计阶段对街坊尺度做了深入研究，利用风车型城市支路（12—24m）将用地划分为13个围合街坊，住宅街坊用地规模控制在2—5hm2之间，支路间距控制在150—200m之间。以此为基础，通过围合式布局限定产生内向性的院落空间，能吸引居民到室外活动，促进邻里交往，形成有活力与归属感的居住氛围（图7-9）。此外，围合式布局也限定了一定规模的居民集聚和明确的领域范围，增强居民对领域空间的责任感和监视机会，进一步加强了住区的防卫功能。

1.3.3 塑造开放街道空间，强调沿街建筑界面

传统大规模的居住区与城市结构脱离，形成城市中封闭式的“大院”。城市被分割成相互隔离的独立区域，街道空间的活力和生气逐渐丧失，只能看到呆板的行列式住宅山墙和小区围墙。围合式街坊布局为住区面向城市开放创造了条件，街坊外部一侧和城市紧密结合，回归生气盎然的街道空间，街坊内部私密性的院落空间被住宅包围，居住氛围安全宁静（图10）。

为形成开放性的城市住区，建筑沿街界面控制在临港限价房项目试点中得到充分重视和推广。控制性详细规划中将划分街坊的道路控制为面向公众开放的城市支路，并沿规划纬一路（12m）、规划经一路（15m）、夏栎路（24m）和夏涟河等主要界面控制70%的贴线率，街道与两侧 12—24m的住宅建筑形成适宜的高宽比（1—1.6）。同时强调临街住宅底层功能多样化的街道空间，沿主要道路的住宅底层配置社区级商业设施，形成连续的商业街；其余支路以4—5层的多层住宅界面形成开放友好的街道步行空间（图11）。此外，为了避免住宅底层住户受到街道负面干扰，设计中将住宅的室内外高差提高至1.2m，而小院与街道保持0.9m的高差，形成了双层台地，即保证了安全与隐私，也不影响街道感受，还创造了小院空间，可谓一举三得（图12）。

1.3.4 引入多家设计团队，提供多样住宅产品

围合式布局为保证一定的围合度和建筑转角界面的连续性，会形成不同朝向、房型的多样化住宅产品，满足不同经济收入与不同需求的住户。在户型设计上，临港限价房项目打破传统以面宽进行分割大小户型的方式，除提供普通单元式户型外，还创造出“零公摊”跃层实用性户型和层层退台，带户外露台的花园式户型等，其中“零公摊”跃层住宅的一层跃二层户型由内部庭院入户，三层跃四层户型通过无顶盖的室外楼梯和室外走廊入户，将公摊面积全部转化为套内面积，使得房率达到100%，并通过精细化建筑设计实现4个居住空间全部自然通风和采光。此外，还针对围合式住宅所形成的转角和东西向部位，分别创新设计了园厅户型和L型户型。在日照条件较差的情况下，通过优化户型设计尽可能提高通风、采光条件，增强视野开放性，提高居住舒适宜居度。

2 主要实施难点

完成设计后，临港限价房项目进入项目审批阶段。由于围合式布局模式在住宅建设标准、物业管理以及安全技术防范等方面均与目前常用的行列式布局模式存在差异，与现行的规范存在一定矛盾，因此项目在审批实施中遇到诸多限制，方案不得不进行一定修改，导致围合式布局的实施效果大打折扣。

2.1 朝向和日照问题

《上海市住宅设计标准》（2011）针对住宅朝向规定②见《上海市住宅设计标准》（DGJ08-20-2007[2011版]），第4.1.4条。：“小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35°—南偏西35°。在特殊情况下其朝向南偏东45°—南偏西45°”；针对日照规定③见《上海市住宅设计标准》（DGJ08-20-2007[2011版]），第3.2.1条和第3.2.2条。：“多层住宅满足间距要求，高层住宅满足冬至日连续1小时日照要求”。为形成围合式布局以及连续的住宅界面，方案适当布置了一定东西向住宅，且新建住宅中存在约10%的住户无法满足日照要求。上述朝向和日照规定使得方案中朝向超过45°，以及不满足日照的住宅被全部取消，造成大部分住宅街坊的围合度降低，部分住宅街坊的围合形态受到较大影响（图13）。

2.2 物业管理问题

依据《上海市住宅物业管理规定》④见《上海市住宅物业管理规定》（2011），第七条。，独立的住宅物业管理区域应由市政道路或河道分割的街坊划定。为形成小街区开放型住区并加强沿住宅道路的公共开放性，临港限价房方案将划分街坊的规划道路均设计为城市支路。由于城市支路增加，导致产生的物业管理区域数量多达13个，且每个物业管理区域的人口规模较小（1 000—1 500人）。若按照《上海市住宅物业管理规定》和上海市《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》，针对每个物业管理区域独立配置配套设施，势必会造成资源浪费。考虑到对上述多个独立住宅街坊的物业管理较困难，方案最终只将夏栎路保留为城市支路，其余道路均作为小区道路控制，将物业管理区域由13个缩减至5个。

2.3 安全技术防范问题

按照上海市《住宅小区安全技术防范系统要求》（2010）⑤见上海市《住宅小区安全技术防范系统要求》（2010），第5.1.6条。的常规要求，目前封闭式住宅小区普遍采用的安全技术防范方法是在物业管理区域周边设置实体围墙，但此方法并不适用于开放型的围合式住区，封闭的围墙会导致街道界面的开放度减弱，也使得不同住宅街坊之间的步行绿带无法连通，景观步行系统被围墙割裂，公共空间环境品质受到较大影响（图14）。

2.4 市场接受度问题

长期以来我国居民已形成比较固定的居住模式和习惯，南北朝向对于绝大部分居民而言，意味着健康与舒适，因而也是众多开发商的必然选择。围合式布局所形成的东西向住宅，除了要解决朝向、日照、物业管理等技术问题外，还需要挑战人们对于南北朝向的思维习惯。因此，围合式住宅能在多大程度上受到市场的接受和认可还是个未知数。

图10 围合街坊内外剖面示意资料来源：上海同济城市规划设计研究院绘制。

3 对策建议

3.1 适度放宽住宅朝向规定, 为东西向住宅的出现提供可能性

图11 围合住宅的界面示意资料来源：临港限价房建筑设计项目组绘制。

图12 抬高沿街住宅室内外高差，形成双层台地资料来源：上海同济城市规划设计研究院绘制。

图13 方案调整前后住宅街坊的围合形态对比资料来源：作者自绘。

通过对国内外住宅的相关规定研究，英、美、德等国家，以及国内与上海同一气候区（Ⅲ类气候区）的杭州、南京、成都等城市，其住宅建设规范均只规定住宅日照、通风等标准，不对住宅朝向作强制性规定。而上海是唯一对住宅朝向做出直接规定的城市，此朝向规定从标准上严格禁止了东西向住宅的出现。自20世纪末设立审图制度以来，上海对该规定的执行日趋严格。经研究，在外部环境支持的前提下，东西向住宅可以满足冬至日连续一小时的日照标准，其室内日照光斑面积有时甚至大于南北向住宅。在夏季高温时节，上海东西向住宅的通风条件一定程度上也优于南北向住宅，可以满足住宅的卫生防疫要求。因此，在保证住宅宜居性的前提下，应适当放宽对东西向住宅的规范限制，使得东西住宅可以存在，从而为切实推进围合式住宅创造条件。

上海市城乡建设和交通委员会于2012年发布的《关于本市试点保障性住房项目中围合式住宅朝向问题的暂行规定》⑥见《关于本市试点保障性住房项目中围合式住宅朝向问题的暂行规定》（沪建交联〔2012〕1160号）。，允许在市政府认定的围合式重点项目中，布置一定东西朝向住宅，其建筑面积不超过所在规划单元编制范围内住宅总建筑面积的15%。最新实行的《上海市住宅设计标准》（2014）中⑦见《上海市住宅设计标准》（DGJ08-20-2014（2014版）），第4.1.4条。也适度放宽了住宅朝向要求，规定东西朝向住宅面积比例不超过总建筑面积的20%。上述规定为东西向住宅的出现提供了可能性，应通过建筑技术手段加强东西向住宅的遮阳和保温隔热性能，通过市场手段逐步提高居民对东西向住宅的接受度，为居住环境的整体塑造创造条件。

3.2 在保障已建住宅日照采光的前提下，为少量不满足日照标准的新建住宅提供政策救济措施

南京、杭州等国内其它城市日照标准均以《城市居住区规划设计规范》中规定的大寒日2小时为准，相比之下，上海所要求的冬至日连续一小时的日照标准更加严格。此外，南京、杭州和成都等城市都针对不满足日照标准的新建住宅颁布了相应的救济条款，为其在法规层面提供了协调的可能性。以成都为例，将除日照要求外均满足建设标准的一类生活单元作为“公寓”处理，并出台了《关于“公寓”建设管理的若干规定》（2006），规定“公寓”的建筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的20%，其土地手续同住宅办理，但在规划审批文件、房屋产权证等相关文件中对“公寓”进行明确标注，且设计单位在设计图纸中对“公寓”必须标注准确。

图14 方案调整前后的景观步行系统对比资料来源：作者自绘。

表1 临港限价房小区道路与市政道路物业管理对比表

总结国外相关经验，日照标准的应用应区分新建和已建住宅。日照标准的强制性应体现在保护已有住宅的采光权，使其日照不受到新建住宅的影响；而新建住宅在满足基本日照的前提下，日照标准则应以引导为主。针对新建建筑的日照标准，还应区分建筑的公私属性，对于公有建筑应严格要求满足日照标准，而对于私有建筑则可通过精细化设计或市场经济调节来解决日照问题。因此，在保障已建住宅业主的日照采光权的前提下，应允许出现少量不满足日照标准的新建私有住宅，并为其提供政策救济措施，通过建设方案的精细化设计，统筹考虑采光、通风、景观、户型等多方面要素，改善其居住品质。

3.3 在确保住区安全的前提下, 推进物业管理的精细化、小型化、开放性

按照《上海市住宅物业管理规定》⑧见《上海市住宅物业管理规定》（2011），第三十八条。和上海市《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》，物业管理用房、业委会用房以及社区配套用房应以物业管理区域为单位进行单独配设，且每个物业管理区域中物业管理用房按照区域房屋总建筑面积的千分之二进行配置，但不得低于100m2；业委会用房按照最低30m2配设；社区配套用房最低按照560m2/千人的标准配设。经测算，临港限价房项目中，相比于5个物业管理区域（将项目中的城市支路改为小区内部道路后物业管理区域减少至5个），若按照城市支路划分为13个物业管理区域，所需要配设的物业管理用房、业委会用房以及社区配套用房总建筑面积共增加约4 500m2，主要增加在社区配套用房面积上，增加约4 000m2（表1）。

经研究比对，上海市《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》中规定的社区配套用房面积标准与《上海市控制性详细规划技术准则》中社区级公共服务设施的千人指标基本一致。但由于多个物业管理区域之间的社区配套用房不能共享，且每个物业管理区域应至少满足560m2/千人，导致社区配套用房面积随着物业管理区域数量的增多而大幅增加。实际上，社区配套用房能否共享取决于物业公司的管理方式。针对大街坊住区，目前上海普遍采用的管理方式是一个物业管理区域聘用一个物业公司进行管理。为便于管理操作，社区配套用房一般以独立的物业管理区域为单位分别配设且不能共享。因此，围合式住宅若仍然按照目前基于大街坊住区设定的物业管理规定进行管理和设施配置，势必会造成大量资源浪费，应结合围合式住宅的固有特点，转变物业公司的管理方式，推进物业管理的精细化、小型化和开放性。

3.4 在满足安防要求的前提下, 探索安全技术防范的新模式

根据上海市《住宅小区安全技术防范系统要求》（2010），住宅小区的安全技术防范并未强制采用实体围墙的方式，住宅周界的建筑物外墙立面也可视作实体围墙（不包括与外界相通用于商铺、会所等功能的建筑物），无需另外设置。与外界相通的区域视作出入口，应按照《住宅小区安全技术防范系统要求》规定设置安全技术防范和访客管理系统。由于围合式住宅小型街坊的特点，住宅物业管理区域规模缩小，数量增多，街坊与外界相通的出入口也增多，使得安全技术防范和物业管理的人力、物力均相应增加，导致开发成本上升。其中针对规模最小的住宅物业管理区域—独栋住宅楼的安全技防和物业管理模式为安保和物业入楼，此模式管理效果较理想，但开发和物业管理成本也较昂贵，仅适用于较高端的住宅小区。

因此，小街坊围合式住宅模式会引起住区安全技术防范方式的转变，同时也会使得物业管理成本相应增加。应针对围合式住宅的安全技术防范模式进行深入研究，并适时修改相关规范，如取消实体围墙、鼓励采用周界电子防护系统、鼓励安保入楼等方法。在满足安防要求的前提下，确保社区公共步行系统和景观系统的整体连通。

3.5 建立住宅的综合评价体系, 提高东西向住宅的市场接受度

加强东西向住宅的市场接受度，一方面要加强对居住安全、居民交往等心理需求的研究，着力提高东西向住宅的舒适性，逐步改变人们的住房习惯和居住观念；另一方面要积极探索通过市场调剂和经济手段增强东西向住宅的可接受性。针对朝九晚五的年轻白领一族，其生活方式与上一代人明显不同，相比其他人群他们在住宅内的时间大大缩短，因而东西向住宅最不利的朝向因素可以因为相应居住者的生活方式而得到调和。此外针对朝向日照较差的住宅，应统筹考虑日照、采光、通风、景观、户型、价格等多方面要素，建立住宅的综合评价体系。以日本东云住宅为例[3]，除了日照指标方面，还重视其他多方面指标，在保证多数户型有良好日照的前提下，某一指标不理想的户型以另外的指标来加以平衡，例如每天平均日照时间少于1h的户型，拥有50m2的公共露台，为日照要求不高的住宅办公等特殊人群增加附加功能和价值，让每个户型都有其特点和适应性，满足不同类型的住宅群体需求。

此外，比普通住宅偏低的优惠价格也是增进东西向住宅市场接受度的有利方法之一，可以用价格优势来抵消人们心理上的偏见。但应注意的是，应保证有关住宅销售或租赁单位在进行东西朝向住宅销售或租赁时，将住宅朝向情况纳入销售或租赁合同并向购房者或承租者明示。

4 结语

我们所倡导的围合式住宅，并不是为了围合而围合，而是为了丰富住区模式的多样性，更是为了创建尺度宜人、和谐宜居的居住环境而提出的。临港限价房项目自身的地形特点和多团队的技术支持成就了这一次对围合式住宅的规划实践探索，无论是在规划设计方法还是相应的建设标准、法律法规上，都为围合式住宅的推广建设起到了积极示范作用。

临港限价房项目在推进实施过程中遇到的一系列问题也不容忽视。如果围合式住宅模式被广泛采用，将不可避免地涉及新的建筑、规划以及管理规范的制定问题。应结合围合式住宅小型化、精细化、开放性的特点，积极探索与之相适应的建设标准、法律法规以及管理模式等，以此来保证围合式住宅的可行性和舒适度的实现，从而为切实推行这种新的居住模式打下牢固基础。

（衷心感谢上海同济城市规划设计研究院项目组成员俞屹东、王宏达等提供相关资料和帮助，感谢临港限价商品房建筑设计项目组的同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、上海中房建筑设计有限公司、上海天华建筑设计有限公司等提供相关图片。）

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