试论中国房价的影响因素

黄灿灿

摘要：房地产行业是我国国民经济运行中的重要组成部分，在促进我国经济运行和发展方面有着重要作用。但是，由于我国房地产市场起步较晚，发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来。本文从房地产的相关理论出发，研究房地产发展过程、现状及影响房价的相关因素，并通过对我国房地产政策的研究和剖析，得出结论并提出相关的政策建议。

关键词：中国房价影响因素政策建议

一、我国房地产市场发展概况

1978—1991年，随着住房制度和土地使用制度的改革，我国房地产市场初步形成。从1992年开始，我国的房地产行业正式全面启动，与此同时全国陆续开始推行住房公积金政策。随着1993年安居工程正式启动，房地产行业开始迅速增长，月平均投资最高可达146%左右，但是，房地产市场在部分地区却呈现出混乱的局势。1997年开始，亚洲地区出现金融风暴，房地产业也随着进入了低潮时期。1998年以后，我国的房地产市场由于住房制度的不断深化和实物制度的取消而进入到了一个相对平稳的发展时期，房地产行业也成为了当时国民经济的产业支柱之一。2003年以后，由于住房的供应结构分配不合理，房地产市场的秩序被打乱出现混乱局面，政府紧接出台一系列的政策方案对房地产市场进行调控。2008年房地产市场受到金融危机的影响，国内经济弱，房地产市场出现跌价的现象。直到2009年国家制定货币宽松政策调控时，房地产市场才再次进入投资加快，销售量增加，价格快速增长的局面。2012年为了切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，四大行将首套房贷利率降到基准线。政府的这一系列调控政策使房地产市场的成交量逐渐减少，价格上涨趋势得到遏制。

二、 房地产价格因素的影响

虽然目前我国房地产市场的总体价格保持着健康、快速的发展，但是仍有少数地区的房价速度上涨，住宅供给的结构不合理等等问题。为了可以解决这些问题，中央出台了宏观经济政策来对房地产价格的调节并取得一定效果。在进行市场调控前应该知道整个市场当前存在的各种因素，具体哪些因素是能够对房价造成直接影响的。

1、 国家和地方政府的政策扶持。从2003年房地产行业出现混乱局面后，国家一直都有出台各种政策来进行调控，但是由于房地产业对我国的经济以及相关行业都具有积极带动的效应， 国家和地方政府对房地产业整体政策的大方向未曾改变，一直保持着支持的态度。

2、全国经济发展水平的影响。房地产行业具有很高的就业带动效应和相关行业关联的效应使其成为目前国民经济的晴雨表，与全国经济水平的发展趋势已经密不可切了。随着我国经济的发展越来越好，房地产行业的发展也日趋上涨，与我国经济成正比发展。

3、居民收入水平日渐增长。近几年来，随着我国经济迅速的发展，居民的生活水平也在不断的提高，与此同时对居住的房屋环境和住宅面积也有了更高的要求。当前很多城市的房产市场已经开始出现供不应求的现象，然而居民的住房需求加大肯定会使房地产销售量的大幅度增长。我国经济上涨使居民收入水平增长幅度已经超过了住房价格的迅速增长。有明确数据显示，从1998年开始到现城镇发展加快，城镇的人口数量增加带动了商品房的需求，城镇居民的收入也成为了支持房地产市场的支柱。

三、房地产市场的不足和相关政策调控

在过去的20年里，我国的房地产行业运作的规范度低，这种情况虽然可以在一定程度上改变房地产的发展形势，可是却造成了市场秩序的混乱。然而造成这些现象的主要原因却是因为我国房地产市场的起步比较晚，发展的时间周期又比较短，政府方面对房地产市场的管理也不明确，其中存在的一些不足的地方也需要我们引起重视。

1、房地产业监管力度不够。目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够；政策本身也不全面和不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”等现象，就是问题表现的一个侧面。

2、房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省的房地产投资、交易占全国的一半以上，另一方面则表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区。

3.融资渠道还很狭隘。国家政府虽然在土地政策上面有了较大的改革，但是却在房产融资渠道上面表现得比较保守。伴随着商业银行对房地产行业的贷款实行紧缩政策时，融资渠道较为狭窄和单一，主要依赖商业银行贷款的房地产企业已明显感觉到运营资金的不足，虽然有销售回款但也不能完全的缓解企业的资金压力，长此下去，会有越来越多的房地产企业随时面临因资金链中断而无法继续经营的风险。

四、在现今房地产行业还处于蓬勃发展的时候，居民的住房问题也逐渐成为了目前社会关注的焦点。这些问题如果一直无法得到解决，那么房地产市场的泡沫将会越来越大，金融风险也越积越深，最后爆破的时候会直接影响全国的经济水平发展，对社会造成动荡。如何有效的抑制房价的持续上涨， 我们提出以下几方面的政策建议：

1、加强宏观调控，制定相关政策法规

要从根本上抑制房价的过快增长， 掌握着宏观调控命脉的政府需要制定出一套更加完善的相关的政策法规。首先，政府应该从征房税入手，对投资性的进行抑制。其次， 政府应尽快尝试制定物业税的相关法律条款。目前很多城市的高档住宅小区的空置率已经高于国际警戒线的10%，导致这一现象的原因是由于我国的房屋持有成本太低，几乎为零。最后政府还应该尽早建立出房地产市场监控体系相对应的健全的土地房屋政策。

2、把握市场契机，提升企业竞争力和服务水平

房地产市场的盈利能力随着房产市场的发展日渐变得成熟起来，开发商之间的竞争也慢慢的呈现出下降趋势。在此情况下，那些具有规模优势和品牌优势的企业逐渐凸显出来，能够生存下来的企业将会既有优势并且具有竞争力。发展成熟品牌、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系越来越成为具有综合实力的开发商用作提高自己竞争力的手段。

五、小结

迅猛发展的房地产行业，使得房市迅速成为消费热点和投资热点，部分大中城市早已出现了房价快速上漲的局面。房地产市场的繁荣诚然能够拉动地方经济的上升，但是仅靠房地产经济的地方发展是远远不够的，也存在极大的危害。房地产经济带来的仅是短暂的增长和收入，这些短暂的增长和短暂的收入，最后都将会以更长久的地方财政危机和经济减速为代价。国家每年都出台一系列的调控政策，但是这些政策对房地产市场的调控并未达到预期的效果，接下来的工作应该如果开展等问题我们都需要从以往的经验总结出相应的对策。以现在的情况作为问题的起点做出对未来的规划。政府方面还需要进一步加强完善和落实对房地产业的调控，注重未来的建设，做到标本同治，为以后更好的调控创造有利的条件。（作者单位：贵州大学）

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