北辰：长沙地王的七年之痒

本刊记者│潘卫艳

北辰：长沙地王的七年之痒

本刊记者│潘卫艳

时至今日，随着长沙北辰三角洲项目的华丽亮相，之前围绕地王蔓延7年之久的疑云正在逐渐散去，北辰实业或许已等来期盼已久的柳暗花明。然而，围绕这片三角洲，北辰究竟经历了怎样的七年？

3月31日，北辰实业（601588）副总经理、长沙分公司总经理曾劲接受本刊记者采访时宣布，北辰三角洲项目总投资330亿元，投资已经完成一半，2017年最后一期工程开工，2019年将全部建成。

这一项目之所以备受关注，是因为项目开发用地——“新河三角洲地块”是在2007年7月由北辰实业联合北京城开以92亿的价格拍下，制造了当年中国房地产市场最轰动的一幕，同时，北辰实业也将自己未来10多年的命运与这个项目紧紧系在了一起。按当时参与竞拍的世纪金源董事长黄如论的测算，该地块总价超过50亿就没法做了。

2008年年初，即传出北辰实业欲以10亿元代价退出长沙“地王”的消息，不过随即遭到北辰实业的否认。此后，北辰实业虽然曾于2008年11月举行过声势浩大的开工典礼，并完成了对长沙北辰4亿元的增资，但该地块一直处于“开而未动”的状况，开工后一直未向市场提供住宅产品，而停工、退地的传闻则一直未断。

92亿元成交价，接近北辰实业2006～2008年三年主营业务收入总和。用如此巨额的资金投入需要近十年才能回收全部资金的项目，显然对北辰实业的战略布局造成了很大影响。

2007年前后正是全国各地地王频现的爆发期，北辰拿下地王并非个案。当年，在北辰斩获长沙新河三角洲地块的同时，绿城在杭州拿下原东南面粉厂地块，成为杭州地王；苏宁环球在上海拿下南京路163号地块，创单价地王；中海与香港九龙仓联手，在重庆拿下南岸区弹子石地块，创重庆最高土地交易纪录；而恒大次年以41亿高价在广州拿下绢麻厂地块，成为天河区地王。看上去，土地市场一片大好，房地产前景无限。

谁也没想到，2008年国家突然拿出杀手锏，开始对房地产市场进行严厉调整，市场与金融应声而落，货币信贷迅速紧缩，土地政策执行力度瞬间强化，市场状况日渐低迷，房地产市场一时间风声鹤唳。地王们开始撑不住了。在各地地王纷纷退地的时候，北辰新河三角洲地块自然成为人们判断地王部队是否会全军覆没的重要标志。

在资金链紧张的情况下，北辰实业如何启动三角洲地块如此巨大体量项目的开发，始终是外界对北辰的疑问。当初北辰实业是和北京城开以联合体形式拍得三角洲地块的，根据协议，双方分别持有该项目80%和20%的权益，但是首期62亿元的地价款全部是由北辰独力承担的。2007年北辰实业年报显示，北辰拥有的现金和银行存款总共23亿元，而北辰在2008年所需要的资金总额为106亿元，这就意味着该公司还有80多亿的资金需求要依靠项目回款和融资渠道来解决。北辰曾经透露寻找合作者共同开发长沙地块的意愿，但由于市场低迷，开发商普遍缺少资金，很难在短时间内找到合作伙伴。

北辰三角洲规划图，建成后将成为长沙的临江CBD

屋漏偏逢连夜雨。坚持到拿地的第三年，首开股份在2010年以2524.42万元挂牌转让旗下城开集团所持有的长沙北辰股权，以此告别“长沙地王”，这意味着北辰将独自承担三角洲开发带来的全部风险。

与此同时，北辰与世纪金源的竞争从竞夺三角洲地块延续到了项目销售。

北辰在开福区的主要竞争对手是黄如论的世纪金源在当年中南地王之上打造的湘江世纪城项目。虽然曾是地王，但以世纪金源从湘水雅境接手时的12亿地价来算，400平方米的建筑面积，楼面价不过300元/平方米，而以4000元/平方米的均价推向市场，是为世纪金源留足了利润空间的，这直接影响到与之相邻的北辰三角洲项目定价。

同是地王，但北辰方面承受的土地成本压力大得太多。按照92亿元的地价、380万平方米的建筑面积计算，其楼面成本单价已经高达2421元/平方米，如果算上建安成本，该项目的成本价已经在4000元/平方米以上。这不是当时的长沙市场可以承受的。而2008年长沙全市商品房均价为4285元/平方米，其中，商品住宅平均售价为3906元/平方米，且受调控压力市场有继续下滑趋势。按照当时进度，湘江世纪城项目需要3～4年才能基本销售完毕。北辰举步维艰。当年曾有业内人士感叹，如果换做民营企业拿下这个地王，早就垮了。

北辰三角洲项目预计从2011年开始每年将会给北辰实业带来20亿元以上的销售收入，每年为公司带来20%以上的业绩增长。在漫长的等待之后，北辰终于开始分享后地王时代的收益。

北辰实业副总经理、长沙分公司总经理曾劲

2010年7月，在时隔三年之后，新河三角洲地块开发终于以“北辰三角洲”之名高调亮相，可谓“千呼万唤始出来”。而从那时候开始，深陷地王多时的北辰终于可以不必再苍白地辩解，一切开始好转。在最近举办的中国商业地产行业发展论坛上，曾劲表示，只要房地产市场不出现大的起伏，三角洲项目就没有问题。

曾劲曾经在2010年表示，长沙地王持有三年增值45%。事实表明这个说法仍偏于保守。据统计，2010年长沙新单价地王的起拍价已经达到1450.7万元/亩，比长沙三角洲地块的780万/亩单价上浮了86%。

2013年5月，同样位于开福区的老火车北站片区最终以35.79亿元成交，土地成本已经飙至3616万/亩。并且，伴随又一轮房地产调控，国土部开始叫停大地块拍卖，类似三角洲体量的地块出让会越来越少。

在戴德梁行做的2013年长沙房地产市场分析看来，当初北辰面临的定价尴尬早已不复存在。据统计，长沙新建住宅平均价格已经突破7000元/平方米，而长沙优质写字楼平均租金已经达到107.9元/平方米/月，平均售价则达到1.55万元每平米。作为中国单一公司独立开发的中国最大城市综合体，北辰三角洲项目包括了9栋写字楼，商务商业建筑体量接近100万平方米，而住宅面积超过300万平方米。

业内人士预测，北辰三角洲项目预计从2011年开始每年将会给北辰实业带来20亿元以上的销售收入，每年为公司带来20%以上的业绩增长。在漫长的等待之后，北辰终于开始分享后地王时代的收益。