房产新政下情势变更原则的适用

张 婧

(福州大学法学院，福建 福州350100)

近几年来，部分城市房价、地价持续高涨，人们对住房问题关注度越来越高。为了促进房地产行业健康平稳发展，“冰封”投机购房，国家先后出台了一系列房产新政以抑制房价暴涨。可是，调控政策目标的明确性难掩实际适用时产生的尴尬，一系列房产新政的出台在抑制房价暴涨方面确实起了一定的作用，但成效并不明显，且随之而来的问题和纠纷不断发生。各地涌现“退房潮”和“违约潮”，出现大量以情势变更、不可抗力为由，要求解除房屋买卖合同的案件。因没有统一的标准，对于此类纠纷的处理，实践中出现了“同案不同判”的现象，使得此类案件的原则适用问题在理论界和实务界都产生了激烈的争论，情势变更原则的适用也再次成为人们讨论的焦点。

一、房产新政下情势变更原则适用的学界争议

(一)从可预见性上排除对商业风险的适用

商业风险属于从事商业活动固有的风险，是合同双方当事人可预见的而自甘冒险所付出正常的经济代价的一种结果。若当事人没有预见该风险则是其自身过失，造成的损失和责任由其自行承担。

有的学者认为，在房产新政出台前，已有很多专家学者和各大媒体对新政的出台作出了分析和预测，在接收了这么多信息后，合同双方当事人应当是可以预见到房产新政即将出台的。持这种观点的学者对可预见性的界定有所偏差，法律上的不可预见是根据现有的技术水平，以一般理智正常的人作为参照模式，而不是从专业人士或技术人员的角度来判定能否预见。对于房产新政的出台，无论是专家的分析还是报刊杂志的报道都仅为一种主观的猜测，没有现实依据，不是客观事实。普通的购房者不管从具体内容还是出台时间上，都无法对房产新政进行预测。因此，房产新政的出台应认定为是当事人所不可预见的，由此便从预见性方面排除了商业风险对该类案件的适用。

(二)从对合同的影响程度上排除对不可抗力的适用

不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的意外事件或自然灾害，导致合同不能履行或不能如期履行的，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。

持房产新政出台属于不可抗力观点的学者，正是基于不可抗力的概念，认为房产新政对普通购房者来说是无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的，由此带来的变化导致合同无法继续履行，而这种变化是外在强制力量造成的，因此房产新政应属于一种不可抗力。从对合同的影响程度看，不可抗力直接导致合同不能履行，且已构成根本性的履行不能。房产新政的出台虽然给合同当事人造成一定的给付困境，但其是否达到履行不能的程度值得商榷。因此，虽然房产新政外观似乎都符合不可抗力的特点，但从对合同的影响程度上可排除不可抗力对该类案件的适用。

(三)从构成要件分析情势变更的适用

在房产买卖合同违约纠纷案件中，不少违约是由政府行政行为引起的。按行政相对人是否特定，可以将行政行为分为抽象行政行为和具体行政行为。具体行政行为的依据或者法的渊源包括国家政策，房产新政属于由具体行政行为引起的变化。在司法实务中，基本已经统一了抽象行政行为的适用标准，认为其应适用不可抗力。而对于具体行政行为的使用标准，不管在学术界还是实务界都仍存在很大争议。

国家房产调控新政出台不适用于商业风险原则和不可抗力原则，而情势变更原则比较符合。以下，笔者就由情势变更的适用要件来分析我国房产新政纠纷案件。

客观上须有情势变更的事实。与德国对情势的认定包括主观行为基础障碍和客观行为基础障碍不同，我国认定的情势指的是合同成立基础或环境的客观情况，不包括德国法的当事人主观认定但实际不存在的“主观情势”。变更则是指上述客观情况发生了异常变动，如物价在短期内数倍增长。司法实践中，具体判断标准为合同基础是否丧失、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍。

国家房产新政的出台是发生在房屋买卖合同订立后且尚未履行完毕时，房产新政由国家行政行为引起，这一外部环境的强制变化动摇了当事人订立合同的基础和环境，且该变化属于突然、异常、重大的变化，购房合同订立时赖以存在的基础丧失，这符合情势变更的客观事实认定。

主观上须情势变更是在订立合同时，当事人所不可预见且不可归责于当事人的。这里的不可预见应以一般理智正常人作为参考模式。不归责于当事人指不可预见性不由于合同当事人的失误或过错造成，且情势的变化也不由合同当事人引起。若情势的变化是由一方当事人或双方当事人造成的，则不属于情势变更，应由造成变化的一方或双方负责。

首先，对于房产新政的出台，作为一名普通的购房者无论从具体内容还是出台时间上，都无法对房产新政进行预测，且这种无法预测不是由于当事人主观上的失误或过错造成的，这符合不可预见的要件。其次，国家房产调控新政的出台是由政府具体行政行为导致的政策变化，是一种外部环境的突变，与合同双方当事人都无关，不可归责于当事人。结果，若继续履行原合同将会失去公平。若情势的变化没有造成实质的损害，合同履行并不会损害双方当事人的利益，也就是情势的变化并不影响合同的履行，则不能适用于情势变更原则。

房产新政纠纷中，虽然合同支付的方式和期限并没有发生变化，但由于国家关于房屋买卖政策的调整造成购房者履行能力明显降低甚至丧失履行能力，在合同给付上遇到困境，若执意继续履行原合同，当事人要付出巨大的代价，这样利益严重的失衡会造成显失公平的结果。因此，笔者认为国家房产新政纠纷案件符合情势变更的要件，可以适用情势变更原则。

二、情势变更原则的慎用

(一)不属于情势变更的情形

房产调控新政中对于提高贷款基准利率、征收住房营业税的规定，不应用情势变更原则。首先，房贷利率提高政策不属于不可预见，随着国家经济不断发展和当下实际情况，贷款利率的调整应属于正常的经济调整政策。其次，房贷利率提高和营业税的征收虽对当事人造成一定影响，但并未达到合同环境发生异动、基础丧失的程度，且这种变化只是在一定程度上增加了当事人的给付困难，对合同的继续履行并不产生重大影响，因此不应属于情势变更调整范围。

情势变更原则调整的情势变更须是发生在合同成立后且尚未履行完毕时的情形。当事人主张的事由发生在合同订立之前的，若当事人已经知晓情势变化的，不属于不可预见的客观情况发生异动;若当事人无法预见情势的变化属于当事人自身的失误或过错造成的，也不属于情势变更原则调整的情形;若当事人主张的事由发生在合同履行完毕之后的，此时无论情势如何变更对已履行完毕的合同都不会产生影响，因此就没有主张的意义了。

(二)属于情势变更的情形

房产调控新政中对于提高购房首付款、停止发放贷款的规定可以适用情势变更原则以变更或解除合同。首先，由于房价暴涨，即使购房首付款只提高一成，对于普通居民来说都属于合同基础发生异常且重大的变动，一成的首付款就可能极大地增加购房者的给付困难，甚至一时的给付不能。其次，停止发放贷款的政策规定的不单单是针对购买第三套及以上住房的购房者，还规定对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也暂停发放购买住房贷款，这表明当事人要购房就必须全额支付房款。购买三套房以上的购房者也许经济实力强大，该政策对其并没产生多严重的影响。但该政策对新进迁移的非本地居民来说可能影响极大，甚至导致不能履行合同。在此情况下，国家政策发生重大变化，若要求那些支付能力有限的购房者继续履行合同，必然造成显失公平的后果，而他们也确实没有能力继续履行合同，应允许其适用情势变更原则来变更或解除合同。

(三)情势变更的适用原则

1．奉行调节优先原则。情势变更的适用在程序上要求当事人必须先进行再协商，协商不成向法院提起诉讼，法院方可判定。最高人民法院在其发布的《〈合同法〉解释(二)》中特地强调了协商程序的重要性，提出适用情势变更原则必须经过协商程序。合同发生情势变更时，不单要求当事人诉前必须进行再协商，还要求人民法院在诉讼过程中依然要遵循调解优先的原则，司法调解应当贯穿于民事审判案件始终，力求从源头上化解矛盾，尽力减少负面影响。

2．维护契约严守原则。契约的目的在于维护交易，一经法律认可生效，就应具有相对的稳定性，契约严守原则正是对法律稳定性的维护。情势变更原则只是契约严守原则的例外。因此，在适用情势变更原则时也应遵循契约严守原则，尽力维护合同的稳定性。若变更合同就可以调整双方当事人的利益平衡的，为了维护合同的稳定性和经济的发展，选择变更合同比选择撤销合同更合适。

三、结语

国家房产新政改革是为了抑制我国日趋飙升的房价，改革本身，不管是兴利还是除弊，是破旧还是立新，实质上都是权力、利益和社会资源的分配与再分配。房产新政改革最终要看成效，而其在房产调控中到底能发挥多大的作用仍有待商榷。受传统观念的影响，中国人对家、对房子有着特殊的情感，每个人都希望拥有自己的房子。政府欲通过政策调节房价、“冰封”投机只是治标不治本的方法，强行出台政策在短期内不可能使房价快速下降，只会让买不起房的人更加买不起。多提供经济保障性住房以缓解高房价对低收入群体的影响更具实用性，在经济保障房申请过程中应严格、诚信地审查，将房子批给真正需要它们的人。

房产新政引发的案件不断涌现和升级对国家经济和社会造成很大的影响，法院在处理这类案件时如何考量和把握各方利益以及案件审理结果产生的社会效益是极为重要的。我国情势变更原则适用的法律依据是最高人民法院的司法解释，效力较弱，且多种概念模糊不易区分，现急需对情势变更原则的具体适用予以明确规定，以便更好地处理各种新型案件。

［1］闫安庆．企业物资采购领域合同履行阶段的法律风险及其防控［J］．中国石油大学学报(社会科学版)，2013，(1)．

［2］陈柏祥．不可抗力与情势变更原则的来源及适用比较［J］．兰州学刊，2012，(3)．

［3］于东辉．情势变更原则的探讨［J］．中国煤炭经济学院学报，2001，(2)．