农村房屋权属共有问题探析*

王 虹

(张家港市公证处,江苏 张家港 215600)

随着我国新农村建设的加快,特别是苏南城乡一体化工作的大力推进,农村房屋方面的公证已经成为苏南民事公证的一项主要业务。但由于现行法律法规对农村房屋所有权规定不多,使得公证业界在办理农村房屋公证时碰到很多实际困难,尤其是农村房屋权属的认定问题,更是公证业界在公证实务工作中面临的一个最大难题。因此,笔者拟就有关农村房屋权属在共有方面的相关问题提出自己的一些看法,以求抛砖引玉。

农村宅基地制度是我国特有的一项关系到农民切身利益的土地使用制度,是随着我国土地制度的历史变革而逐步确立的。我国土地制度的变迁走过土地农民所有——土地产出国家分配——土地国家所有——土地使用权回归农民四个阶段。由于我国现实的国情和农村宅基地的特殊作用,国家对与农村宅基地相关的权能作出了诸多限制。比如农村宅基地不能进入市场流通,不得转让、抵押。但是作为宅基地使用权上的农村房屋却是公民的私有财产,宅基地和宅基地之上所建的房屋是不同的所有权的客体,是两个分别存在的物。

根据我国《宪法》相关规定：“宅基地和自留地,属于集体所有。”同时《宪法》第十三条规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。我国《继承法》明确“公民房屋是公民个人合法财产,可以作为遗产予以继承”。也就是说,宅基地和宅基地上所建的房屋之所有权是分离的。农村房屋作为公民合法所有的私有财产,是可以单独作为被继承人的遗产由继承人予以继承的。这里的问题是,继承人对宅基地并不必然享有使用权,继承人在行使房屋的继承权后,取得房屋的所有权,那么宅基地怎么办?也就是说实际上涉及到这样一个问题,即宅基地上的农村房屋所有权如果需要发生转移(不管是继承、赠与等方式),公证人员如何来认定房屋权属问题。

一、农村房屋权属共有、共有关系以及房屋所有权登记三者的关系

我国农村房屋在所有权上大部分是房屋共有,很少是个人所有的情况。因此,公证人员在办理农村房屋公证时,不管是析产,还是继承、赠与等公证,首先应当对农村房屋共有做准确认定。共有包括按份共有与共同共有,这属于物权的范畴。通常情况下,根据现行物权法规定,不动产物权的设立、变更、转移与消灭,未经登记,不发生效力。因此,对房屋共有的实践认定通常离不开房屋所有权登记;而从共有的角度看,各共有人之间若缺乏一定的共有关系则也难以成立共有。以下笔者拟详细分析说明共有关系、房屋共有以及房屋所有权登记的三种情形。

(一) 共有关系的类型与共性

从物权法关于共有的规定来看,除了共有出资以及家庭关系之外,没有列举其他的共有关系;而结合婚姻法、继承法以及民法通则的规定,从实践的具体表现来看,除了物权法提到的家庭关系、共有出资的合作关系之外,还有合伙关系、夫妻关系、因受他人遗赠或赠与以及共同获得补偿等等可能产生共有的情形。

(二) 房屋所有权登记对共有认定的影响

我国《物权法》第9条规定,不动产的取得、变更等都需要办理登记手续才能发生效力。共有作为所有权的一种表现形式,原则上应该受到这一原则的限制,但是在实践中并非所有的共有人都记载于登记簿上,那么,没有记载的其他共有人是否就不是真正的共有人呢?对此不能一概而论,其实,物权法对不动产所有权取得的这一规定,在其后的“但是法律另有规定的除外”的表述中给予了较大的弹性空间,这就是对其他共有人无需登记即可取得所有权的认定。如《物权法》第28条至30条规定的情形,各共有人就可基于此规定无需进行登记即可取得所有权。

(三) 房屋所有权登记与共有关系的结合

房屋共有的成立虽然不需要同时存在共有登记与共有关系,但至少离不开所有权登记与共有关系。也就是说,虽然《物权法》规定了部分共有人享有共有权无需经共有登记而直接依据相关法律规定取得,但共有房屋上必须存在或曾存在所有权登记,除非有《物权法》第30条规定的情形。

实践中,由于房屋所有权登记与共有关系的发生并非同步,因此,房屋所有权登记的权利人状况与共有关系涉及的人员范围往往不相一致,房屋所有权登记的发生与共有关系的内在之间的联系程度也不尽相同。因此,实践中认定房屋的共有,切不可仅凭房屋所有权登记或者共有关系而确定房屋的权属状态。

农村房屋共有认定的过程中,主要涉及这样三个方面的深层次问题:一是在农村房屋登记制度体系尚不健全的情况下,如何认定农村房屋所有权是夫妻共同财产,还是家庭共同财产?二是认定农村房屋的取得方式是因改建、重建、共建或继承所得的房屋为共有时,除了各人的出资、贡献等情况外,是否还应考虑改建人、新建人、共建人或继承人是否符合享有房屋处分权的情况;三是认定改建或新建所得的房屋属于共有的情况下,如何区分该共有的类型及认定各共有人之间的份额。

二、农村房屋夫妻共同财产和家庭共有财产的区分

夫妻共有财产产生于夫妻婚姻关系缔结后,而家庭共有财产产生于家庭共同生活约定(口头、书面或默示的行为皆可)实行财产共有制时,二者如果从产生的时间上来区分,是完全能划分清楚的。夫妻共同财产在实务中比较容易认定,因为它有相关的法律法规规定,如婚姻法、继承法等。家庭共同财产却比较难认定,笔者认为掌握好家庭共同财产的概念和性质,也能正确区分家庭共同财产。家庭共同财产是指全体或部分家庭成员在家庭共同生活关系存续期间,对共同所得和各自所得的财产约定为共同所有的共有财产关系。其法律特征有如下方面。

第一,家庭共同财产的发生以家庭共同生活关系为前提、依成员约定而发生。家庭共同财产关系并非因存在家庭共同生活关系而必然发生,即共居并不必然产生家庭财产共有。产生家庭共同财产,必须还要经过家庭成员的协商选择,进行约定。

第二,家庭共同财产的权利主体可以是家庭全体成员,也可以是家庭部分成员。构成家庭共同财产的权利主体,一是对家庭财产要有贡献,即将所得财产交给家庭共有,二是有愿意成为家庭共有财产权利主体的主观意愿。

第三,家庭共同财产的来源为家庭成员的共同所得和各自所得。包括共同创造的成果,共同继承的遗产,共同接受的赠与等，以及家庭成员个人所得而按协议纳入共有的财产。

第四,家庭共同财产为共同共有财产。在家庭共有财产关系存续期间,各共有人不分份额,共同享有财产的所有权,不到共同共有关系终止,共有财产不得分。对家庭共有财产,在共有关系终止时,可根据《关于执行民法通则若干意见》第90条之规定处理,在共有关系终止时,对共有财产有协议的,按协议处理。没有协议的,根据等分原则处理,且应考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。家庭共有财产在分割时如果没有协议,首先应考虑各成员对共有财产贡献的大小,只有贡献大小难以厘定清楚时,才推定为享有均等份额。

三、农村房屋经“改建、扩建、重建”后的特殊所有权问题

农村房屋由于年代久远,经常需要“改建、扩建、重建”,一般来说,农村房屋的“改建、扩建、重建”都是由家庭成员来完成。认定农村房屋权属本来就比较困难,而房屋经过“改建、扩建、重建”,所有权就更加复杂了。

第一,相互有继承权的家庭成员,在属于一方所有的房屋之上共同盖楼或在共有的房屋上再盖楼房,新建成的楼房属于谁?

在属于一方所有的房屋之上共同盖楼的情况,例如父子二人在属于父亲所有的一层平房上再盖了一层楼房,那么新建成的二层楼房,属于谁呢?笔者认为,原有的一层楼房当然还是归父亲个人所有;第二层新房,有约定的从约定,无约定则以父子二人各自的出资额为限,按比例分配各人的份额。当一方先于对方去世时,因二人彼此有继承权,那么健在的一方则可继承另一方的遗产。在共有的房屋上再盖楼的情况,比如原有的一层房屋属于父子二人共有,二人共同出资又加盖了两层楼房,那么新建成的楼房当然还是属于二人共同所有,这是毫无疑义的。

第二,继承人在属于被继承人生前所有的房屋上再盖楼房,新建的房屋属于谁?

继承人在被继承人的房屋上再盖楼房,例如,儿子在原属于父亲所有的一层旧房上新建了两层楼房,那么新建成后的楼房是否仍属于父亲所有?由于新建成后的楼房,房屋面积和性质已发生了重大改变,是对旧房的添附而形成的状况的确定。添附的形态之一是附合,附合是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新的财产,虽未达到混合程度,但非经拆毁不能达到原来的状态。附合包括了两种:动产与不动产的附合,不动产的附和,如水泥块附和于房屋之中。在此,仅就因农村房屋不动产添附而变化的形成物所有权的归属予以确定。

在我国由于受大陆法系的德国法传统的影响,无论是大陆学者还是我国台湾地区学者,在论及添附时多将其放在动产所有权的取得方式中加以论述。添附作为动产所有权的取得方式并无争议，但是就《德国民法典》来看,其并不认为在任何情形下均发生所有权取得,仅就其946条之规定,动产因附合而成为重要成分,土地的所有权扩及该动产,显然在不动产附合,其仍然遵循罗马法原则,视为所有权的扩张,而非一种所有权的取得。因此,《德国民法典》中的添附的物权效果的性质有二,可概括为:其一,动产与不动产附合,仅发生不动产所有权的扩张,不发生所有权取得;其二,其他添附类型发生所有权取得。

对添附予以法律规制,首先要明确添附取得的客体究竟为何物,对此学界存在争议。有的学者认为是添附物,有的学者则认为是添附所形成的合成物。我国著名法学专家史尚宽先生认为,因附合,附合物之所有权消灭,不动产上之所有权,扩及于附合物上,其附合物不能单独为权利之客体。笔者认为这种说法很有道理,添附的法律基础是一物一权,但首先得有一个独立的物存在。对于添附后形成物权属的确定,是添附制度的最根本所在,但我国当前立法却存在真空。对此,依据添附的一般规则,参照我国台湾地区立法,并结合实践中的一般做法,笔者认为应依据添附的不同形态分别确定动产与不动产附合的合成物之权属。我国台湾地区规定:不动产所有人取得动产所有权,动产所有权因而消灭,禁止当事人为相反之约定,动产所有人仅得以不当得利之规定请求赔偿金。据此可知,规定合成物归不动产所有人,多是基于不动产价值往往高于动产而论。当然,从民法追求意思自治原则出发,当事人可以为相反之约定。实践中,不排除有奢侈的装饰物高于房屋价值的可能。

依照上述原理,有继承权的继承人在被继承人原有房屋的基础上再盖楼房,新建成的楼房属于在不动产的基础上附合而成的合成物,归于不动产所有人所有。如果儿子出资建成后的新楼房属于父亲所有的话,那么,父亲应该以不当得利返还儿子为新建楼房而支付的金额。但是实践中不乏出现父亲年老无力支付的情况,再加上膝下儿女众多,那么,仅有一方出资建房,父亲先已去世的时候,楼房作为父亲的遗产,各继承人依法继承该楼房,显然对出资建房的一方不公平。笔者认为,有继承权的一方继承人在被继承人原有房屋的基础上再盖楼房,新建成的楼房总体价值大于原有楼房价值时,由出资人按市价依据原有楼房比例给予被继承人补偿金;当新建成楼房总体价值与原楼房价值相当,则新建成的部分应归出资人所有。原有的楼房则仍以被继承人所有为宜,按继承法的规定处理这部分遗产;如果新建成的楼房总体价值小于原有楼房时,依据添附的原理归被继承人所有则较为合理,在实践操作中较可行。

第三,继承人将作为被继承人财产的房屋拆除后重建,新建后的房屋属于谁?

继承人将属于被继承人的房屋拆除后重建,是否应考虑继承人对房屋的处分权?这种情况便涉及到农村宅基地的使用权问题。根据《物权法》第153条的规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律以及国家的有关规定。结合土地管理法的规定可以看出,农村宅基地使用权的享有具有一定的身份特征,只有具备此种身份特征的农村集体经济组织成员才享有集体宅基地使用权,反之则不享有该集体宅基地使用权。关于农村房屋继承时是否考虑宅基地使用权的问题,就农村房屋的继承来讲,如果农村房屋的继承人已属于城市居民的话,若其继承其家庭成员所有的农村房屋需以符合享有农村宅基地使用权为前提条件,此时该如何保护继承人依法继承被继承人对宅基地上的房屋的财产利益?若无需以享有宅基地使用权作为条件,如何确保集体经济组织对该宅基地使用权所享有的权利?无论如何选择,都必然涉及到对继承人享有继承权与集体经济组织行使权利之间的利益平衡。这种利益平衡恰恰是实践中最为困难之处,也是一个法律制度与现实情况的尴尬境地,因为房屋的继承流转必然要涉及到宅基地使用权的流转,严格来讲宅基地使用权人去世之后,其享有的宅基地使用权应当收回,但现实中此环节因缺乏补偿机制以及集体内部的习惯而难以实现,也少有集体组织如此行为;若对农村房屋的继承不加以限制,则将导致某成员因继承而获得多处宅基地。

对此,笔者认为,在保护集体组织范围内的宅基地总量的情况下,应当结合继承人是否符合宅基地使用权的身份要素,考虑与尊重集体组织内部的习惯,综合认定农村宅基地上房屋的共有状态,在案件处理中给集体组织留有行使权力的空间和机会。

其一,若继承人中有的属于该集体组织内部的成员,有的不属于该集体组织内部的成员,则根据各自的继承份额,确认属于集体组织成员的继承人对其继承份额下的房屋享有所有权,其他继承人只对其享有的继承份额下的房屋享有使用权。

其二,若继承人均不属于集体组织内部的成员,则应当只确定各继承人对该房屋的使用权,而不确认继承人对该房屋的所有权。据此,宅基地是否因此调整由集体组织自行处理,待发生拆迁时,各继承人可对得到的拆迁款进行分割。根据上述规则确定房屋的所有权之后再确定各继承人之间是否成立共有,但享有房屋所有权与房屋使用权的继承人之间不成立共有。上述规则同样适用于遗赠的情况。因此,只有农村集体组织内部的成员,同时享有宅基地使用权的继承人才有权继承被继承人房屋的所有权。此时,继承人将房屋拆除后重建,新建成的楼房应属于继承人所有。

总之,农村房产方面的利益是农民最为关心的切身利益,公证人员在办理农村房屋所有权转移方面的公证时,应正确把握和认识农村房屋权属的共有问题。

参考文献:

[1]史尚宽.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社,2000.

[2]张柳青.物权法审判实务疑难精解[M].北京:中国法制出版社,2007.