关于房地产经济中相关问题的几点思考

沈文艳/虎林市金元建筑工程有限公司

关于房地产经济中相关问题的几点思考

沈文艳/虎林市金元建筑工程有限公司

随着我国经济的快速发展，人们的物质文化生活水平不断的提升，使大量的闲置资金都流入到房地产市场当中，从而导致我国的房地产业呈现一派红火的局面。尽量国家采取了一系列的调控政策，但并没有使房地产市场有所降温，如果国家不采取根本性的制度来对房地产市场进行调控，房地产市场的这种非理性的繁荣仍将持续，对我国的经济长期稳定的发展造成较大的影响。本文从当前我国房地产经济中存在的问题入手，并对这些不合理问题的存在所带来的影响进行了分析，并进一步对遏制房地产经济中不理性行为的具体措施进行了阐述。

房地产市场；房地产经济；问题；影响；措施

经济的快速发展带动了居民收入的增加，由于长期以来我国居民投资的渠道较少，再加之房地产的保值增值性，从而使大部分“热钱”拥入到房地产市场中，使房地产市场不断的增温。使房价长期以来居高不下，严重与人们的收入相脱离，这种空前的繁荣里面存在着较大的危险性，使房地产经济的泡沫不断的增加，这对我国国民经济的长期发展带来了较严重的影响，增大了金融危机和经济危机的风险性。

一、房地产经济中存在的问题

1.房地产的需求价格弹性和需求收入弹性相矛盾。目前我国的房地产经济中，其商品房价格持续的上涨，同时其需求量还在持续的增加，这就有效的说明了在我国的房地产市场中其投资和投机性需求较多，使房地产作为生活必需品的属性发生了改变，已成为人们生活中奢侈品，导致房地产的需求价格弹性和需求收入弹性之间的矛盾越来越大。

2.房地产的价格无法真实的反映房地产的价值。当前我国的房地产价格已远远超出了房地产作为商品本身的价值，尽量导致目前房地产价格如此之高有其特定的因素，但这其中也存在着一些虚拟因素的推动作用，如统计数据的不实、媒体的大量宣传，从而对大众形成了一定程度的误导，使房地产市场的正常秩序被打乱，导致其价格居高不下。

3.以供给创造需求，违背市场经济发展规律。在社会主义市场经济体制下，我国很大一部分政府在进行土地出让时存在着较大的盲目性，其不依市场的需求来进行，而是提前做好相应的规划，以供给创造需求，这严重违背了市场经济以需求创造供给的发展规律，所以导致房地产市场难以良性发展下去。

4.高资产负债率与房产高空置率并存。我国房地产业存在着巨额的利润，所以在这种高利润的驱使下，大量的民间资本进入房地产市场开始进行投机性的操作，而国家对这种行为又没有具体制度来进行制约，从而导致房地产开发企业的过快增长。房地产企业的扩张，自有资金不足的情况下，使其向银行进行融资，所以存在着较高的资产负债率。同时房地业业的扩张，也导致部分地区房地产供给与有效需求之间存在着较大的差距，从而使大量商品房处于空置状态。

5.房地产泡沫过大与房地产金融风险并存。大量的投资及投机“热钱”涌入房地产市场，从而使其虚拟性需求过度的膨胀，从而导致房地产价格与均衡水平相脱离，导致房地产泡沫，由于房地产商大部分的资金来源都是由银行贷款融资而来的，所以一旦房地产泡沫破裂，则会导致金融危机的发生，使我国国民经济带来严重的负面影响。

二、房地产经济中不合理问题的存在所产生的影响

1.不利于国民经济的稳步发展。房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位，目前居高不下的房价已使其与均衡价格产生了严重的偏离，对宏观经济的负面影响不断加剧。主要体现在以下几个方面：其一，扭曲的房价，抵制了居民多样性的需求，势必会导致存量房的增加，从而降低开发商的投资意愿，不利于我国GDP的稳步增长。其二，大部分资金涌入房地产市场，使其他行业的资金量不足，导致国民经济的整体发展受到制约；其三，居民在购买房后会导致其消费能力透支，从而降低了其他消费需求。

2.加剧贫富分化，不利于社会和谐稳定。房地产的价格已超出了其商品的属性，使其更倾向于资本资产属性这样势必会影响到社会的稳定和谐。而房价的不理性上升，使百姓手中的财富开始聚焦到地主开发商手中，从而加剧了贫富的差距，使一些社会问题不断的增多。

三、遏制房地产经济中不理性行为的具体措施

1.加强制度建设，从根本上解决土地财政问题。中国房价的这种偏离均衡价格的非理性现象，其实从源头上就存在。土地价格降不下来，房价也一定降不下来。因此，政府有关职能部门，首先应该对于土地问题采取灵活的政策，进一步采取宏观调控措施，给予开发商优惠政策。将土地出让资金纳入地方政府预算，进行有效预算管理。这样不仅可以增加对土地出让金使用的约束，而且还可以增加支出的透明度，降低地方政府出让土地的冲动，同时，还可以提高拍卖土地的利用效率，增加土地供给。

2.设计开发房地产金融衍生品，拓展地产企业融资渠道，规避金融风险。设计开发房地产金融产品及衍生品融资工具，防止因房地产金融风险过度而转嫁到金融系统;设立专业型的房地产运作机构，管理房地产其它类融资工具。这样不仅有利于分摊银行金融风险，防止金融危机的发生，而且还能拓展地产企业融资渠道，改变房地产企业自身的资产负债率。

3.继续强化政府宏观调控，采取有效措施抑制房地产的不合理需求。现行的房地产价格泡沫较大，其价格已失去其真实性。抑制投机性需求，除继续落实国家限购政策外，还有其它几种方式可供选择。一是提高二手房转让税收。二是实行差别化信贷管理，比如购买第三套房银行不放贷，或者大幅提高贷款利率。三是征收土地财产税及存量房物业税。有效的防止居民的投资、投机性需求，调节房地产供求关系，使房价回归到均衡、理性的水平。

四、结语

当前经济形势下，由于房地产业在国民经济中的重要地位，只有从根本上加强制度建设，对市场中的“非理性行为”保持清晰的头脑，才能确保我国经济的稳定发展。政府还要积极解决靠土地获取财政收入的问题，同时为闲置资本拓展合适的投资渠道;改善国际收支结构，减轻外汇占款压力和人民币升值压力，消化流动性过剩对房地产市场形成的投机性需求，继而实现房地产市场稳定有序的发展。

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