“四化”管理盘活存量资产

□ 蒋必森

近年来，江苏石油分公司以“管好存量资产，实现国有资产保值增值”为目标，健全完善资产运营机制，在存量资产运营专业化、规范化、精细化和差异化“四化”管理方面大胆探索，取得明显成效，2007年以来累计实现资产租赁收入2.55亿元，资产运营效益逐年稳步提升。

理顺体制，实行资产专业化运营

该公司以2007年清理整顿为契机，对上市与非上市的土地、房屋、车辆等非主业（闲置）资产的整合、租赁、维护等工作实施集中管理、专业化经营，建立起运营环节、管理环节和价值核算环节完整的管理链条。特别是在探索资产专业化运营的起步阶段，提出了“符合内控、规范运作”的刚性要求，对资产专业化运营的体制、目标、方式等做出了明确规定，制定了《资产租赁管理规定》《关于资产租赁管理补充规定》等一系列资产运营管理制度，制定了租赁资产的立项审核、信息发布、价格评估咨询、租赁招议标、合同管理办法。颁布了《资产经营管理专项考核办法》《固定资产及土地资产运营管理责任追究规定》，对资产运营过程和结果进行严格的评价与监督。与此同时，建立地市公司一把手总负责，实物资产科科长具体负责，县公司现场协调，综合管理员现场监管，财务、法律、审计、监察等部门参加的管理机制，有效避免了管理“真空”和责任模糊，切实做到了“资产有人管，责任有落实”。

□ 江苏石油首推绿岛加油站，解决了城区加油难问题，也实现了投资项目利润“落袋”。张晓钟 摄

严格内控，保障资产规范化运营

一是引入市场机制。租金底价一律以中介机构询价结果为底价公开招租，做到程序规范、流程规范、价格规范、管理规范。比如位于南京市某商业房产，建筑面积900余平方米，紧邻南京繁华商业街区。因受内部人为操纵，该房产起初租赁给某个体户经营餐饮，年租金仅20余万元。2008年管理层排除各种阻力收回该房产后，以中介机构评估咨询价格65万元为底价，委托当地拍卖机构依法公开广泛发布拍租信息，最终以年租金92万元拍租成功，实现了资产效益最大化。

二是规范租赁过程控制。建立了包括租赁资产办公会审议、租赁信息公开发布、公开招标竞价、租赁事项公开网上监督等一整套资产运营（租赁）管理规定。对无偿占用的房产予以清理并按标准收取租金。改制企业和协解人员租用的资产，也按市场价确定租金，规范签订合同。

三是规范租赁合同管理。将所有租赁事项纳入合同管理信息系统严格审核、审批。根据年租金额大小和租期长短确定租金支付周期，资产移交必须在首期租金和定金收妥后进行。租赁到期收回资产控制权，资产续租须先终止合同、重新审批、重签合同，防范合同风险。

强化督查，实施资产精细化运营

本着“利不在微、房不在小、精细管理、应得尽得”的原则，坚持将精细化管理作为一种理念和文化贯穿于资产运营当中。

一是细化租赁流程。通过梳理资产租赁行为和过程，形成一套规范的运营流程。项目无论大小，都规范有效地控制好每一个环节，止住效益“出血点”。二是严格计划与考核控制。建立了包括资产租赁计划完成率、闲置资产（含土地）盘活率、基础工作规范率和存量资产安全完好率“四率”评价指标体系。围绕“四率”指标，按月下达计划，季度通报与考评，考评结果纳入分公司年度经营考评，并纳入“比学赶帮超”工作，设立“红旗单位”，营造资产运营提升增效氛围。三是强化资产运营日常监管，建立了“检查、巡查、督查”制度，监督承租方按合同约定范围使用租赁资产，保证租赁资产完好，督促分公司领导班子成员履职、记录查验过程和结果，登记巡查工作台账，及时制定应对措施，省公司定期做好督查工作，确保租赁资产有效、高效运营。四是提升资产运营信息管理能力。正在研发资产运营（租赁）管理信息系统，全面、动态、精准地反映每一项租赁资产的全生命周期和租赁事项的每个环节，建立起包括统计、分析、预测、反馈和预警功能在内的资产运营机制，不断提升精细化管理水平。

□ 通过压降技术，江苏石油对油品进货损耗实现有效控制。吕群飞 摄

多措并举，推行资产差异化运营

实行资产分类管理。考量资产质量、建筑用途、利用现状、位置环境等因素，对在册的509宗土地、159处房产、135部车辆等资产进行细化梳理，按资产创效能力分高效优质、低效利用、外租困难三类进行管理。创新资产租赁方式，通过解除限制条件等方式，对资产公司和股份公司低效、闲置资产运营实施集中管理、分类盘活。2007年以来，盘活股份公司闲置低效资产51处，累计创效1200多万元。如徐州新沂市主城区长期闲置土地4.3亩，政府多次提出征收开发，经多方协调并争取总部支持，公司出资700多万元在该土地上建成集办公、IC卡销售中心、易捷便利店等功能于一体的商务楼，取得对外年租金收益40万元。

坚持“抓大不放小”，对租赁资产份额较大的苏州、南京、常州、江阴等地和公司本部资产运营项目，提前谋划、及早介入，进行整合，通过拍租、招标等市场竞价来实现租赁收益最大化。2013年，上述5家单位共实现对外租赁收入1663万元，比上年提高了8个百分点。对于单项创效贡献较大的资产，纳入项目管理，各环节由省公司把关。对于非重点区域或非重大资产充分盘活、出租创效。