以土地投资入股非房地产业企案例解读

何丽华 梁俊贤

一、基本案情

何某为A投资管理有限公司（以下简称A公司）的股东之一，于2011年3月办理以土地（不动产）作价投资入股A公司的申请，把主导使用性质为“二类居住用地”、面积为1万多平方米的土地作价投资入股A公司。2012年8月30日，A公司把经营范围从原来的“酒店项目投资”变更为“酒店项目投资；房地产开发、销售，物业管理（凭有限资质证经营）”。针对这种情况，税务部门怀疑何某涉嫌刻意筹划逃避缴纳以土地投资入股房地产开发企业应缴的土地增值税，并立即开展相关调查工作。通过积极与工商、国土、城建等部门沟通联系，且对何某和A公司相关人员进行了质疑约谈，税务部门有根据认为A公司实质为房地产开发企业，何某以土地投资入股的行为，应补缴土地增值税430万元。何某认为，其于2011年以土地投资入股A公司时，该公司经营范围并不涉及房地产开发，不应缴纳土地增值税，并就此向上级税务部门（以下简称行政复议机关）提出税务行政复议申请。

二、争议焦点

本案的主要争议焦点是：股东何某在2011年以土地投资入股A公司时，该公司经营范围不涉及房地产开发，但A公司于2012年把经营范围变更为涉及房地产开发，正式从事房地产开发业务。那么，何某2011年以土地投资入股A公司的行为是否需要缴纳土地增值税呢？

三、复议决定

行政复议机关经过审查后作出以下决定：

根据现行税法规定，认为何某在知情的情况下，把“居住用地”投资入股非房地产企业，然后把非房地产企业的经营范围变更为房地产开发，其实质是以土地投资入股房地产企业，应按照税法相关规定缴纳土地增值税。根据《行政复议法》的规定，行政复议机关维持被申请人某税务机关作出的决定，追缴土地增值税430万元。

四、案情分析

本案主要涉及以下两个问题：

（一）纳税主体是否明确

根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”按照上述规定，何某以转让土地使用权的形式投资入股A公司，并取得非货币性收入，是土地增值税的纳税义务人，应当依照相关规定缴纳土地增值税。

（二）纳税行为是否属实

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。房地产开发是指在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

税务部门经过多方调查，发现何某为A公司的股东之一，于2010年7月30日办理工商营业执照，经营范围为“酒店项目投资”。2011年3月，股东何某以土地投资作价入股A公司，按照某发展规划和统计局出具的复函现实，该土地主导使用性质为“二类居住用地”，由此可知该地块适用于房地产开发建设。而A公司实际上一直处于筹建状态，未开展酒店经营或项目投资等业务。A公司于2012年8月把经营范围变更为“酒店项目投资，房地产开发、销售，物业管理”。税务部门有根据认为股东何某利用土地投资入股和经营范围变更的时间差，逃避缴纳土地增值税。

经过与何某和A公司相关人员的深入约谈得知，何某投资的A公司实质上是从事房地产开发，但由于土地投资入股后开发资金尚未到位，房地产开发项目一直处于停滞状态，计划于2012年底正式开始动工，因此赶在2012年8月份办理变更经营范围。税务机关为此对何某进行了耐心细致的纳税辅导，明确了何某以土地投资入股A公司的行为不适用暂免征收土地增值税的规定。最终，何某同意按照相关规定补缴土地增值税430万元。

五、案例启示

近年来，随着经济的不断发展，房地产市场热潮火爆，许多能够取得土地使用权的企业或个人纷纷投身房地产建设开发行列。尤其是能够以低价获得土地使用权的企业或个人，很可能利用政策上的空子，先以土地（不动产）投资入股非房地产开发企业，再以变更经营范围的方式，来规避以土地（不动产）投资入股房地产企业应缴纳的土地增值税。为此，税务机关应继续关注土地（不动产）投资入股房地产企业的行为，不断加强土地增值税的征收管理工作。

一是加强政策引导，明确征管范围。目前税法对纳税人刻意以土地投资入股非房地产企业，再变更经营范围的避税行为尚未有明确的规定，应进一步加强税收征管政策的引导，明确此类行为的性质，按照实质重于形式的原则，把上述行为纳入应税范围。

二是加强台账管理，强化部门协作。税务部门应进一步完善土地（不动产）投资入股的台账管理，加强土地增值税的监控力度，不断加强与房产、国土、城建等部门的交流合作和信息共享，重点关注投资土地的使用性质，对于适应于房地产开发的土地实行动态监控，及时堵塞税源漏洞。

三是加强税法宣传，强化业务培训。利用广播、电视、报刊等新闻媒体，广泛深入地开展土地增值税政策征收管理等方面的宣传工作，做到家喻户晓，减少征收阻力。要继续加强税收业务培训工作，一方面使税务干部熟悉土地增值税的政策法规，了解征管程序，掌握正确的计算方法，努力提高其业务实操能力；另一方面要使纳税人，尤其是以土地（不动产）投资入股房地产企业的纳税人，懂得税收政策，明白申报、计算、缴税等征收程序，做到自觉申报缴纳税款。