意大利不动产登记制度研究

陈 晓 敏

意大利不动产登记制度研究

陈 晓 敏*

在意大利法律实践中，不动产登记制度甚至超越了法律传统和逻辑理论的重要性，直接制约着物权变动模式的立法选择。意大利不动产登记制度体现了大陆法系两种主要登记制度类型的融合：它在法国模式的基础上形成和发展起来，确立了物权变动的意思主义原则和登记的对抗效力，以及对登记实行形式审查，不动产登记簿采人的编成主义体例等规则，之后又受到德国法律理论和实践的深刻影响。但这种影响仍主要体现在微观制度层面，渗入到以法国模式为样本确立的登记制度体系内部，在共通互补之处融合，在彼此排斥之处替代。前者如对不动产登记公信力的有限承认、登记机构受行政机构和司法机构双重管辖等；后者主要体现为不动产登记簿向物的编成主义的改革，但是最终囿于现实条件未能实现。

不动产登记；物权变动；登记对抗主义

大陆法系国家基于不同的物权变动理论，形成了两种主要的不动产登记制度类型：法国模式与德国模式。前者采用物权变动的意思主义原则，赋予不动产登记对抗第三人的效力；后者确立了物权变动的形式主义原则，登记作为不动产物权变动的生效要件，具有设权效力。

这两种不动产登记制度的分野不仅体现在法律原理层面，也体现在技术操作层面。例如，法国模式中，不动产登记机构隶属于行政体系，对登记实行形式审查，不动产登记簿采人的编成主义，间接公示不动产上的权利变动状况；而在德国模式中，登记机构不仅对登记申请进行形式审查，还对当事人合意的真实性及其行为能力进行审查，该审查被置于司法体系的掌控之下，不动产登记簿采取物的编成主义，直接公示不动产权利变动状况。

意大利不动产登记制度则处在这两种模式之间，先后受到两者的影响。它总体上是在法国模式的基础上形成和发展起来，无论是在法律效力方面确立登记对抗主义原则，还是在技术层面采用人的编成主义方法，都彰显了法国模式的特色；同时，它又是一个更为错综复杂的体系。这一方面体现在，意大利境内不同登记制度模式的并存，除采用法国式不动产登记制度外，奥地利式的不动产登记制度在意大利境内一些省份仍然沿用至今；另一方面也体现在，意大利自1865年民法典确立法国登记制度模式时，就已经开始越来越多地受到德国法学理论和实践的深刻影响，并在1942年民法典的不动产登记规范中体现出来。但这种影响仍主要是在微观制度层面，不涉及基本原则和规则的选择，而是渗入到以法国模式为样本确立的登记制度体系内部，在共通互补之处融合，在彼此排斥之处替代。前者如对不动产登记公信力的有限承认、登记机构受行政机构和司法机构双重管辖等；后者则主要体现为不动产登记簿向物的编成主义的改革，尽管此点最终囿于现实条件未能实现。

一、不动产登记的效力基础：物权变动模式

登记作为不动产物权公示的主要工具，应当被赋予怎样的法律效力是不动产登记制度的一个核心问题，对整个登记制度的面貌和机理的形成具有重要意义：若登记仅具有对抗第三人效力，不影响当事人之间的法律关系，则不构成当事人的强制义务，登记主管机构无须对登记客体进行实质审查，登记不产生公信力；反之，登记构成当事人之间实体法律关系的实质要素，不仅登记成为当事人的义务，而且登记机关应当对登记涉及的实体法律关系的真实性和合法性进行实质审查，并赋予登记以公信力。简言之，登记对抗模式相对于登记设权模式在程序上更加简便灵活，但其代价则是登记效力的减弱：登记不具有公信力，不能作为证明当事人之间实体法律关系真实合法的证据使用。而登记应当被赋予怎样的效力，是作为设权要件还是对抗要件，根本上取决于民法中物权变动模式的选取。

（一）对物权变动意思主义的继受和向形式主义转变的努力

意大利不动产登记制度总体上是在法国模式的基础上形成和发展起来的。①法国早在1789年的一项法律中就引入了不动产登记制度，但之后1804年法国民法典在个人主义和意思主义至上的思想席卷下，确认仅当事人的合意就足以产生物权变动的效力，几乎完全废除了不动产登记制度，直到1855年才通过特别法重新确立起这一制度。意大利1865年民法典追随法国模式，确立了物权变动的意思主义原则和不动产登记对抗第三人的效力。②不动产物权变动的公示是近代才发展起来的制度。常常存在一种误解，将罗马法上的曼兮帕蓄或者拟诉弃权作为最早的公示形式。它们作为不动产物权的取得方式，反映为一种要式行为或者庄严程式，客观上导致了一种公示效果，但这些形式最初出现并非是出于保护交易安全的目的，而是因为罗马人不擅长抽象思维，需要借助物权变动的客体，即被转让不动产的外部标志或者其组成部分的实际转移，来体现和反映该不动产上所有权或者其他物权的转移。罗马法上的这两种不动产物权变动形式都是服务于物权变动本身，而没有或者不以保护交易安全为目的。因此就不能将其看作是物权变动的公示手段。参见Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，in Commentario del codice civile Scialoja-Branca，a cura di Francesco Galgano，Bologna，Roma，1995，p. 2.民法典的编纂者一方面参考了其统一之前各公国的立法，另一方面借鉴法国和比利时在19世纪中叶先后颁布的抵押法典，制定了不动产登记制度规范。③Cfr. Gaetano Petrelli，L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato，in Rivista di diritto civile，05/2007，p. 602.

但是，该不动产登记制度存在许多疏漏或者体系不协调之处。例如，对应当登记的法律情形规定不完备，不动产登记缺乏连续性，保障登记真实性的制度欠缺等。这些缺陷损耗了登记对于物权公示和保障交易安全的作用，加剧了交易混乱状况。为解决这些问题，意大利在1942年新民法典颁布之前，针对不动产登记制度进行了数次立法改革。

尤其在物权变动模式的选取上，物权变动的意思主义原则在法律逻辑和实践应用中都存在不少问题。④这种使债权合同直接产生物权效力的制度结构是在近代才出现的。尽管在之前的法律实践中，通过当事人合意直接实现物权转移的做法已经产生，并在商业贸易中得到发展，但是直到法国民法典颁布之前，正式法上都不存在这种能够直接产生物权效力的合同制度。参见Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 2.例如，应当怎样解释同一行为能够同时在合同当事人之间，以及对合同以外的第三人产生效力？换言之，一个行为如何能够同时产生债权效力与物权效力？更严重的是，在实践中它难以避免物的多重转让情形发生。对于那些深谙罗马法精神的意大利学者而言，物权变动的意思主义原则无疑是缺乏根基的。

因此，在1865年民法典颁布之后，学者们对于这一模式的抵制和重新回到罗马法轨道上的努力从未间断。①意大利关于物权变动和不动产登记制度的历次改革方案，无论是立法机关还是学者草案的方向都旨在修正或者废除物权变动的意思主义原则，重新回归到罗马法上的物权变动模式。关于意大利1942年民法典制定之前登记制度改革的内容，参见Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 15 ss.其中，尤其值得提到的是学者夏洛亚（Vittorio Scialoja）1910年的建议草案，明确提出要回归到罗马法区分取得名义与取得方式的两阶段物权变动模式。这一建议被立法机关提出的新民法典草案采用，规定以物权变动为内容的文件若未登记将不产生任何取得、变更或消灭所有权或其他物权的效力。同时，关于物权变动以及不动产登记的效力，民法典草案总体上采用的是奥地利模式，即保留了罗马法物权变动的两个阶段：取得名义与取得方式之间的密切联系，依此处理存在有效登记情形中的权利瑕疵问题，以实现交易的便捷与确定性之间的平衡。

（二）1942年民法典：对意思主义的维持

然而，新民法典最终并没有采用学者或者立法机关提出的这一系列改革方案，仍然保留了旧民法典确立的物权变动模式。1942年民法典第1376条规定，“在以特定物所有权的转让、物权的设立或转让或以其他权利的转让为标的的契约中，依据当事人合法达成的合意，发生所有权或其他权利的转让和取得”。

对于这一模式的选择，意大利司法部长在他的报告中主要从法技术层面阐述了其理由：②Cfr. Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 19.不采用德国模式的原因主要是，意大利尚不具备建立起一套完备的、有序的地籍册制度体系的条件。而如果缺乏这一体系，采用德国公示公信原则对所有权人利益保护将是十分危险的；不采用奥地利模式的理由则在于，立法者认为登记作为物权变动生效要件与意大利传统习惯不符，废除物权变动的意思主义原则将带来法律逻辑和实践上的显著不便，它们并不因为新的物权变动模式的优点而被消除。

二、不动产登记的性质与效力体现

依据物权变动的意思主义原则，不动产登记仅具有对抗第三人的效力。因此，登记的效力主要涉及的是与第三人的外部关系，对于当事人之间的法律关系不具有意义。它既不是发生物权变动的生效要件，也不能作为当事人实体法律关系的确权依据，即不动产登记不具有证据效力。

（一）不动产登记的性质

关于不动产登记的性质，意大利学者没有形成一致的共识。多数学者主张它是一个事实行为。意大利最高法院早在1957年的一项判决中也将其定性为事实行为。其理由在于：

首先，依据民法典第2666条的规定，不仅与该不动产相关的当事人可以申请登记，任何其他人也都可以申请登记，并且该登记对全部人都发生效力。不论是谁申请不动产登记，该登记的法律效力都不取决于申请人的意愿，而是依据法律的规定产生。③Cfr. Cass. 23 ottobre 1957，n. 4077，in Giust. Civ.，1958，I，p. 715.因此，不动产登记是依据法律规定发生效力，不能被归结于特定当事人意思表示的结果。④Cfr. Giovanni Giacobbe，Lezioni di diritto privato，Torino，2006，p. 590.

其次，登记也不能被视为是登记主管人员的意思表示，因为他们只是依照法律规定履行其职责，使登记申请人的申请行为以及申请登记的文件与法律规定相符合，而不是一种自由裁量，因此也不是一种表意行为。换言之，登记主管人员只是事实上参与到不动产登记程序中，他们的行为只是申请人实现不动产登记的一个中介。

尽管在不动产登记的整个过程中，无论是程序的发起还是终止都离不开意思表示行为，但这些意思表示对于不动产的登记效力而言并不重要，因为后者直接依赖于法律规定发生效力。因此，不动产登记只是一种事实行为，而不是法律行为。

但是也有权威学者认为，登记尚不构成一个法律事实，仅仅是一种不具有法律意义的单纯事实。①Cfr. T. Rava，Circolazione giuridica e rappresentazione indiretta，Milano，1953，p. 20.这种观点主张，不动产登记不会对当事人之间的实质法律关系发生影响。依据物权变动的意思主义原则，合同自有效成立之时就已经产生物权效力，登记并没有增加或者改变这种效力。换言之，不动产登记仅仅是保存当事人法律行为产生的法律效力，而不会产生或创造新的法律效力。因此，它不属于法律事实，而只是一种单纯事实。这种极端的观点在意大利遭受到许多批评。多数学者认为登记并非不产生法律效力，它会对当事人外部法律关系产生影响。②Cfr. Salvatore Pugliatti，La trascrizioen. La pubbulicità in generale，nel Trattato di diritto civile e commerciale，diretto da A. Cicu e F. Messineo，XIV-I，t. I，Milano，1957，p. 176.尽管它可能因具体情形不同而呈现出不同的效力，但这种效力始终存在。而且，虽然登记不构成不动产物权取得的成立或生效要件，权利受让人在登记之前就已经完整地取得该不动产物权，但是在发生一物二卖或者其它权利冲突情形时，登记对于确定物权由何者取得具有重要意义。因此，它对权利取得效力具有完善和补充作用。不动产登记作为法律事实，虽然不构成物权取得的实质要件，但它影响到实体权利的分配，在发生权利冲突情形时成为确定物权归属的重要标准。因此，不动产登记并非是没有法律意义的单纯事实，否则法律也不用如此大费周章地去规范它。

（二）不动产登记的典型效力

1.对抗第三人的效力

依照意大利法的规定，不动产登记实行法定主义，只有法律规定需要登记的文件才应当登记。③以法律文件作为登记的直接客体是意大利所属的法国法系登记制度的特色。依据登记客体的差别，可以区分两种登记制度：契据登记与权利登记，前者为法国法系国家所采，其公示的对象是特定的法律文件，而不考虑实体法律关系的真实性和合法性；后者为德国法系国家采用，其公示的对象是权利，并赋予其以公信力。相对于法国法的不动产登记制度，意大利法中登记客体的范围则更为宽泛。参见Gaetano Petrelli，L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato，in Rivista di diritto civile，2007，n. 5，p. 613.需要登记的文件主要有两大类：涉及物权变动的文件；④民法典第2643条规定：“下列文件必须以登记方式进行公示：1）转让不动产所有权的契约；2）设立、转让或者变更不动产用益权、地上权、永佃土地所有权人和永佃权人的权利的契约；3）设立前述各项权利共有的契约；4）设立或者变更地役权、不动产上使用权、居住权的契约；5）放弃上述各项所涉诸权利的生前文件；6）强制性实施转移不动产所有权或者不动产他物权的决定，但是在为第三买受人利益解除不动产上抵押程序中进行销售的情况除外；7）解除土地永佃权的文件和判决；8）超过9年存续期的不动产租赁契约；9）解除或者转让期间尚未届满的、有效期超过3年的租赁的文件和判决；10）当公司或者社团的存续期超过9年或者期间未定时，以不动产使用权或者其他不动产物权出资的公司契约和参股契约；11）产生前项规定效力的设立联合体的文件；12）不动产典质契约；13）以前述各项规定的权利争议为标的的和解；14）有关前述各项规定的权利之一的设立、转让或者变更的判决。”可以看到，作为登记客体的不仅包括产生物权变动效力的合同，也包括那些在不动产上设立对人权的法律文件。如该条第8项规定的超过9年存续期限的不动产租赁契约；第10项规定的公司或者社团存续期间超过9年或者期间未定，以不动产使用权或者其他不动产物权出资的公司契约和参股契约；第11项规定的产生前项效力的设立联合体的文件，无论其期限长短都需要登记。尽管这类契约不产生物权关系，但或者因为其较长的存续期间，或者因为对不动产物权人的权利行使造成了严重的影响，对其直接用益不动产构成了严重阻碍，出于保护受让人的目的，应当使其在取得该不动产时知晓其上存在的权利负担。与不动产相关的诉讼请求。⑤1865年民法典仅规定了一种应登记的诉讼请求的情形，但是之后通过特别法发展形成了许多其它适用不动产登记制度的诉讼请求情形。1942年民法典将这些通过特别法发展形成的制度也纳入进来，用两个条文分别列举规定了与登记文件相关的诉讼请求的登记以及其它应当登记的诉讼请求和文件。第2652条规定与登记文件相关的诉讼请求的登记，具体包括：1）解除契约、请求继承人或受遗赠人依照遗嘱决定的清偿方式履行负担、受赠人不履行其负担时撤销赠与的诉讼请求，申请因显失公平而撤销或乘人之危而废除、撤销赠与及债权人以放弃继承人的名义和顺序接受遗产的诉讼请求；2）要求按照特定形式履行缔约义务的诉讼请求；3）要求对包含应当进行登记的文件的私证书中的签名进行司法认证的诉讼请求；4）有关核查登记文件是否虚假的诉讼请求；5）撤销实施完毕，对给债权人造成损害的应当登记的行为的诉讼请求；6）有关宣布登记行为无效或者撤销登记行为的诉讼请求，以及对登记的效力提出异议的诉讼请求；7）否定死因取得的依据的诉讼请求；8）因损害特留份而要求减少赠与和遗嘱指定份额的诉讼请求；9）对应当进行登记的判决提起的撤销之诉及第三人就上述判决提出的异议。第2653条规定其它应当登记的诉讼请求和文件：1）要求返还不动产所有权或者返还对不动产享有的他物权的诉讼请求以及核查这些权利的诉讼请求；2）收回永佃权的诉讼请求；3）不动产买卖中买回的诉讼请求和声明；4）分割嫁资不动产及解除夫妻对不动产共有关系的诉讼请求；5）中断依时效取得不动产所有权的诉讼请求。两者公示的目的略有不同：前者服务于解决从同一主体处取得同一或者彼此排斥的物权而产生的冲突，典型的如一物多卖引起的权利争议；后者则是为对抗从被判决其权利无效的主体那里取得争议财产的权利人，避免有权的主体因诉讼时效经过而导致权利丧失。但是两者的共同特征是都具有对抗第三人的效力。

现行民法典第2644条专门规定了不动产登记的对抗效力。该条第1款规定：

登记对于那些已经对从前权利人处取得的诸权利做了登记或者抵押登记的人，不产生对抗效力。这两个条款从不同角度对登记在先，权利优先规则做了规定，即对于两个内容彼此排斥的登记，依照时间顺序，在前的登记具有优先效力。在登记对抗主义模式下，登记尽管对当事人之间的内部关系不发生影响，但是在不动产物权变动的外部关系中，可以补充和完善权利受让人所取得权利的效力，防止和避免之后因任何第三人的行为而丧失其权利的可能。

这样，登记就成为一个有效的冲突解决工具。解决从同一主体处取得不相容权利的多个受让人之间的利益冲突成为不动产登记制度最典型的功能。①Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 294.换言之，就登记制度的效力而言，意大利法学理论和司法实践处理的重点是一物二卖引发的纠纷，或者其它对同一不动产上不相容物权的处分行为导致的争议和冲突。

2.不具有公信力

意大利法没有赋予不动产登记以公信力，即登记不具有修复权利瑕疵的效力。有瑕疵的物权即使登记后也仍然是无效或者可撤销的。因此，意大利法中，物权变动的结果与原因行为的效力是紧密联系的。这一点不同于德国法通过无因性原则阻断二者效力联系的规则。但是，为保护善意第三人的利益，现行民法典也允许一些例外情形，如在经过一定期间之后，登记可以对抗之后宣告该法律行为无效或者被撤销的判决效力，以保存善意第三人在该瑕疵行为之后取得的物权。②这些例外情形包括：1）有关宣布登记行为无效或撤销，以及对登记效力提出异议的诉讼请求（民法典第2652条第6项）；2）否定死因取得依据的诉讼请求（民法典第2652条第7项）；3）因损害特留份而要求减少赠与和遗嘱指定份额的诉讼请求（民法典第2652条第8项）。这一点体现了对法国模式与德国模式的融合。

3.登记与善意

登记制度通过保护第三人的信赖实现交易安全保护目的。因此，对第三人信赖的保护成为登记制度的伦理基础。

登记制度对第三人信赖的保护是抽象保护，而非具体保护。例如，在交易第三人明知物权已经转移，仍与物的原所有权人交易，并在前买受人登记之前进行了登记的情形，该第三人对原权利人拥有不动产所有权的权属状况并不存在信赖，但他依然能够依据登记制度的规则取得其所有权。反之，即使第三人是善意的，若其他买受人先进行了登记，他仍然丧失所取得的权利。因此，在不动产登记制度中，第三人的主观善意与否通常来说不具有重要意义。但是，为了避免他人与出卖人恶意串通，滥用登记制度损害先买受人的利益，意大利在司法实践中也允许先买受人向恶意的后买受人提起损害赔偿之诉。但这只是使后买受人承担损害赔偿责任，后买受人的恶意并不影响其登记的法律后果，没有减损其法律效力。简言之，登记的恶意仅对于损害赔偿有意义，不影响物权变动的结果。

（三）不动产登记的其他效力

又是一年盘点时。跟往年不同的是，这个岁尾，既是一个惯用的时间节点，又是一个崭新的历史起点——党的十八届三中全会吹响了全面深化改革的号角。站在新起点回望过去的一年，相信所有水利人都感触良多，在为这一年的艰辛努力感动、为这一年的丰硕成果欣慰的同时，更增添了进一步深化水利改革的信心和决心。

登记对抗第三人是不动产登记最典型的效力。除此以外，意大利法中也规定了一些具有不同法律效力的不动产登记制度。它们主要体现为两种：

1.设权效力

具有设权效力的登记，即登记构成不动产物权变更的实质要件之一。意大利法中最典型的就是短期时效取得登记以及抵押登记制度。

现行民法典第1159条规定了短期时效取得制度，即在善意取得的情形，通过10年时效取得物的所有权的制度。①意大利民法典第1159条规定：“依相应的所有权转移证书和合法的转移所有权登记的效力，自非所有权人处善意取得不动产的人，可以自所有权登记之日起经过10年完成时效取得。”在该制度中，登记与权利证书以及主体的善意共同构成取得该物权的实质要件。

不动产抵押的设立也以登记为要件。民法典第2808条第2款规定，抵押权可以在债务人或者第三人的财产上设立，并通过在不动产登记簿上进行抵押登记而设立。由于抵押权的设立在登记后才发生效力，不同于其他不动产物权登记的效力，因此，二者适用不同的登记簿分开进行公示。

2.纯粹的公示效力

纯粹的公示效力是指不动产登记本身不产生任何法律效力，对物权变动的结果也不产生任何影响，仅仅是使第三人知晓不动产上的物权变动状况。这类登记包括分割不动产的登记（民法典第2646条）、接受遗产的登记（民法典第2648条）、确认时效取得判决的登记（民法典第2651条）等。其中，最典型的就是因时效取得或者因诉讼时效经过而丧失权利的登记。

在意大利法中，登记主要是适用于不动产物权的继受取得，而不适用于原始取得情形。1865年民法典就没有规定对原始取得不动产物权的登记。因为在原始取得情形，权利人无须履行登记手续就已经取得不动产物权，并且该权利能够对抗任意第三人，相关的判决也仅仅是对一个既成事实的确认。但是，出于登记的完整性和连续性考虑，避免第三人因登记的不完整而遭受损害，1942年民法典规定了对不动产物权原始取得情形的登记。与继受取得不动产物权的登记不同的是，这种情形下，不动产登记仅仅具有纯粹的公示效力，对当事人的实体权利不产生影响，后者即使未经登记也同样可以对抗第三人。

三、不动产登记簿

不动产登记是一个综合性的制度，它不仅与物权变动的基本原理相联系，也涉及技术层面的实现问题，是一个复杂的、具有较强技术性规范特征的制度。在1942年颁布的意大利现行民法典中，不动产登记制度不是规定在物权法编，而是被放在最后一编关于权利保护的规定之中，囊括了各种程序法、实体法甚至公法内容的规范，这种混杂或者位置的靠后并不是因为不动产登记制度无关紧要，而恰恰是因为它在整个民法体系中占据的重要地位。不动产登记制度不仅是连接债权与物权关系的纽带，而且与继承制度相联系，对于几乎整个民法制度或者民事权利的实现都具有关键意义。

不动产登记簿作为不动产登记的具体载体，是实现不动产权利公示的主要技术手段。关于不动产登记簿的效力，意大利民法典第2676条规定，在不动产登记的保管人发给的登记簿、复印件或证明有差异的情况下，登记簿的效力优先。

（一）概况：不动产登记簿与地籍册两套体系

在意大利，不动产的登记公示与地籍管理分属两个系统。前者由不动产登记机构提供相关服务，后者则由国土部下属部门管辖。

地籍册是存在于不动产登记簿之外的另外一套不动产登记系统。它包括两种具体的类别：土地登记簿和房屋登记簿。②Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 300. Francesco Galgano，Diritto civile e commerciale，volume quarto，Padova，2004，p. 296.地籍册记载的内容与不动产登记簿不同，基本不涉及不动产上的权利流转情况。这套登记体系主要是服务于税收目的，同时也辅助实现城镇规划和统计功能。由于在意大利没有展开完善的和经常性的统计和普查工作，地籍册对地区的不动产权利状况的记录存在许多疏漏，这阻碍了将地籍册改造为依照物的编成主义构建不动产登记簿体系的努力。尽管如此，地籍册还是可以作为证明不动产所有权的辅助证据。①Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 301.

（二）人的编成主义

不动产登记簿的编排主要存在两种方式：物的编成主义和人的编成主义。前者是指以物为标准，依照不动产编辑登记簿。登记簿的每一页以一项不动产为抬头，记载其物理状况、法律性质及其权利变动状况等。后者则是依照主体标准编排，以主体为依据，将申请登记的文件同时记载在双方当事人的登记项下，通过公示主体间的法律关系间接反映不动产上的权利变动状况。因此，物的编成主义又被称为直接公示方式，人的编成主义也被称为间接公示方式。

意大利不动产登记簿采用的是后一种编排方式，即人的编成主义。②意大利境内也存在一些之前归属于奥匈帝国，一战后才被划归意大利的省份。这些地区至今仍然保留了奥地利式的登记制度模式，即登记具有设权效力，不动产登记簿的编排上采用物的编成主义体例。参见Francesco Galgano，Diritto privato，Padova，1992，p. 864.其不动产登记簿由总登记簿和特别登记簿两部分组成。

在受理登记申请之后，不动产登记机构有义务首先将登记申请书的内容记载在总登记簿中。总登记簿的形式是唯一的，任何类型的登记都应当首先记载在总登记簿中。总登记簿具有一个重要的作用，即确定不动产物权变动公示的时间。因为登记官是依照申请人提交申请及相关文件的时间排序的。总登记簿应当载明序号、申请日期并附上申请号、提交人和申请人、权利证书、登记申请书申请的内容，以及实施登记的人员。

此外，登记申请书的内容依照其类型还应当被记载在相关的特别登记簿中。因为总登记簿记载的只是总括性质的内容，是对登记申请书内容的原文复制；只有特别登记簿才是对相关文件真正的、法律意义上的公示。③Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，nel Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，libro sesto，Tutela dei diritti art. 2643-2696，Bologna，Roma，1995，p. 488.依照登记的类别，主要存在三种类型的特别登记簿：1）用于一般不动产登记的登记簿；2）用于不动产抵押登记的登记簿；3）用于注明的登记簿。特别登记簿采用总登记簿的序号依序排列，同时也建立了姓名索引，依照姓的字母顺序排列以方便查询。

特别登记簿每页抬头以人名标注，每页划分为两个区块：一个区块是权利受让人取得权利的登记；另一区块是出让或丧失权利主体的登记。当一项不动产被转让或者发生其它物权变动情形，在不动产登记簿上会同时在合同双方当事人名下都记载该物权变动。因此，要了解某一不动产上的权利状况，就不能依照不动产查找，而只能从主体入手查阅登记簿。

（三）不动产登记簿的改革

人的编成主义体例对于不动产登记簿的查询具有显著的不便。为完整了解该不动产的权利变动状况，查询人必须要很仔细查阅不动产上的每一个所有权人或者他物权人。例如，甲要将某一块土地卖给乙，乙为了确定甲是否该土地的所有权人，就可以在不动产的登记簿上按照姓名索引查找甲的名字，在其登记项下的有利于该主体的区块查看是否有取得该土地所有权的记载，并向上查询该不动产之前的所有权人，一直追溯到该土地原始取得的权利人，了解不动产权利取得登记是否连续，以及是否有冲突权利存在；而如果乙要确定甲是否将该土地转让给他人或者进行了抵押，还必须在登记簿的不利于他的区块中查询是否有相关记录。即使这样，也仍然存在漏掉某一个物权人的可能，而为此承担交易风险。因此，改革不动产登记簿体系的方案也不断被提出。

前述学者夏洛亚的改革方案中也涉及对不动产登记簿的改革。他建议以地籍册为基础建立不动产登记簿的目录和索引，逐步形成能够直接反映不动产上权利变动状况的公示体系。①Cfr. Salvatore Pugliatti，La trascrizione. La pubbulicità in generale，nel Trattato di diritto civile e commerciale，diretto da A. Cicu e F. Messineo，XIV，t. II，Milano，1989，p. 224.但是，由于当时意大利境内并不存在统一的地籍册体系，各个地区既存的地籍册始于不同年代，依照不同的公示原则和编排标准制作，彼此差异巨大。意大利曾出台了一系列法律旨在实现地籍册的统一，但由于牵涉面广，并非短期内能够达到，以及与之伴随的成本问题，立法者最终没能摆脱人的编成主义体例。1942年民法典仍旧保留了旧民法典的不动产登记簿制度。

此外，意大利司法部和财政部于1985联合发布了一项法规，旨在推动实行不动产登记的信息化改革。信息化工具的引入和推广使不动产登记机构的工作量大大减轻，也使得市场主体的信息查询更加便捷，但这场改革并没有改变之前依照主体标准的登记编排方式。②Cfr. Andrea Torrente，Piero Schlesinger，Manuale di diritto privato，a cura di Franco Anelli e Carlo Granelli，Milano，2007，p. 1286.物的编成主义的采用仍有赖于各个地区地籍册体系的统一和完善。

（四）登记的连续性原则

通过对意大利不动产登记簿编排体例的描述可以看到，这样一种登记制度是十分复杂的。如果存在任何一个断裂，对特定不动产物权整个变动的描述就很难实现。因此，登记的连续性成为登记制度一个十分重要的原则。然而，相对于德国法系登记具有设权效力的模式，意大利法中不动产登记的效力要弱很多。尤其是在不动产转让合同双方当事人之间，登记对其权利影响甚微。而且，登记并非法律规定的强制义务，当事人可能忽略登记，或者为节省登记费用而逃避登记。为保障不动产登记的完整性，使交易第三人通过查询不动产登记簿就能够清晰掌握该不动产上的权利变动，意大利法主要做了两个方面的规定：

第一，规定公证机构或者其他相关机构的登记义务。依据意大利法的规定，登记对于当事人而言并不构成一项义务，而仅仅是一项负担。但是，如果当事人一方希望自己的权利获得完全的保障，避免因第三人的登记而丧失其权利，则需要承担登记的负担。因此，登记是当事人为保障自身利益而承担的一项负担。③在意大利，除法律特别规定以外，不动产权利变动登记通常是由权利受让人申请。尽管物权变动登记不是法律规定的强制义务，权利受让人即使未进行登记，并不影响权利变动的发生以及合法性，但是它之所以被作为一项由权利受让人承担的负担，是因为它构成后者取得的权利受到法律完全保障的一个前提。受让人对不动产权利变动登记之后，其所取得的物权就具有了对抗任意第三人之效力，从而可以消除因与他人权利冲突而丧失权利之虞。否则，权利受让人就须承担相应的不利后果。然而，对于公共机构而言，情形则有所不同。民法典第2671条规定，受理制作或者认证应当进行登记的文件的公证人或其他公共事务官员，有义务在最短时间内完成文件的登记，否则，应当承担因延迟登记的损害赔偿责任。在这里，法律将这一义务加诸相关公共事务官员，使其承担处理登记事宜的义务。

第二，民法典第2650条确立了登记的连续性原则。该条规定，取得不动产的行为应当登记，先前的取得行为未登记的，后取得者登记的续展不产生效力。该规定旨在保障不动产变动登记的连续性。但是，当登记的连续性被破坏时，之后的登记并非完全不产生任何法律效力。依照第2650条第2款的规定，如果之后登记恢复连续性，即对之前未登记的物权变动进行了登记，则在它之后的登记就获得了完全的法律效力。

此外，民法典第2666条还规定，由任何人进行的登记，对所有的利害关系人产生效力。

然而，仅仅凭借这些立法措施仍然不能完全保障不动产登记的完整性。因为依据意大利法律规定，登记仅仅适用于继受取得情形。不动产物权的原始取得，尤其是时效取得被排除在登记范围之外，这就可能导致交易风险。例如一项不动产之前已经为他人时效取得，而转让人事后重新占有该不动产并转让给他人，在这种情形下，受让人即使在交易之前已经查阅了不动产登记簿，也仍然不能排除其权利可能被追夺的风险。

原始取得情形被排除在登记领域之外是因为与继受取得情形不同。在继受取得情形，不动产物权的取得不仅取决于当事人之间法律行为的有效性，也取决于之前转让同一不动产的法律行为的效力；而在从罗马法一直到意大利现代法的法律传统中，原始取得，尤其是时效取得是基于持续占有事实以及法律规定发生效力，不需要其它外在的因素证明其合法性。而且，原始取得一旦形成，就同时对当事人和第三人产生效力。物上所有其它与之不兼容的物权都消灭。因此，它一旦形成就打破了物上存续的权利变动的链条，终结该链条同时又开启一个新的链条。基于原始取得的这些特征，意大利1865年民法典完全未规定对不动产原始取得的登记，登记制度仅适用于继受取得情形。

1942年民法典编纂过程中，物权法立法委员会提出的草案曾试图将登记制度引入到原始取得情形，提出一个原则：确认时效取得的判决不损害第三人在该判决公示之前从原权利人处取得的权利。但是这一规定颠覆了自罗马法以来确立的关于原始取得的基本原则，对其效力施加诸多限制而受到学者诟病，最终被舍弃。1942年民法典虽然规定了对时效取得确认判决的登记（民法典第2651条），但该登记仅具有纯粹公示意义，方便第三人能了解不动产上的权利变动，不登记并不会影响权利状态，通过时效取得的权利直接可以对抗第三人。

（五）注明

除登记外，注明也是不动产公示的一种形式，体现为在其他公示形式的页边记载的内容。它只是一种辅助的公示形式，以已经存在一种主要的公示形式为前提。①Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，in Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，Bologna，Roma，1995，p. 369.注明具有阻挡相关文件登记效力的作用，避免事实上已经不再发生权利转让的后果产生。因此，注明对实现登记的连续性也具有重要意义。

适用于注明的情形主要包括三类：

第一，诉讼请求的注明。民法典第2654条的规定，若一项诉讼请求涉及的是已登记的文件，则应当在该文件登记的页边注明该诉讼请求。此外，民法典也规定了对诉讼请求的登记。诉讼请求的注明与前者不同，它的客体并不是诉讼请求，而是该诉讼请求的登记，即它是对诉讼请求公示本身的再公示。

第二，确认登记文件无效、撤销、解除等的文件的注明。民法典第2655条规定，当登记的文件被宣布无效、撤销、解除、取消、废除或者附加的解除条件成就时，均应当在文件的登记的空白处加以注明。否则，之后确认判决的登记不发生效力。

第三，附买回条件的买卖合同中关于买回约定的注明。

四、不动产登记机构的义务与责任

意大利不动产登记机构经历了从私营机构到行政机关代理机构的身份转换。②对于这种身份的转换，也有意大利学者提出批评，认为将不动产登记机构纳入到官僚行政体系中，使其处于科层制约束之下，丧失了专业性和自由裁量的特征。参见Salvatore Pugliatti，La trascrizione，nel Tratt. di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo，Milano，1989，p. 393，nota 107.

不动产登记机构现今是作为行政机关的代理机构提供不动产登记以及查询服务，同时隶属于司法部和财政部管理。依据意大利1985年关于不动产登记的特别法的规定，不动产登记机构在履行其职责以及民法典规定的义务方面受司法部监管，其它方面则由财政部管理。不动产登记机构的雇员主要是从国家财政部或者财政局的行政人员中选任。①Cfr. S. Pugliatti，La trascrizione，nel Tratt. di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo，Milano，1989，p. 214，215.这体现了意大利不动产登记机构的双重性质：机构人员编制隶属于行政体系，其职务活动处于司法裁判权的掌控之下。

（一）不动产登记机构的义务

1.不动产登记审查——形式审查主义

不动产登记的实现应当首先由私主体向登记机构提出申请。民法典第2663条规定，登记应当在不动产所在地的不动产登记机构进行。申请人提交不动产登记申请之后，不动产登记机构的主要义务或者职责是审查申请登记的文件是否符合法律规定的形式，以及申请登记的客体是否属于法律规定应当登记的情形。

关于不动产登记审查，意大利实行的是形式审查主义。依据民法典的规定，登记机构不审查登记申请文件的有效性或者其实际法律效力，而仅仅审查申请登记事项是否属于法律规定应当登记的范围，以及申请登记的文件形式是否符合法律规定，即是否属于民法典第2657条规定的判决、公证书或有签字的司法认证的私证书等形式。当登记申请书和权利证书不是以清晰可懂的文字写成的，或者登记申请书和权利证书不符合法律规定的形式，或者未按照法律规定的正式手续提交的，不动产登记机构均可以拒绝接受登记申请书和权利证书。

由于主管机关仅仅对登记文件依照法律规定进行形式审查，而不审查其实质合法性，一个难以避免的问题就是不实登记或者虚伪登记现象的发生。为解决这一问题，意大利主要是通过引入第三方专业权威机构，通过司法机关、公证机构等的相关程序对实体法律关系进行审查，尤其是将不动产登记制度与公证制度联系起来，以保障登记内容的真实性与合法性。基于这一目的，法律规定当事人申请登记的文件形式只能是判决书、公证书或者有签字的经过司法认证的私证书。依据这一规定，能够进行登记的文件必须由权威机关颁发或者是经过公证、认证的文件。

2.及时完成不动产登记

不动产登记机构不得拒绝和拖延当事人合法的登记请求，否则，登记请求人可以向保管人工作所在地的基层法院提起诉讼。依据1983年一项特别法的规定，不动产登记机构在故意或者有重大过失情形下，应当对因拒绝或迟延登记所导致的损失承担赔偿责任。

当不动产登记机关对当事人提交的文件是否可以登记存在疑问时，可以应当事人要求做附保留的登记。当事人应当自登记后30日内向不动产登记机构所在地的基层法院提起诉讼，否则，当事人在规定期限内未提起诉讼，或者该诉讼请求被法院最终裁判所拒绝，则异议登记失效。

3.不动产登记簿的保管与公示

为保障不动产登记簿的公共信用，意大利法对不动产登记簿规定了严格的保管制度。依据民法典第2680条的规定，登记机构所在地法院院长或法官应当在登记簿每一页上盖章，以使之有效，在纪要上要注明登记簿的总页数和签字的日期。登记簿应当连续记载，字词的删除应当经保管人同意。每天结束时，登记机构负责人应当在总登记簿内载明注明的权利证书的数量并签字。

不动产登记机构应当为不动产登记簿的查询提供方便，无权拒绝他人查询登记簿的请求。此外，不动产登记机构应当向任何索要登记和注明的复印件或者未进行登记的证明的人提供证明。在法律规定的范围和时间内，应当允许对其登记簿进行查验。

（二）不动产登记机构的责任

不动产登记机构除了和其它行政机构一样需要承担行政责任和刑事责任外，还需要对其雇员职务行为导致他人的损害承担民事赔偿责任。

1942年民法典起初对保管人规定了相当严苛的责任。依据民法典第2675条的规定，不动产登记机构需要对其雇员在履行登记职责过程中的任何疏忽、遗漏，甚至是轻过失造成的错误导致的损害承担赔偿责任。因为最初的不动产登记机构并非是行政机构，而是承担公共事务的私营机构。不动产登记机构的雇员由国家发放薪俸，这在一定程度上抵消和补偿了不动产登记机构对其所从事活动承担的风险和责任。但是，自1973年开始，国家不再对登记机构的雇员发放薪俸，不动产登记机构必须以自己的财产承担全部责任。同时，相对于其他国家雇员在其职务活动中仅对故意和重大过失导致损害承担赔偿责任的情形，不动产登记机构却必须要对轻过失导致的损害也承担赔偿责任。这种权责失衡显然使不动产的登记机构处于十分不利的地位，不动产登记制度体系也因此陷入危机。①Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，nel Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，libro sesto，Tutela dei diritti art. 2643-2696，Bologna，Roma，1995，p. 473.

为重新恢复不动产登记机构权利、义务与责任的平衡，1983年出台的一项法律将其与国家雇员的地位并列，规定不动产登记机构的损害赔偿责任由国家雇员责任的法律规定进行规范。②Cfr. La legge 10 gennaio 1983，n. 22.不动产登记机构不再以自己的名义，而是作为行政机关的代理机构提供相关服务。伴随着不动产登记机构法律身份的根本转变，自1865年民法典确立的不动产登记机构的责任制度也经历了显著的变化，主要体现在两个方面：

第一，不动产登记机构转变为依照国家雇员责任的标准承担民法损害赔偿责任。

第二，由不动产登记机构从以自己的名义独立承担民事责任转变为国家承担间接责任。1983年的特别法明确规定，财政部应当对不动产登记机构的职务行为造成的损害承担责任。而在登记机构与财政部的内部关系中，即雇员与雇主的关系之间，前者则须向后者承担相应的合同责任。

五、可能的启示

尽管意大利与我国立法选择了不同的物权变动模式，这决定了二者在不动产登记制度上的一些根本区别，但意大利不动产登记体系的构建和立法发展至少在以下几个方面可以为我国统一不动产登记制度的构建具有启示意义：

第一，不动产登记体系的基础性作用，即物权变动效力模式的选择必须以不动产登记体系为基础。考察意大利不动产登记制度的建构，可以看到，不动产登记体系的现实状况成为立法者选择物权变动模式时的一个重要考量因素，它甚至超越了法律传统和逻辑理论的重要性，这本身就说明了不动产登记体系作为实现物权变动效力的硬件支撑的重要性。

对于我国目前正在建立的不动产统一登记制度体系，同样也应区分具体情形，采用不同的物权变动模式和登记效力模式。例如，我国《物权法》就没有对集体土地上设定的物权强制采用登记要件主义模式。因为采用登记要件主义的物权变动模式的一个基本前提就是，已经建成完善的不动产登记体系。③参见高圣平：《不动产统一登记视野下的农村房屋登记：困境与出路》，载《当代法学》2014年第2期。鉴于目前我国农村地区并没有完整的不动产登记系统，并且这一基础设施也不可能在短时间内搭建完毕，如果强行要求农村不动产物权以登记作为公示方法，就会使大量的物权丧失存在基础，造成法律物权与事实物权不符的状况普遍存在。因此，在法律政策放开农村宅基地和房屋的自由流转，并且建立起完善的农村不动产登记体系之前，不应当强制农村房屋的登记效力模式与城市房屋一致。

第二，与不动产登记效力的相对弱化相适应，意大利法规定登记机关对登记申请实行形式审查，并通过引入公证制度来保障登记内容的真实性。在我国物权法起草过程中，关于登记机关应当负担实质审查义务还是形式审查义务，一直存在很大的争议。《物权法》最终回避了这一问题，对登记机关的审查义务没有明确是实质审查还是形式审查。从目前我国的现状来看，登记机关根本无法对所有基于不动产物权变动的申请进行包括现场勘验、审查相关合同文本效力等在内的实质审查。实质审查义务必定将在很大程度上增加登记成本，对交易显然不利，从而造成登记制度与其价值目标的内在冲突。①参见朱岩：《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务》，载《法学杂志》2006年第6期。因此，登记机关原则上只能够承担形式审查义务。除了已有的异议登记和更正登记等制度之外，如何在形式审查制度下保证登记的真实性呢？意大利法中相关制度的建构，比如引入第三方机构，尤其是将登记制度与公证制度联系起来，将实质审查义务转移给第三方专业权威机构来完成，更有利于实现登记制度的效率和功能，这一点对于我们的制度构建不乏借鉴意义。

第三，在登记体系建构中，应当将尽可能多的不动产物权变动情形纳入到登记范围之内，保持登记的连续性，更完整地反映不动产上物权变动状况。意大利法中不动产登记的客体广泛，不仅包括涉及物权变动的文件，还包括不动产相关的诉讼请求。此外，意大利法还通过确立登记的连续性原则、将公证机构等公共机关纳入登记义务主体、将原始取得情形也纳入登记范围等方式，最大限度地实现不动产登记的完整性，使登记簿能够真实反映不动产上的权利变动状况，保障不动产登记制度功能的有效发挥，这些都应当为我国立法所借鉴。

（责任编辑：娄爱华）

On Italian Real Property Registration System

Chen Xiaomin

In the practice of Italian laws，the real property registration is playing an important role in legislative options of the real property transfer more than it could be in the legal tradition and logical theory. Italian real property registration demonstrates a fusion of two main registrations of civil law. It was established and developed on the base of French mode which validates the concensualism of real property transfer and opposing effect after registration in real right transfer，as well as the formal examination and compilation style of indexing by subjects in the registration. In its development，it was also deeply affected by German legal practices. This effect mainly happened in the micro institutions of registration system based on the French mode-covering in the common as well as replacing in the difference. For instance，the convergence happened in the institutions of the limited confirm of public faith of real property registration and dual regulation system under which registration agency is regulated by administrative agency and judicial agency. Meanwhile，the replacement happened in the institution of compilation of real property registration in which a reform of indexing by objects rather than subjects was tryed，but failed finally for the reason of reality limitation.

Real property registration system；Transfer of real property rights；Opposing effect after registration in real property transfer

D926

A

2095-7076(2014)04-0042-12

*中南财经政法大学法学院讲师，法学博士。

本文是国家社会科学基金青年项目“民法原因理论研究”（项目编号：12CFX059）的阶段性成果。