辽宁省房地产抵押贷款评估风险防范——以沈阳市为例

崔 莉

（辽宁对外经贸学院，辽宁 大连 116052）

《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称《规范》）和《房地产抵押估价指导意见》(以下简称《意见》)是房地产估计机构的行动指南，房地产估价师的评估依据和道德准绳.其对房地产评估人员的参数选择、评估方法、评估程序和应具备的职业道德素养都做出了详尽的制度规范.

1 沈阳市房地产评估行业发展现状

沈阳市房地产评估行业从起步发展到现在已差不多接近20年.在这20年里，沈阳市的房地产评估行机构也得到了迅速的增长.根据沈阳市房地产估价协会数据显示，沈阳市的房地产评估机构数量由1990年的1家增长至今天的65家.沈阳市的房地产评估行业的服务领域也不断扩大.从前沈阳市评估机构80%的评估业务来自房地产抵押评估，抵押评估的业务收入更是占总收入的近9成，但是近年来沈阳市的房地产评估机构的房地产抵押评估、房地产司法鉴证评估、不良资产处置评估、房地产价值咨询等业务也随之增多，业务类型不断多样化，服务范围不断扩大化，随之而来也产生很多问题.

2 沈阳市房地产抵押贷款评估存在的主要问题

2.1 房地产评估机构资质低，规模小，抗风险能力差

沈阳市作为辽宁省的省会城市，无论经济发展，文化环境还是社会保障都处于全省甚至东北地区的领先水平，房地产市场亦是如此.

虽然房地产抵押贷款评估业务数额有所上涨，但是沈阳市房地产抵押评估机构却普遍存在着各种各样的问题.房地产抵押评估机构普遍存在评估资质低，公司规模小，资金实力弱，专业评估人员数量少等问题.由于房地产抵押评估业务数量的有限，这些评估机构为了生存极易造成恶性竞争，纷纷采取低价策略，但房地产是抵押评估机构为保证利润，极有可能减少评估程序，压缩评估成本造成评估结果严重偏离市场价值，此时如果一旦真的发生房地产抵押评估问题，遭到金融机构或抵押借款人的民事诉讼，抵押评估机构将难以承担巨额的赔偿费用，只能面临破产倒闭.

2.2 房地产评估机构缺乏独立性、客观性

据调查截至2012年沈阳市房地产评估机构65%的评估业务仍来自于房地产抵押评估（见表3），因而银行等金融机构无疑成为房地产评估机构的最大客户.为了多接业务，不得罪自己的大客户，继续赢得指定代理权，房地产评估机构和评估人员往往缺乏起码的职业道德底线，听从于金融机构的指挥，违反房地产评估的相关法律制度，出具高估或低估甚至虚假的房地产抵押评估报告，这不仅加剧了评估行业的不正当竞争，更加造成抵押评估报告严重失实，评估机构和人员可能最终为此付出惨痛的代价.

2.3 评估人员整体业务素质参差不齐

从业人员学历不够，经验不足.据统计截止到2013年11月沈阳市共有504名注册房地产估价师，专科学历人员占比接近30%，从事十年以上的房地产抵押评估工作将近三分之一，人员业务水平参差不齐，大部分抵押评估人员业务素质水平低，基本理论掌握不牢靠，评估理论停留在房地产估价师考试阶段，在抵押评估具体操作上缺乏有效的实践经验.

评估人员的种种问题都制约着沈阳市房地产评估行业的进步与发展.

2.4 金融机构忽视贷款人的第一还款来源

第一还款来源是指借款人生产经营活动及与其相关的发展与其的产生直接用于归还银行借款的现金流量总称.要分析贷款人的第一还款来源，就要把第一还款来源的审查作为第一要务，了解和掌握借贷款人的实际状况，从源头上防范金融风险.

沈阳市的一些金融机构为了能够增加放贷数额，完成业务指标往往过分注重抵押物的价值，忽视对贷款人的工作情况和收入证明真实性的验证，甚至纵容其造假，这不仅给机构自身带来巨大潜在隐患，更可能影响我国经济的平稳运行.

2.5 房地产评估制度建设落后

我国国家相关监管部门为顺应房地产评估行业的发展要求，理顺房地产评估机构的行业秩序，相继制定了《规范》和《意见》等一系列的制度规范，同样沈阳市政府的相关管理部门也根据其房地产评估的行业发展状态和实际的抵押贷款评估环境制定了《沈阳市城市房地产中介服务管理规定》等与之配套的法律规范.

虽然沈阳市颁布了多部房地产评估制度规范，但是缺少真正完整的房地产评估法律体系，缺少一部真正的法律制度-《估价师法》，使得房地产估价师的行为那已得到有效的规范，同时缺少相关法律规范的实施细则以及不同用途房地产评估的评估技术标准，使得沈阳市房地产评估机构和评估人员在进行房地产评估业务时，主观随意性大，评估结果具有很大的不确定性.

3 沈阳市房地产抵押贷款评估的风险控制策略

3.1 进行信息化建设，加强行业监管

沈阳市房地产评估机构应建立起一套信息共享平台，任何人在此平台发表的任何言论都必须真是准确，每一个人都必须对自己的言行负责.政府部门、金融机构、房地产市场通过此平台发布实时的动态，各项房地产信息、政府部门政策信息、金融机构操作流程规范都将在此发布.这不仅加强房地产评估机构间、政府与市场间、金融机构与评估机构间的相互协作与信息交流，更加为沈阳市的房地产评估提供准确数据支撑，对于提高行业整体的业务质量，出具高水准的评估报告起着不可替代的作用.

3.2 加强专业化和品牌化建设，增强评估机构竞争力

虽然沈阳市评估机构数量众多，但是普遍存在着规模小，资质低，竞争力较弱的情况.房地产评估行业竞争激烈，特别是在经济全球化的今天，其他省市甚至其他国家的房地产评估机构以其实力雄厚，经验丰富专业人员数量多等优势在竞争中占据有利地位，更加使得沈阳市的中小房地产评估机构举步维艰.

沈阳市的房地产评估机构必须采取多元化的发展战略，拓宽服务范围，创新服务类型，走全方位立体式的发展道路.应加强自身的专业化和品牌化建设，提高评估的服务意识和服务质量，使自己的评估机构在房地产评估的某一领域做大做强，具备行业领跑位置.同时自己的品牌要代表高水准、高质量、高服务，使沈阳市房地产评估机构真正做到行业信息化、服务市场化，将沈阳市房地产评估行业做大做强.

3.3 实施房地产评估机构招投标制度

沈阳市金融机构在进行房地产抵押贷款业务时，应遵循国家关于推荐评估制度的规定，给予借款人更大的自由空间，让借款人自由选择房地产评估机构，杜绝一切收取回扣和好处费，变相指定评估机构.这样才可以让抵押评估机构充分的保持独立性和客观性，在自由竞争的市场环境下，通过优胜劣汰，促进沈阳市房地产抵押评估行业水准的不断提高.

当金融机构在进行大宗的房地产抵押贷款业务时，金融机构应实行招投标制度，首先应发布招标公告，其次各家房地产评估机构根据自身的资质等级，评估成本，专业人员数量及自身实力拟定标书，之后金融机构聘请资深的评估专家对各家公司的标书及公司实力概况进行评估筛选，最后决定哪家公司最终被选定.这不仅有有效保证了评估机构公平公正，更加使得金融机构发放贷款的风险降到最低，最大程度保证了资本的收益性.

3.4 加强对评估人员的后续教育，建立评估人员奖惩机制

房地产抵押贷款人员的素质水平直接关系到评估报告的质量和金融机构抵押贷款风险的防控.因此提升评估人员的思想道德素养，强化评估人员后续的教育培训，建立评估人员的奖惩机制对于提高沈阳市抵押评估人员的风险意识和整体素质有着重要的作用.

大多数的房地产评估人员认为只要考取了房地产估价师证就万事大吉，对于后续教育培训也只是敷衍了事，从没有用心学习，深入体会.所以估价师协会应就评估动态和政策变动定期组织培训.通过面授，网络等多种形式了让评估人员了解国内外评估行业的最新研究成果，以此精进评估技能更新评估理论.对于不准时参加，不认真学习，不能够胜任的评估人员予以相应的告诫，对于仍不能及时改正予以取消其职业资格.真正让后续教育起到提升职业道德素养，精进评估技能，了解最新动态的目的.

同时，建立健全沈阳市房地产估价师的职业道德档案，将每一名房地产估价师的工作表现记录在案，完善抵押评估人员监督体制.通过建立评估人员职业道德档案，对于违反职业道德的评估人员予以迅速曝光，对于严重违反相关的制度要求的房地产评估人员直接吊销相关证件，清退出评估行业，并以此起到警示全行业的作用，形成一种良好的职业风向.

3.5 建立动态的房地产评估风险监控体系

过分注重抵押物的市场价值、忽视借款人的第一还款来源和抵押物的变现能力成为沈阳市金融机构开展房地产抵押评估时所面临的重要风险.建立起一套动态的抵押评估风险监控体系对于沈阳市金融机构实时掌握抵押物市场价值和借款人的还款能力，降低贷款风险有着特殊的意义.动态的房地产评估风险监控体系包括贷前评估、贷中评估和贷后评估.建立动态的抵押评估风险监控系统，在贷款前、贷款中、贷款后进行全方位的风险评估是确保贷款可收回性的重要举措，同时也是降低抵押借款风险，确保收益的有效措施.不仅对于沈阳市金融机构的稳定，更加有利于我省金融体系的平稳运行，不至于出现大面积的呆账坏账，对经济运行产生严重影响.

3.6 完善房地产评估制度规范

随着房地产评估业务数量的不断增加，评估机构和人员的竞争也日趋白热化，一些评估机构和人员为了一时的利益，采取低价竞争，回扣好处费，出具错误甚至虚假的评估报告等一系列错误的方式，这些都是由于我国房地产抵押评估制度规范建设的不完善造成的.

3.6.1 完善房地产评估的法律制度.建立一套完善的房地产评估法律制度是沈阳市房地产评估人员顺利开展业务，房地产评估机构公平竞争，房地产评估行业健康发展的根本.首先应制定一部《估价师法》对估价师的从业资格，职业道德，行为规范做出细致的规定使得评估人员的各种评估行为有法可依，依法而行.同时制定相关的房地产评估实施细则，让评估机构与人员再接到不同类型、不同领域的评估业务时有据可循，有理可依，提高评估业务过程的规范性，评估结果的准确性.

3.6.2 建立和完善估价机构质量保证体系.评估结果要经得起市场的检验，经得起时间的打磨.但现今的沈阳市房地产评估机构甚少有能出具这样高质量的评估报告的，因此我们必须建立起一套质量保证体系，一方面在内部房地产评估机构应建立起一套质量保证责任追查机制，从选择房地产抵押评估业务开始一直到向客户提供房地产抵押评估报告的全过程实行责任人制，当出现任何情况时都可以马上找到相关负责人员，同时在房地产评估人员进行房地产抵押评估的业务过程当中上级主管实行不定时、不定期的临场查验及现场问询等一系列的质量保证措施，保证评估的质量.另一方面在外部建立房地产评估机构业绩审查机制，政府部门行业和房地产评估自律组织对房地产抵押评估机构实行经常性审查和监督制度，对于服务意识淡薄、评估质量差、客户满意度低的评估机构实行行业退出机制，保证抵房地产估行业的高规格，高水准、高质量.同时实行房地产评估行业的年终评比，根据评估报告质量优劣，客户满意度高低、无不良记录多少进行全行业全地区评审，真正建立起一套完善的估价机构质量保证体系，保证估价机构出具高质量的房地产抵押评估报告，使得房地产评估行业健康发展.

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