“首都居 大不易”——战后南京房荒问题考察

龙天贵

(南京大学 中华民国史研究中心，南京 210093)

抗日战争胜利后，国民政府“首都”南京出现了严重的房荒问题。这次房荒是民国时期特别是战后中国城市住房问题的一个典型体现，其出现之迅猛，影响之广泛，在近代中国城市中可谓空前，对南京市当局乃至国民政府的首都重建提出了严峻挑战。鉴于目前有关战后南京房荒的研究仍付阙如，本文根据档案和报刊记载，拟对南京房荒的发生缘由，房荒对南京城市社会的冲击，以及官方应对房荒的举措等内容加以考述，以期对战后南京乃至中国城市住房问题的研究，起到抛砖引玉的作用。不妥之处，敬祈方家指正。

一、战后南京房荒的出现

战后南京房荒发生的直接原因是人口骤然增加，“后方各机关及办理接收复员人员纷纷前来，均须租赁房屋，一时求过于供，顿呈房荒现象”。1945年抗战胜利之初，南京人口仅为653974人，国民政府复员还都后，由于大量军政人员及其眷属回京，再加上苏北、安徽等地的难民也源源不断地涌入“首都”谋生，1946年底骤增至1007553人，一年之内净增了近40万人。而且，这种增长势头一直持续到1948年底。据统计，1947年南京城市人口为1122140人，1948年则达到了1233284人，为国民党统治南京时期的最高值。

人口增长要求新建住房的数量也相应增加，或者之前的住房保有量有盈余，只有这样住房的供求才平衡。然而，战后南京的住房短缺非常明显。根据统计，战前南京市原有房屋62156幢。八年沦陷时期因大量房屋或毁于轰炸，或焚于火灾，或被日伪拆除，至战后仅剩57000多幢，“若按战前人口数分配，尚差4409幢”。战前南京人口最多时为1019145人，当时住房短缺就已经非常明显。而到1947年，南京人口就已经超过战前，达112万余人，若按每六人需要一间住房计算，则共需住房18.6万间。但是，官方的统计显示，1947年南京全市房屋仅108269间，其中住房81202间，门面房(铺房)27067间。可见，战后南京住房供需严重失衡，1947年的房子即使全部作居住用房，住房缺口仍有近八万间。

因住房紧缺，不仅普通百姓，就是政府要员甚至外国公使也深感在南京租房的困难。“目前要想租几间房子，除了金条以外，还要天大的情面。”有时，金条、情面也不一定奏效。抗日名将孙立人将军，偕夫人及胞妹抵南京后，因无处住宿，“不得已将其妻寄住于毗庐寺尼姑庵内，而胞妹菊人则寄住于四条巷一小尼姑庵内。”蒋介石的“文胆”陈布雷，也因在南京、上海找不到住居的房子而深有感触，他在1946年3月27日的日记里这样写道:“与允默(陈妻王允默)谈房屋事及今后住居问题，不意抗战八年，而余等东归之日，乃至京沪两地都无住居之所，……而南京房产亦毫无基础，可谓一叹。”一些外国驻南京大使则另辟蹊径，不得已寓居于活动房屋。新任加拿大驻华公使戴维斯，“遥闻南京房荒，为未雨绸缪计，决在京购买以前曾充公帑之空地一块，就地搭设活动房屋三所，以供暂时居住。房屋连家具即将自温哥华港装中国轮船运出。”

住房需求的增加以及租房的困难，使得市民自建住房的愿望增强。然而，因战后国民政府首都重建需要大量土地，从后方回来的国民党军政要员也大量购地置产，从而刺激了土地投机的盛行，南京土地价格也水涨船高。战前南京标准地价最高为每亩24000元，最低为60元。复员之后，南京市政府依据土地法的规定，于1946年成立土地评价委员会，重新厘定了各区地价标准。根据这一标准，全城区最高地价为每亩21000000元，最低为每亩84000元，平均为每亩12021000元。与战前相比，其增幅相当惊人，最高地价增875倍，最低地价增1400倍，平均地价增1065倍。

不仅与战前相比有大幅度增长，战后南京的地价也一直在暴涨不止。1947年南京标准地价平均每平方米约为197200元，相当于每亩约131367300元，这比1946年增加了十多倍。1948年8月，南京市政府重新核定标准地价，最高价为每平方丈2.4亿元，最低价为每平方丈40万元，与前年度相比，“最高增加60倍，最低增加36倍”。从下表的统计数据可看出，战后南京一些重要街区的地价每年均有不同程度的暴涨，其中夫子庙1946年和1947年的涨幅分别为235%和250%;1947年，花牌楼地价涨幅高达 333%，三牌楼则更高，达385%。

表1 战后南京市部分地区历年地价比较表［11］12

而且，以上地价均为官方规定的标准，在实际市场交易中，土地市价常常超出官方价格数倍，“如本市新街口太平路一带地价，政府规定每方地价为35万元，而市场每方地价则恒在120万元以上”，并且“面积愈小，其叫价亦愈高”。显而易见，在建房成本如此高昂的情况下，“年来空地建造新屋者，多为政府机关或学校，私人住宅则十不一见”。因此，绝大多数南京市民不得不选择租房作为自己的居住方式。然而，在南京租房，找不找得到房子是一回事，能否负担昂贵的房租又是另一回事了。

根据民国南京市政府的统计数据，1946年南京市公务员家庭的房租、食物、燃料、衣服等各项支出全年共计951198.7元，其中房租支出为162642.1元，占总支出的17.1%。房租不仅占家庭支出的很大部分，而且上涨飞快，当年1月份房租支出为4570.08元，12月份则涨至23953.34元，短短一年之内房租增长了五倍多。1947年，《中央日报》的一则社论也指出，“各机关学校既不能全以房屋供应公教人员，则公教人员多须自租房屋。房租增长，对他们生活是最严重打击。……京市通常的房租，今年一月较之去年一月，至少涨了五倍到十倍，如若再任其增长，则每三个月增加一倍者尚为温和的房东，一般公教人员无论如何无法支付”。

在当时城市生活水平极低的情况下，市民第一要解决的是吃饭、穿衣的问题，因此房租支出所占比例在各项支出中不算最高。但是，微薄的收入相对于居高不下的物价来说，每在房租上多支出一点，就意味着其他各项支出必然相应减少。不管是缺衣少食还是流离失所，都同样威胁着市民的生存。根据孙本文的调查，在1946年1月至12月间，包括大学教授在内的南京52个教员家庭平均每家支出5318000元，其中食物1793000元，占总数33.72%;衣着1455000元，占 27.36%;住房 345000元，占6.48%;燃料及灯光318000元，占5.98%;杂项1407000元，占26.46%。虽然每个教员家庭的住房支出比例不算高，但因当年平均每个家庭的收入仅有5255000元，“如果单以实收入与支出比较，平均每家全年亏851000元”。因此，房租依然是压得他们生活喘不过气的一座大山。

二、战后南京房荒对城市社会生活的冲击

首先，房屋纠纷不断。因住房奇缺，且房租高昂，住房成了每一位无房者求之若渴的奢侈品，为谋一小块容身之处，他们甚至不得不采用各种手段以达到目的;而每一位有房出租者则以为奇货可居，想趁机大捞一把，从而刺激了房屋的投机行为，房屋纠纷在所难免。南京市房屋租赁管理委员会自1946年8月成立以后，截至1947年1月，共受理房屋纠纷案件636件，其中，被告无据占住者187件，要求收回房屋自用者44件，要求增加租金者93件，要求核减租金者78件，要求终止契约者158件，请求继续承租者76件。依据纠纷的缘由，我们可以将战后南京房屋纠纷分为强占房屋纠纷和租赁纠纷两种。

战后复员初期，由于政府无法在短时间内建造出容纳众多还都人员及其眷属的房屋，军政部门及人员仗势强占民房的案件屡见不鲜、屡禁不止。1946年5月份，南京市政府参议会接受市民的申诉案件共有12件，其中就有8件为强占房屋纠纷案，占总申诉案件的三分之二。1947年7月至1949年2月，南京市房屋租赁管理委员会会同首都卫戍司令部处理的125件军民间房屋纠纷案中，纠纷原因标注为“强占”、“占住”、“占据”、“占用”的案件就多达103件。正如战后负责接受和调处市民诉愿的南京市临时参议会所言，“目前市民最大之痛苦厥为有关地政之问题”。强圈土地、强占民房等“地政问题所给予市民之痛苦中，又以军政机关所给予者为最多，且又皆属于违法悖理者”。这些被告强占他人房屋者，绝大多数为军官、宪警或军政部门。为了将他人房屋据为己有，他们甚至不惜斥诸武力，1946年10月14日的中央日报就有这样的报道:“京市房荒声中，假借某种势力，强占民房之事，遂时有所闻。前晚八时许，某部干事陈克宁，竟请得交通警察队况处长率领交通警察十余名戒严洪武路一带，企图以武力强住洪武路181号杨新民之房屋二间。旋经当地警局派员调解，于今日至中区解决。惟因陈活动甚力，中区警局黄科长竟袒护一方，致昨日下午又有斗殴之事。”关于此类事件的报道，在战后南京当地报刊比比皆是。

租赁纠纷主要是房东与房客的纠纷。除租赁双方自行解决外，1948年1月至8月，南京市房屋租赁纠纷处理委员会共调处了501件房屋租赁纠纷案件。其中，房东或房客请求重新评议租金的192件，房东要求收回房屋自用的88件，房东要求终止租约的78件，房客请求续租的72件，房东强迫房客迁让的34件，房东以房客违约转租为由请求收回的37件。在这些纠纷中，房东居于主动地位，“有房者多以不定期立约以遂其随时加租，不成则以解约为恫吓之私，承租人为谋得生活依据，只好忍痛接受”。他们在向房客索取高额租金或押租无果后，往往以各种理由逼迫房客终止租约，然后租给付担得起更高价格的觅房者。而房客为了有房可住，有的忍气吞声接受房东的各种苛刻条件，有的则苦于无法承受高额租金，或担心无处觅房，只好寻求法律和舆论的支持。于是，政府颁发的法规成为他们的附身符，“根据立法院新颁布的房屋租赁条例，房东只有在两种情形之下可以将已满期的房屋收回:一是房主收回自用，一是房客一连欠纳三月以上的房租”。有的干脆在房东拒收房租的情况下，主动按期将房租存入政府指定的银行或法院，因为1946年颁布的《南京市房屋租赁管理规则》明文规定，“出租人如无正当理由拒绝收受租金，承租人得按月提存租金于国家银行或法院，一面通知房主，一面报市政府备查”。他们甚至还在报刊上对房东进行舆论的挞伐。一位房客在与三条巷仁孝里十五号房东签好租约，预付三个月租金后，准备按约定时间入住，不料“房东竟将房屋加价，租与原房客，致无房可住”。该房客将此事公开于《中央日报》，并称“虽经本人据理力争，并托人一再情商，房东利令智昏，均未允许，复请警察所出面排解，恶房东既不予接受，反肆意谩骂，何无忌惮”，“似此反复无常，见利忘义之徒，世界上该不会太多吧”!一个自称被房东“无理的非法的要挟”的房客则直接在报纸上呼吁:“凡是同样地受着恶房东无理的威胁的同胞们，我们要大家联合起来，在忍无可忍之时，给一般恶房东一个正义的迎头痛击。”

可见，军警的蛮横跋扈，房东的贪得无厌，房客的无奈抗争，已使得整个城市因房荒而形成了有权者与无权者、有房者与租房者的尖锐对立。

其次，居住拥挤，破房众多，棚户密布，住房质量堪忧。战前南京每户平均人口5.15人，1946年则增至5.39人，这个数字比当时上海、天津等商业城市还要高。其中，第七区最高，每户平均6.92人，其次为第一区和第三区，分别为6.15和6.08人。战后几年南京的户量均在5.3人以上，大多数市民的居住情形就是，“一家五口常常住在一个房间，吃饭会客的堂屋也可在晚间变成卧室”。可以想象，在如此拥挤的房屋里面生活，不仅空气污浊，日常生活、伦理道德、个人隐私也难以保障。

迫于房租高昂和一房难求的压力，即使是“窳陋不堪”的破旧住房也成了房客眼中的“香饽饽”。国民政府首都时期的南京，虽然西式住房也出现不少，但总体而言，其住房质量明显不良，直到1947年5月，在全市总计81202间住房中，“破旧住房”仍多达24363间，占总住房数的30%。这些年久失修的旧房，有的不仅连遮风挡雨都困难，而且随时面临倒塌的危险，租住里面的市民“除谨备金条以资压榨以外，只有日居危楼，安全与否，只好听天由命了”。1947年10月，南京市民政局将住房按良莠状况分为上中下三等，对南京城区居住现状进行了调查。调查结果显示，在南京城区内12.887平民公里的居住面积中，“新建或状况优良”的上等住房的总面积仅有1.538平方公里，占总居住面积11.93%;“应分别修理改良或分期淘汰”的中等住房则有 10.070平方公里，占78.14%;应“予以拆除”的下等住房也有1.279平方公里，占9.93%。上等住房为合格的住房，其余则为不合格，可见，南京城区住房不合格者占了绝大多数，其比例高达88.7%。

对于那些租不到房或租不起房的进京百姓而言，想留在“京城”，他们就只得用竹竿、木板、芦席、烂铁皮等杂物搭盖简易居所。缘于此，战前曾占南京市户口最高达四分之一，战时几乎被日本人焚毁殆尽的棚户，战后又如雨后春笋般在“首都”每一个有空地的低洼处、池塘边鳞次栉比地拔地而起。在城区内，棚户主要分布于下关、宫后山、小王府巷、沙塘湾、八府塘、武学园、后宰门、干河沿、牌楼巷、磨坊巷、宝善街、三义河铁路沿线及四所村、五所村等地。据南京市政府统计，1947年2月，南京市城内棚户“计有九千四百余户，占地五百九十亩”。同年11月，工务局对南京棚户进行了详细的调查，调查结果显示，当时南京城区内的棚户已增至19057户，占南京市总户数的9%，棚民69604人，占南京市总人口的6%;按地区划分，中区棚户最多，达8840户，下关棚民最众，达22610人。不仅城区内，战后南京城外四围也是棚户区密布。按照1947年南京市地政局及工务局的统计资料，城外棚户区分布在中华门外、水西门南、汉中门南、中央门外等处，占地总面积达2.397平方公里。到1948年底，整个南京的棚户区已多达309处，里面居住着20余万来京谋生的贫苦百姓。

棚户区的居住条件非常恶劣，当时的百姓这样形容说:“进出家门先低头，室外下雨室内流，尿盆马桶靠着锅，男女老少头碰头。”不仅居住十分拥挤，个人隐私全无，日常生活中所需的水电都无从保障，根据统计，1947年南京市各区棚户水电使用率，除中区达到15%外，其余各区均为零。正如南京市政府所言，棚户区“紊乱密集，潮湿污秽，冬寒夏热，疾病易侵，一旦火警发生，常致连户波及，势同燎原，尽化灰烬”。因疾病流行，瘟疫蔓延，死亡率高，再加上火警频闻，火烧连营之事时有发生，住在棚户里面的居民的个人安全及身体健康毫无保障可言。

三、政府应对房荒的举措及其绩效

面对严重房荒对“首都”城市社会的冲击，当局者认识到，房荒不仅会影响到市民个人生活、生产，与整个城市治理也紧密相关，“夫安居而后始能乐业，乐业而后社会安定，社会安定而后都市始能繁荣，故都市计划对市民生活攸关不可或缺之居住问题，自非详加策划首谋解决不可”。概括而言，战后国民政府及南京市政府主要采取以下几种措施来缓解南京房荒问题。

一是建筑住宅，增加房源。战后，不管是中央还是南京市政府，都一定程度加大了南京住宅建设的力度。1946年间，国民政府行政院拨款在蓝家庄、回龙桥、广州路、中山北路及马府街等地兴建了公教新村五处，总面积达3.8万平方米。每村可住100余户，五村仅可住600余户。这相对于南京30余万的公教人员来讲明显不敷，所以其分配只好采取抽签的方式，有资格抽签者也仅限于中央政府院、部、会等一二级机关。中签的机关职员，甲种房屋只需月付租金3万元，乙种房屋8万元，即可入住。“租金既低，设施初备，中签得住新村人员，自属幸运不鲜。”

战后南京市政府在住宅建设方面的投资增长迅速，根据统计，1946年为4827410316元，1947年增至102352138420元，一年之内增加了20多倍。但因物价高涨，建房成本居高不下，所建住宅也非常有限。1946年8月，第一批竣工的市民住宅仅五幢。共计可解决112户市民的居住问题。这部分住宅初定租金，甲种为每间月租8万，乙种每户月租35万元。因招致市民及媒体的激烈反对，后来改为甲种每间4万元，乙种每单位20万元，押租为租金的三倍，其租价“远较一般民房为低”。1948年，南京市政府还拟定了规模不小的兴建平民住宅计划。按照这个计划，初期，南京市将在四所村、五所村等地先建筑可容纳2040户的甲乙丙三种平民住宅，概算共需法币2500亿元。在第一期平民住宅竣工后，即依照房屋原造价分别出售给住户，因公共建筑造价及地价等统由公家负担，最后计可收回房屋成本2060亿元，“即利用此款，再购地筑路，另建平民住宅，此批完成后，再行出售续建，如是赓续进行，……此一计划，全部实施完成后，可住10825户，约可容纳五万人”。这个计划公布后，政府即开始征地，拆迁棚户，进行公路、下水道等基础设施建设，但因资料缺乏，究竟效果如何，笔者不得而知。只是可以肯定的是，直到1948年6月，政府还在为征地、拆迁问题与下关等地的棚民讨价还价。

在当时市民普遍无力自建住房的情况下，战后国民政府的南京住宅建设不失为解救房荒的一大良策。但这一良策却因物价飞涨，政府财政拮据而举步维艰，行政院所建的“新村”也仅仅五处，南京市政府主导的市民住宅建设则“因限于经费，未能推广普建”。所以这些新建的住房对于严重的房荒来讲，只能是起到杯水车薪的作用而已。

二是奖助市民自建住房，进行建筑贷款。为吸引游资投资房地产市场，支持、鼓励经济实力稍好的市民自建住房，南京市政府于1946年6月制定并公布了《南京市奖助市民建筑住宅暂行办法》。该办法规定，“凡本市市民不论私人或企业机构，有愿在本市投资建筑住宅者”，均可享受如下优惠:“凡建筑住宅应纳之建筑执照费准予全部豁免，关于设计及营建事项并得由投资人申请，本府工务局予以协助。”“凡建筑基地尚有纠纷者得由投资人申请本府提前予以处理。”“凡本市市有公地之适宜于建筑住宅者，本府得予投资人以优先承租之机会。”“凡投资人对于建筑材料之筹措与运输发生困难时，本府当在可能范围内予以协助。”

对于那些资金缺口不大，且有意自建住房的市民，国民政府最高当局则通过贷款的方式予以协助，在南京先后举办了三次房屋建筑贷款。第一次为中央信托局在南京试办的建筑贷款。这一次贷款自1947年5月份开始，贷款对象以自有建房基地的公教人员为限，每户最高贷款额不得超过2亿元，且必须在贷款后第四个月起还款，第六个月还清。至9月24日截止时，前后核定贷款客户35户，核准贷款总额为51.2亿元。第二次为首都中山北路建筑贷款。这次贷款系遵奉蒋介石手令办理，由南京市政府、四联总处等部门共同组织银团，于1947年5月17日开始举办，贷款每户以两亿元为限，申请人必须为中山北路两侧自有地基的业主，且仅限个人申请，机关、银行、公司、行号不得申请。到7月26日截止时，核准符合贷款条件的仅28户，贷出款项总额39.97亿元，比原来计划的200亿贷款总额缩水不少。第三次为南京市普通建筑贷款。中山北路建筑贷款结束后，奉蒋介石手令，最后还剩余的160多亿元改办南京市普通建筑贷款，仍由南京市政府及各行局组织银团主持办理。该项贷款于1947年8月20日开始，到12月份截止时，共核准贷款217户，核准贷款总额101.75亿元。其中，公教人员192户，核准额90.77亿元。平民25户，核准额10.98亿元。

在政府的鼓励与帮助下，战后南京房地产市场有所回升，政府推行建筑奖助政策最有力的1947年，出现了市民自建住房的一个小热潮。仅当年10至12月份，南京市工务局核发的建筑执照就有676件，比1946年全年核定的794件相差只 118件，几乎相当于1948年1至3月核定353件的两倍。但这种状况只是昙花一现。1948年，因国共内战造成局势动荡，南京、上海等地的富人争相赴港，他们将大量资金在香港购产置业，南京房地产市场重又冷清。

此外，从享受政策的条件要求来看，这些奖助政策的受惠面也极其有限，绝大多数亟须房子的贫苦市民和一般公教人员仍被排斥在政策之外。缘于此，这些政策遭到了市民的诟病。比如对于建筑贷款一事，一群自称“对于若干不合理的事情……觉得不应长期沉沦下去”的“普通公务员”在报上著文指责:“最近公布的中央信托局公教人员建筑贷款一事，我们认为是一件不公平的措施。”“这种专为少数人安排的贷款，不但与我们‘普通’公务员无关，而且与解决一般公教人员住的问题之宗旨相反。我们认为国家这些贷款，应该用来建筑多些公教新村，使大多数公教人员能减轻一点房租的重荷，而不应该为少数人在这残破的国民经济废墟上建造华丽的公馆。”

三是管控房租，保护房客承租权。1945年11月9日，南京市政府公布施行《南京市房租暂行标准》，这是战后南京管控房租的第一个法规。该法规对房租征收标准做了限定，“出租房屋，建筑于本标准决定以后者，其每年租金不得超过其地价及建筑物价值百分之二十”;“建筑于本标准决定以前者，其租金比照26年10月间之数额不得超过60倍，其约定租金高于本标准者，承租人得照本标准支付之”。并强调房主不得违背这一标准:“业主出租房屋所订租金超本标准租金者，市政府得以行政命令强制其依照标准租金出租。”同时还对房东的种种勒索进行了限制，规定“以现金为租金之担保者，其总额不得超过两个月之租金额，出租人于租金外不得收取小费或其他任何名义之费用”。这个法规对房租标准的规定有明显的缺陷，没有顾及物价因素对房租的影响，而战后南京物价增长之快是时人有目共睹的，因此在施行一年多时间里，来自法律界人士和房屋出租者的异议不断，不少房东甚至顶风涨价，再加上当时一房难求，房客也不得已默认房东的涨价行为，遂致法规名存实亡。

针对市民的呼声，南京市政府于1947年9月废止了前项法规，代之以《南京市房屋租金标准草案》。这一草案规定，房屋租金额以不得超过土地及其建筑物申报总价额年息的10%计算，对房租标准的规定较前者合理、灵活。同时，该草案对房客的权益也做了诸多的保护，首先是禁止房东随意涨租。其次是限定房东收取房租的方式，规定房屋租金应以国币按月计算，不得以外币或其他物品计租，并不得预收一个月以上的租金。再次是规定房屋的最短租期为六个月，限制房东随意收回房屋。当然，这一草案对房东的权益也有所顾及，它规定，“约定租金超过标准租金者，承租人不得请求依照标准租金更订租约”。

在官方应对房荒的各项措施中，管控房租一项效果稍显突出，而且具有持久性。比较而言，因政府的调控，战后南京房租的涨幅低于其他家庭消费品，也低于全国其他城市。1946年1月至12月，南京市公务员和工人的生活费总指数分别上涨了812%、775%，而房租指数的上涨数字仅为247%、188%，房租指数的涨幅远低于生活费总指数的涨幅;同年，上海公务员和工人房租指数的则分别上涨了605%、566%，幅度均远高于南京。在求过于供的社会现实下，政府利用行政手段来对房屋租金进行调控，其出发点虽有保护大多数无房者的利益，以减少城市社会矛盾，进而降低政府城市治理成本的目的，但房租过低，不仅有房者可能会因获利太少而在房屋的出租与否上犹豫不决，也会降低资金充足者投资建房的热情，阻碍房地产市场的发展，从而在整体上不利于房源的增加。这，也可能是造成战后国民政府在应对南京房荒问题上处于两难境地的一个不容忽视的因子。

余论:患寡更患不均——战后南京房荒中的“荒房”问题

从前面的分析可见，当局虽然采取了一系列措施应对房荒，但取得的效果较为有限，并未能使战后南京房荒问题得到根本缓解。这其中的原因，既是国民政府财政拮据使然，更是市民普遍贫困及城市经济混乱不堪造成。当然，国民政府政策本身的缺陷也是不容忽视的一个方面，不管是官方兴建住宅，还是奖助市民自建住宅，其受益者极为有限，绝大多数是或拥有一定经济实力，或拥有地基，或二者兼有的政府公职人员，这就难免在居住问题上人为造成日渐突出的两极分化现象。

战后南京居住两极分化的主要表征就是，“房荒”与“荒房”现象的同时存在。所谓荒房，就是房主将房屋荒着自己不用，也不出租，亦即当时深受关注的空房、余房问题。严格意义上讲，战后南京的房荒只是相对于贫苦百姓的居住状况而言，他们因租不起或租不到住房而只能一家几代挤住在破房或棚屋里，他们的处境与居住在大厦公馆、深宅大院里的有钱有势者形成了鲜明的对比。根据南京市工务局1947年11月份的调查数据，在南京城区内共有“花园洋房”13825幢。这些洋房各种设施齐全，小的每幢房间也有七八间，大的则20几间，然而在这一万多幢房屋里居住的仅有69175人，平均每幢居住5人，比当时南京每户房平均居住5.3人都要低。可见，每幢洋房里的空房为数当不少。此外，在城南一带，还有不少清末甚至更久远时期建成的深宅大院也有许多空余房间，“一个门面进去，总是三五进的大院落，连楼连底，动辄三四十间，里面除了没落了的房主住极少数，或发了财的大亨另建洋楼，让老门房住二三间外，大都积尘盈寸，蛛网遮目了”。

至于空房的具体数量，1946年6月中央房屋配建委员会的调查结果显示，全市共有空房5891.5间，空屋39幢，房屋使用有余者906户。空房数字公布后，当时曾一度引起众多无房者和少房者对之翘首以盼，因为政府调查空房的初衷就是要将空房强制出租。然而，房屋出租虽有增加收入之利，但当时南京许多房主却宁愿将房子空着也不肯或不愿出租。原因不外乎就是，房租虽高，但相对于一日千里的物价来说，仍显微不足道，有钱有势者对此不屑一顾。再加上当时的政策也有许多保护房客承租权，禁止房东随意涨价及驱逐房客的规定，房东也有担心发生租赁纠纷，甚至惹上官司的顾虑。为此，拥有空余房间的房东们，就捏造出各种假象以搪塞当局者和房客，“而最能抵制的方法，就是伪装自用或已出租，他有的是亲戚朋友，暂时无妨请他们入宅来搪塞。只此一端，就够阻梗空屋限令出租的实效”。

空房调查并强制出租，不但于解决房荒无补，房荒中大量空房的出现反而使得市民逐渐将房荒的发生归结于住房的分配不均上。南京空屋调查结果公布后，舆论一片哗然，当时全国及南京的主流媒体均表示了对住房分配不均的关注与不满，其矛头直指“荒房”者。比如《中央日报》评论道:

南京真的房荒吗?不然，南京的住的问题，不是房荒，而是荒房。不是已有的房屋不够居住，而是已有的房屋没有予以合理的利用与分配，让他们荒在那儿，成为名副其实的荒房。

再如《文饭》周刊指出:

南京，在表面上看来，房子很少，满目凄凉，其实南京空房仍旧很多，……南京有大房子的人，都是有力者，不要说警察厅不敢碰他，就是市长马超俊以党国老牌子的面孔，也要退让三分，抱着多一事不如少一事的心理，以免弄得碰一鼻子灰。……这就叫做首都官多，官有房子，虽然空着，谁敢噜苏!

还有人在南京《新民报》上撰文写道:

我多么羡慕蜗牛啊，把房子背在自己的身上。我也羡慕鸟儿们，只要自己不偷懒，就可以在街上造巢而居。而人类却没有房子住。我说的人类，自然指的是穷人，一无金条二无封条的穷人。他们为抗战而逃亡、流浪，为抗战而倾家荡产，流离失所，如今复员归来，却连一个立锥之地都找不到，这应该怎么样解释呢?有人说南京没有房子，天哪，他们在睁着眼睛说瞎话呀!试问，那些小洋楼房都是谁的呢?平民住宅住的都是些什么人呢?我可以告诉你，不患缺乏只患不均。这是不合理的，我们必须要用有力的手腕来改造这不合理的社会!

很显然，在“荒房”的意境下，战后南京的住房经过媒体的渲染，已成为一种身份与阶层的象征符号，这个符号所揭橥的是“首都”社会里严重的居住两极分化现象。“达官富户”们居住在宽敞、设施齐全的公馆或深宅大院里，贫苦市民却为了立锥之地而终日生活在不安乃至恐慌的状态下。幸运租到房子的，一家数口挤在一间破房里，担心凑不齐房租而被赶走，担心付了房租之后衣食无着，担心房东涨租，更担心房东以冠冕堂皇的理由将房屋收回“自用”;对房子望眼欲穿的，“他们访友，为找房子，他们向人托情，为找房子，他们终日奔走，废寝忘食，为找房子”，“他们真谓是‘为它消瘦为它愁’了”。空房调查数据公布后，人们发现，房荒与“荒房”的同时存在，起码能说明他们所在的城市社会里存在着严重的居住两极分化现象，这种现象实质上反映的是一种不合理、不公平的社会分配制度，助推这种不合理分配制度出现的，正是跟他们一样也在天天咒骂房荒，却又在制造“荒房”的政府部门及官僚大员们。因此，他们发出了“用有力的手腕来改造这不合理的社会”的呼声。1947年10月，一群对南京居住不公平现象颇有微词的普通公务员在报纸上著文提醒当局注意:“患贫尚足以立国，患不均则必失人心。”正如他们所言，居住的失衡，意味着社会的失序，战后南京市政管理者们应该做的，也就不仅仅是建几幢房子、减多少房租这样简单的事了。

［1］为本市房租暂行标准业经第七次市政会议通过令仰遵照公布施行［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1003-1-1514.

［2］南京市政府.首都市政［Z］.1948.

［3］首都人口统计共百二十三万［N］.益世报，1948-07-14.

［4］金陵衣食住知难行亦难［N］.新民报，1946-01-29.

［5］京市人口二十五年来之统计［N］.益世报，1937-01-25.

［6］本市房屋间数及分别铺房住房计算房捐统计表［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1006-1-14.

［7］建二三十幢房 住七百个人［N］.新民报，1946-03-26.

［8］孙将军夫人寄居尼姑庵［N］.新民报，1946-06-07.

［9］王泰栋.找寻真实的陈布雷——陈布雷日记解读［M］.北京:作家出版社，2011.

［10］加大使将来华 搭金屋为使馆［N］.申报，1947-02-15.

［11］南京市政府统计室.南京市统计年报(民国三十五年度)［Z］.出版时间不详.

［12］本市标准地价评定公布［N］.南京市政府公报，1948，5(4).

［13］京市住房问题严重［J］.征信新闻(南京)，1946 (77).

［14］南京市政府统计处.两年来南京物价［Z］.1948.

［15］社论:论实物供应请勿忘房租［N］.中央日报，1947-02-24.

［16］孙本文，凌楚璇.南京市五十二个教员家庭生活费之分析［J］.社会建设，1948，1(7).

［17］京房屋纠纷大致均经调处［N］.中央日报，1947-01-13.

［18］京临时参议会讨论市民申诉［N］.申报，1946-05-18.

［19］南京市房屋租赁管理委员会会同首都卫戍司令部处理军民间房屋纠纷案件一览表［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1006-1-39.

［20］拟请本会正副议长会同市长及地政局长定期晋见国府主席请严令军政机关限期发还所占人民房地［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1006-1-151.

［21］房屋纠纷层生［N］.中央日报，1946-10-14.

［22］参议会秘书处关于房屋租赁与募捐等问题予王国鸿的通知［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1006-1-75.

［23］左正鑫.震旦机器铁厂、独立出版社为房屋租赁纠纷诉愿［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1003-1-1522.

［24］深明:房东先生［N］.益世报晚刊，1948-04-13.

［25］房荒问题［N］.中央日报，1946-06-05.

［26］房主居奇富户强挖 中小商人亦感威胁［N］.中央日报，1946-06-01.

［27］陈恭禄.我所知道的房荒问题［J］.大学评论，1948，1 (8).

［28］葛自振.如何解决房屋恐慌［J］.工商月刊，1946(1).

［29］南京市政府拟建平民住宅计划概述［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1003-1-550.

［30］整理市容集中棚户［N］.益世报晚刊，1947-02-30.

［31］南京市房地产管理局.当代南京房地产［M］，1986.

［32］徐士俊.南京公教新村服务工作指导［J］.社会建设，1948，1(6).

［33］南京市政府统计处编印.南京市施政统计辑要(三十六年度)［Z］.出版日期不详.

［34］财政局关于房屋租用登记等事项［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1003-1-1634.

［35］本府市政会议决议为奖励市民投资建筑住宅文书［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1003-1-1520.

［36］中信局建筑贷款户名单及数额［N］.中央日报，1947-09-26.

［37］南京市房屋建筑贷款银团第十五次会议议程［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1022-5-6.

［38］本市核发建筑执照［J］.南京市统计季报，1947(12).

［39］本市核发建筑执照数［J］.南京市统计季报，1948，2 (1).

［40］京沪富人争先南逃 香港房地产售价猛涨［N］.征信所报，1948(809).

［41］建筑贷款不应锦上添花［N］.新民报，1947-10-07.

［42］南京市房租暂行标准［Z］.南京市档案馆藏，全宗号: 1003-1-1515.

［43］南京市房屋租金标准草案［Z］.南京市档案馆藏，全宗号:1003-1-502.

［44］本市公务员生活费指数、本市工人生活费指数［N］.南京市统计季报，1947(12).

［45］上海生活费指数［J］.中央银行月报，1949，4(1).

［46］潘霖.南京的房荒与房荒［N］.中央日报，1947-07-28.

［47］钱江潮.论市民住宅问题［N］.中央日报，1946-08-09.

［48］可人.做官的空房子谁敢噜苏［J］.文饭，1946(23).

［49］冷淡.房荒的故事［N］.新民报，1946-11-23.