江苏省城市房地产业与区域经济耦合研究

杨奎奇 ， 苗天青 ， 欧向军

(江苏师范大学 城市与环境学院, 江苏 徐州 221116)

0 引言

房地产业的发展以经济发展为基础，同时，房地产业对经济也施加着深刻的影响，因此，房地产业应与经济发展相协调。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于经济增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。但如果房地产投资过度超前，一方面会助长房地产泡沫，另一方面也会降低投资效率。

当前，国内外关于房地产业与区域经济互动关系的研究多集中在房地产业区域特性的表现、房地产区域差异、房地产投资对区域经济发展的影响和贡献等方面，但对房地产业与区域经济协调关系中的“协调”没有明确界定，对两者间协调关系的判定、经济学表现以及不同的区域经济发展状况与房地产业耦合协调度的空间分布特征和时间变化趋势缺乏规范的系统研究[1-4]。鉴于此，本研究首先划分区域经济与房地产的指标体系，然后建立二者的耦合协调度模型，并以江苏省不同地区的房地产与区域经济作实证研究，来评测江苏省城市房地产业与区域经济在时间与空间上的耦合协调度，通过分析，划分为不同的协调类型，以期为该地区房地产业与区域经济的协调发展研究提供一定借鉴和参考。

1 研究方法与指标体系

由于房地产业与区域经济系统关联性上的复杂性，本研究按照系统分析的思路，采用灰色关联分析的方法，从时空角度揭示江苏省房地产业与区域经济耦合的机理和耦合协调程度。

1.1 指标体系

由于县级市和县所在镇房地产业与区域经济相关统计数据的稀少性，无法像地级市一般选取大量的因子要素，因此，在不影响分析结果的前提下，经过甄别，房地产指标是：房地产投资占固定资产投资的比例(Y1)、房地产投资额(Y2)、商品房销售面积(Y3)、住宅价格(Y4)4个指标，区域经济指标选取GDP(X1)、第二产业中工业产值(X2)、第三产业产值(X3)、社会消费品零售总额(X4)、进出口总额(X5)、城镇居民人均可支配收入(X6)、居民储蓄存款余额(X7)7个指标。本研究经济数据来源于2001—2012年的《江苏统计年鉴》，房价数据来源于市场交易实例，经过价格修正求平均得到。

1.2 研究方法

关联度是事物之间关联性强弱的量度，描述了事物之间相互关联的程度，即变化在空间上的大小、方向等的相关性，如果事物变化的态势基本一致，则可以认为它们之间的关联度较大，反之，关联度较小[5-7]。对事物之间的这种关联也可以用回归、相关等统计分析方法，但往往要求数据量较大、分布特征要求比较明显，然而，灰色关联度分析所需数据相对可以较少，且不要求因素是典型的分布。

由于所分析原始数据的量纲和数量级不同，为了便于进行灰色关联分析，采用了极差标准化的方法对数据进行无量纲化处理。

在求关联度与耦合度之前，需要确定关联系数。关联系数是指比较的数列在t时刻的相对差，公式为：

(1)

式中：ξij(t)为江苏省各市或县城t时刻第i个房地产指标与第j个区域经济指标间的关联系数；Xi(t)、Yj(t)分别为江苏省各县市t时刻第i个房地产指标与第j个区域经济指标的标准化值；ρ为分辨系数，用来削弱极大值过大而使关联系数失真的影响，提高关联系数之间的差异显著性,此处ρ取0.2。关联系数反映了两个数列在某一时期的紧密程度。

各个参考指标间的关联程度通过若干个关联系数来反映，关联信息分散，不便于从整体进行比较。因此，为了揭示区域经济发展状况与房地产业的关联程度，有必要对关联信息作综合处理。用比较数列与参考数列各个时期的关联系数的平均值来定量反映这两个数列的关联程度，计算公式如下：

(2)

式中：rij为关联度；n为关联系数的个数。

关联度rij的取值范围处于0～1之间，关联性大小与它的取值大小呈现正相关关系。rij取为1，表明某一经济指标与某一房地产指标之间关联性最大，变化规律完全相同，单个指标间的耦合作用非常明显；当rij处于0.85～1之间，两个指标变化趋势基本一致，耦合作用强；当rij处于0.65～0.85之间，两个指标间耦合作用较强；当rij处于0.35～0.65之间，两个指标间耦合作用中等；当rij处于0～0.35之间时，两个指标间耦合作用弱。关联度只能衡量因素间密切程度的相对大小，数值的绝对大小意义不大，关键是比较数列对同一参考数列的“主次”、“优劣”。通过比较rij的大小，可以分析出区域经济发展状况与房地产业的关联程度的大小顺序。

对一个时期的各指标间的关联度按行或列求其平均值，得到某房地产或区域经济某一指标与区域经济或房地产的耦合关联度，见下式：

(3)

式中：ci为房地产指标体系或区域经济指标体系中的第i个指标与区域经济指标体系或房地产指标体系的平均关联度；p，m分别为两个系统的指标数。确定它们的大小，便于分析两个比较系统关联的主要、次要指标。

从整体上判断房地产指标体系与区域经济指标体系的耦合情况，采用综合耦合关联度模型，公式如下：

(4)

式中：s(t)为综合耦合关联度。

2 房地产业与区域经济耦合度分析

把江苏省64个城市看作一个整体研究对象，房地产业指标体系与区域经济指标体系的耦合度表现出一定的规律性，计算2011年江苏省房地产业指标体系与区域经济指标体系的耦合作用矩阵，见表1。

由表1可知：① 在房地产业各个指标与区域经济发展的耦合关联度数值中，房地产投资与区域经济的整体耦合度最高，达到0.847 4，表明在不同区域中，房地产投资的绝对数额的大小反映当地经济的整体规模及发达程度；耦合度排在第二的是房地产销售面积，它反映了房地产销售环节对当地经济的贡献能力，同时，在一定程度上也体现了过往房地产投资在当期的效应；第三位是住宅价格，住宅价格高销售量不变，可以提高当地的GDP；耦合度最低的是房地产投资占固定资产投资比例，为0.736 6。② 区域经济各个指标与房地产业的耦合关联度分析。区域经济各指标与房地产整体耦合度分析中，GDP与之耦合度最高，达0.862 9，表明2011年房地产对GDP的贡献率最高，GDP主要靠房地产投资拉动；其次是居民储蓄存款，耦合度为0.831 1，在当前社会经济环境下，居民消费率很低，收入主要用于存款以备不时之需，与如火如荼的房地产业形成鲜明对比；这一点从城市居民人均可支配收入上体现得最为明显，它与房地产整体的耦合度在所有指标中最低，为0.684 8，事实上，2011年GDP中69%用于投资，劳动报酬占不到31%。③ 房地产与区域经济的综合整体耦合关联度为0.803 9，依据前述划分标准属于较强，说明当期区域经济发展与房地产发展关系非常密切，区域经济属于房地产投资拉动型。

表1 2011年江苏省区域经济与房地产业耦合度

3 耦合度空间特征分析

江苏省城市房地产业与区域经济耦合度除了整体上反映出一定的规律性，还反映在区域的差异上，为了更清晰地描述江苏省城市房地产业与区域经济耦合度的区域特点，本研究通过地理信息系统软件对各城市两指标体系的耦合度进行了空间展示，从而整体上反映江苏省城市房地产业与区域经济耦合度的空间分布(图1)。

江苏省城市房地产业与区域经济耦合度下限为0.442 0、上限为0.908 5，为了表现空间的差异性，此处从低到高将之相对划分为4个区间，依次为耦合度较低的区域、耦合度中等区域、耦合度较强区域和强耦合度区域。从图上观察到，它们具有明显的空间分布规律，高耦合度区域主要分布在江苏北部沿海一带与陇海铁路沿线，较强耦合度区域主要分布在苏北沿海带、江苏西南部与西北部地区，中等耦合度区域主要集中在江苏中部，较弱耦合度区域除苏北有零星分布外，主要集中在苏南苏锡常地区。仅仅从耦合度无法全面客观地测度一个城市经济与房地产的协调发展水平，城市区域经济与房地产耦合度高并不能说明该地区两者都得到充分发展，城市区域经济与房地产耦合度低也不能说明该地区经济落后或房地产业发达。因此，运用综合测度指标来测度两指标系统的耦合协调关系，事实上，当一个地区处于经济起飞阶段时，房地产业会得到优先发展[8-10]，耦合度较低。经济相对欠发达地区房地产与区域经济的耦合度较高，存在低水平耦合。为深入挖掘耦合度的内部含义，结合江苏城市经济的发展水平，通过区域经济发展水平与耦合度叠合，将耦合度划分为4种类型：协调发展、磨合、拮抗与低水平耦合(图2)。

图1 2011年江苏省城市房地产与区域经济耦合度空间分布

图2 2011年江苏省城市房地产与区域经济耦合度类型空间分布

4种类型的区分是对区域内城市的相对划分。按照通行标准只有城市化达到70%以上以后，城市化才会进入缓慢增长期，房地产业与区域经济才会进入一个良性协调发展的阶段。而据中国社会科学院统计，2011年我国的城市化率是50%，正处于30%～70%的快速提高阶段。在城市快速增长期，城市的基础建设投资会成倍增加，因此，耦合度类型是在城市化快速增长阶段对城市房地产业与城市经济不同阶段的划分。1)协调发展型。图2中耦合度较低的区域，绝大部分在0.6以下，主要集中在苏州、无锡全部辖区城市，常州部分城市和苏北的盐城、淮安两个地级市，这些城市经济规模处于江苏省中上水平，GDP平均为261亿元，比江苏省各县市平均值高出113亿元。房地产业在区域经济中的比重相对适中，对区域GDP的贡献率处于非绝对主导地位，与其他产业平衡发展。2)磨合型。处于磨合型的城市主要集中在长江北部区域，包括苏北的徐州市、铜山县和长江以南的南京、溧阳，此种类型区域经济规模同样处于全省中上水平，尤其是南京，经济总规模排在第一位，但区域经济与房地产业的耦合度介于0.7～0.8之间，此类城市区域经济中房地产业所占比重较大，城市发展与建设正处于明显扩展期。3)拮抗型。具有拮抗型耦合特点的区域城市广泛分布于苏中与苏北地区，在4个类型中占有主导地位。此类型城市的经济规模在江苏省各区域中属于中等或偏下，区域经济与房地产业的耦合度则较高，绝大部分在0.7以上。体现出房地产业在该类城市区域经济中有重要地位，对区域经济的贡献率最高，由于近些年过于注重经营城市的理念，造成固定资产投资向房地产行业的倾斜，从而抑制其他实体经济的有效投入，削弱了实体经济的发展，使两者的发展失去平衡。4)低水平耦合型。该类城市区域在房地产业大发展的趋势下并不是太多，包括宿迁、金坛。该类城市经济处于江苏省的偏下水平，房地产业也刚刚起步，因此，表现出低水平的耦合。

4 耦合度时序变化特征

从时间角度考察江苏省区域经济与房地产业耦合度的变化情况，可以进一步揭示该区域两者的关联变异特征。为此，收集了2001—2011年的江苏省各城市的相关经济与房地产业数据，进行耦合度分析(图3)。

图3 江苏省城市房地产与区域经济耦合度时间变化序列

从图3中看出，两系统的耦合度具有一定的波动性，2001年耦合度为0.622 2，此时，江苏省房地产业起步不久，与尚不发达的区域经济协调发展，总体属于低水平的耦合联系，此种状态持续到2003年。据统计，2001—2003年，GDP的年均增长率约为7.9%，而房地产投资增长率为3.54%。 2003年国土资源部要求一切经营性用地一律以招拍挂的形式出让，客观上推高了房价、地价，第二年起土地、房地产经济即迎来一个爆发期，房地产一枝独秀，脱离实体经济，投资增长率2004年达到17.76%，两者的耦合度降到最低。2004年后，房地产业持续超常规发展，一直处于较高的增长势头，造成房地产业占区域经济的比重不断加强，当达到一定比重时即造成区域经济与房地产业的同方向变化，耦合度不断提高到2008年的0.8附近。然而，2008年受美国的金融危机的影响又使两者的耦合度下降，由于滞后效应，2009年达到相对低点。之后，为防止金融危机蔓延至我国，我国随即推出了4万亿元的经济刺激计划，这些资金多数直接或间接的进入房地产领域，造成2010和2011年的房地产业与经济耦合度的持续攀升，达到较高的水平，表现为经济发展对房地产业的高度依赖。

两系统耦合度总体上呈不断提高的趋势，这是与我国的经济大环境相关联的。至20世纪末，经过20多年的改革，我国已经为进一步的经济发展奠定了扎实的基础，此后，经过住房制度体制改革实现货币化分房和2001年加入世贸组织，从而为房地产业蓬勃发展和出口加工为导向的经济起飞提供了体制保障[11-13]。据国家统计局与央行统计， 我国GDP从2001年的10.96万亿元增长到2011年的47万亿元，同期房地产投资从6 245亿元增加到6.17万亿元。房地产业与城市经济同时走上了持续发展的阶段，江苏省的城市发展与此同步。与此同时，由于特殊的基础货币发行制度，导致同期货币投放量从11.99万亿元增长到85.2万亿元，增加近8倍，再加上我国独特的土地一级市场政府垄断，造成房地产业的持续过热，房地产业在区域经济中的比重逐渐加强，从而使两系统耦合度不断提高。

以上耦合度的时间序列是江苏省各城市的整体耦合趋势，不能反映具体城市区域的耦合度变化特征，将2001年江苏省各城市的耦合度空间分布、耦合度类型空间分布与2011年的数据进行比较，可以分析出各个城市区域在这段时间上的变化。江苏省2001年城市房地产业与区域经济耦合度空间分布见图4。

2001江苏省城市房地产业与区域经济耦合度下限为0.414 0、上限为0.897 5，耦合度所跨区间与2011年基本相同，但4个耦合区间所占比重及空间分布有较大变化。对比2001年与2011年耦合度空间分布图，高耦合度区域所占比重几乎没有改变，而空间分布却由较零散到主要相对集中在江苏北部；较强耦合度区域比例也未发生较大变化，但分布从主要集中在苏北地区转变到在苏北沿海带、江苏西南部与西北部地区零散分布；中等耦合度区域比例扩大；低耦合度区域比例减小。这反映出除苏锡常保持低耦合度外，全省房地产业与区域经济耦合度整体增加，且高耦合度重心向北偏移。

此外，随着经济的发展，结合区域经济发展水平的耦合度类型也发生了空间变化(图5)。

图4 2001年江苏省城市房地产与区域经济耦合度空间分布

图5 2001年江苏省城市房地产与区域经济耦合度类型空间分布

观察2001和2011年两年的耦合度类型图。在数量上，磨合型城市数量增加，而拮抗型与低水平耦合型明显减少。这主要是因为随着各城市经济规模的提升，一些高耦合的拮抗型城市转变为高耦合的磨合型城市，体现在沿长江北部区域与江苏西南部区域，这些城市在此时间段经济发展明显。一些低水平耦合型向拮抗型或直接向磨合型、协调发展型转变，比如姜堰、仪征从由低水平耦合型转变为拮抗型是因为经济规模虽显著提高，但房地产在经济的发展中贡献率持续加大；铜山县、如皋、泰兴等城市从低水平耦合型转变为磨合型，这些城市房地产在经济的发展中比重较大却未发生明显改变；盐城、淮安经济有所发展，但房地产业在经济中贡献率却有所下降，步入良性发展。空间上，2001年，除长三角的苏锡常外，江苏省城市房地产业与区域经济的耦合度类型没有明显空间趋势特征，各类型区域分布较为零散，但随着10年的经济高速发展，它们之间的耦合度类型分布产生了明显的空间分异，即到2011年，从南到北，耦合度类型依次有协调发展型、磨合型、拮抗型阶梯变化的空间特征。这与经济发展规律、区域经济发展模式是分不开的。苏南地区是江苏经济最活跃的区域，房地产业与区域经济一直协调发展[14-15]；苏中地区毗邻苏南，随着苏南经济的升级，逐渐接受苏南的辐射与产业转移，使非房地产经济也得以发展，从而从低水平耦合与拮抗型转变为磨合型为主；而苏北绝大部分区域随着经济的发展却陷入对房地产业的过度依赖，非房地产经济反被抑制，因此，一直停留在拮抗型模式。

5 结论

1)江苏省各城市区域经济与房地产业耦合的机制是复杂的，表现为房地产业对区域经济的促进作用与抑制作用两方面，在经济发展初期，房地产业的适当超前发展有利于经济的起飞，但两者有个度的问题，若房地产业过度发展反而会与实体经济抢夺资源、挤占实体经济的发展空间；区域经济的发展有助于房地产业的健康持续发展。

2)江苏省各城市经济与房地产业耦合类型的分布具有明显空间规律。经过10年左右房地产业与区域经济的高速发展，2011年，江苏省两系统耦合度的类型从南到北具有明显的梯度变化。依次表现为协调型、磨合型与拮抗型，体现了江苏省南北向的不同发展阶段。

3)江苏省各区域经济与房地产业耦合度的时序变化具有显著的趋势性。通过对64个城市不同时间的两系统指标的灰色关联分析发现，江苏省各城市区域经济与房地产业关联性较强，虽期间有明显的波动性，但总体上呈不断走强的趋势。

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