房地产业健康发展评价体系研究

◎ 文/马伟 王庆金 李思宏

房地产业健康发展评价体系研究

◎ 文/马伟 王庆金 李思宏

房地产业是我国经济发展的重要产业之一，房地产业健康发展能带动区域经济发展，进而促进国民经济健康发展。房地产业非健康发展，尤其是目前我国一、二线城市房价的非理性增长，可能在局部地区形成房地产泡沫，一旦泡沫破裂将引发连锁反应，产生巨大的金融风险和经济风险，甚至危及国家经济安全。因此系统认识房地产业健康发展的内涵、内在结构、运行规律以及构建评价体系有着极其重要的意义。

房地产业健康发展的含义及特征

1.房地产业健康发展的内涵

（1）房地产业健康发展是房地产业的一种状态，房地产业健康不是一成不变的，随着主客体因素变化，其也会发生变化。

（2）房地产业健康发展表现在两个方面：从外部来看，是房地产业所处的环境因素对房地产业没有威胁，即外部因素对于房地产业发展的危险影响程度没有或者很小，同时房地产业对其他产业甚至国民经济发展不会产生不良影响；从内部来看，房地产业健康发展是指房地产业没有内在的“疾患”，具有免除威胁的能力。

2.房地产业健康发展的内容和特征

（1）产业有效运行——健康程度。效率是经济学的一个重要概念，从需求角度看，是有效使用资源以满足人类需要；从供给角度看，是在给定投入和技术的条件下，经济资源没有浪费，或对经济资源做了能带来最大可能性的满足利用。从整个社会来看，即不减少一种社会福利的情况下，不增加另一方的福利，则运行是最有效率的。这种效率体现在3个方面：其一，消费者获得最大满足，产品和服务可以满足消费者需求，同时生产者没有通过价格歧视等行为来获取消费者剩余，消费者剩余最优化；其二，产出效率最大，即生产企业可以在既定投入水平下获得最大产出，反映了投入与产出或成本与收益之间的比例关系；其三，配置效率达到最优配置，即各种资源配置处于一种状态，一旦资源配置发生改变时，就会产生损失。

（2）低泡沫——“患病”概率。泡沫本质上是一种经济失衡。房地产泡沫表现为房地产价格持续上涨，脱离市场基础价值的状态，这种失衡状态往往由于投机行为过度导致市场对房地产价格产生上涨预期，并产生持续性购买行为和投资行为，使房地产价格严重脱离市场基础价值，形成泡沫。大量投机行为的循环和强化，使泡沫越来越大。当预期发生扭转时销售量急剧下滑，导致房地产价格暴跌、房地产业急速萎缩、房地产企业大量倒闭、银行坏账急剧增加，严重时产生经济危机。房地产业在快速发展时，必然会产生一定的泡沫，小的泡沫是合理的，可以有效促进房地产业的发展，但是如果房地产价格严重偏离市场基础价值，泡沫较多时，有可能会导致“疾病”的发生，对房地产业健康发展以至于整个国民经济都会产生极大的威胁。

（3）关联性——对相关产业的影响。表现为正负两个方面，正效应即房地产业健康发展对于相关产业和国民经济的带动作用，如房地产业的快速发展带动了钢铁、建材、建筑等行业的快速发展，吸收大量社会劳动力，促进整个国民经济快速发展，房地产业关联性越高，则对国民经济以及相关产业的带动作用就会越大。负效应即房地产业“疾病”对其他产业甚至整个国民经济的影响，如果房地产业泡沫较大，一旦破裂，产业急剧萎缩，造成钢铁、建材、建筑等相关行业产能严重过剩，大量企业倒闭，银行坏账大量增加，严重影响国民经济的正常发展。

房地产业健康评价指标体系构建

从我国房地产业发展现状来看，存在着房地产价格整体持续走高，局部地区存在房地产投资仍然过热，并出现房屋空置现象；消费者和房地产开发对于金融企业依赖度高，金融企业风险大，房价收入比不合理等，对这些现状和问题的分析为房地产业健康发展评价指标的确认和界定提供了现实依据。

1.建立房地产业健康评价指标体系

房地产业健康发展评价集中在3个方面：房地产业效率、房地产业泡沫和产业关联度。结合影响房地产业发展的各种因素，建立房地产业健康评价体系（见表）。依据各指标的权重和分值进行计算后，可以分别得到房地产效率评价、房地产泡沫和产业关联度评价分值，即可以进行同一地区不同时期纵向比较和不同地区横向比较，做出对房地产健康发展的评价。

表 房地产业健康综合评价指标体系

2.房地产业健康分为四种类型（见图）

（1）新生型：房地产业效率和产业泡沫都不高，即房地产还处于刚开始发展阶段。

图 房地产业健康四种类型

（2）成长型：房地产业效率和产业泡沫都比较高，房地产业处于快速发展时期，房地产业成长同时伴生泡沫增加，需要重点关注未来的走向，深入研究近期产业泡沫和产业效率增加值变化情况，即利用房地产泡沫变化与产业效率变化的比值来预测房地产业的未来走势。

（3）健康型：高产业效率低产业泡沫，是房地产业健康发展的方向，同时会带来较大的外部经济，引导其他关联产业和国民经济健康发展。

（4）危险型：低产业效率高产业泡沫，存在严重的泡沫经济危险，可能会引发泡沫破裂，特别是关联度较大的地区，可能会对国民经济产生极大地影响。

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[5]石瑶.我国房地产经济发展研究与美国房地产发展比较[J].时代金融，2013（9）.

[6]朱之鑫主编.国家统计报表制度主要指标解释[M].中国统计出版社，2001.

（作者单位：马伟，北京交通大学经济管理学院；王庆金，青岛大学商学院；李思宏，潍坊学院经济管理学院）

编辑：田佳奇