票子少了 房价自然跌了

马力

东风起于青萍之末，近期关于房子涨跌的新闻成了各大媒体头条的常客：“有说王石、李嘉诚等大佬提醒2014年房子要小心了；有说杭州部分楼盘一夜间断崖式降价，售楼部被愤怒的业主给砸了；还有说香港的楼市有地块拍卖创下了十几年的新低，快撑不住了，这会是内地楼市拐点的前兆。”

房子的事与每个人都息息相关。于是乎，这是涨还是跌，成了街头巷尾热议的话题。看跌的，是判断房子盖多了，不单单是鄂尔多斯等“鬼城”没人住，就连杭州、常州一些二三线城市郊区开发的大盘也明显过剩；还因为是房贷收紧了，有数据统计全国九成银行首套房贷取消优惠，甚至在基准上浮了5%-10%。这不，量在价先！春节过后，无论是一二线城市，还是三四线城市，房子的成交量都是“冬眠不醒”。当然，这看涨的理由也很充分：中国城市化进程还有很大空间；黄金不靠谱，抵御通胀还要靠房子；中国人的住房改善需求还很旺盛；一线城市供不应求，危险只在三四线过剩的城市；地方对土地财政还很依赖，不可能让房子崩盘，等等。婆说婆有理，公说公有理，这房子的事搞得大家一头雾水。那么，到底房价是涨还是跌？有一个指标，它说了最算话！

这个指标是什么？就是票子！数清票子，自然会看清房子。房子涨跌有一个内在的经济规律，这个规律就是人民币对美元的走势。美元贬值，人民币就会对应升值，大量热钱就会流向中国。由于要对冲热钱，强制结汇，央行就会被迫发行数量相对应的人民币。人民币多了，就会产生通胀压力，钱很可能就会流向粮食猪肉等民生市场，造成“蒜你狠”“姜你军”“豆你玩”等乱象，这会对百姓的生活造成很大冲击。政府当然不愿意看到，于是就想了个办法，挖了一个超级大坑，把钱囤积到里面，不让它流动，而这个坑就是房地产市场。同理，如果美元走强，人民币就会贬值，热钱就会流出中国，央行会被迫降低外汇占款，收回人民币，而大坑里的钱会首先被抽走，房子自然会下跌。

我们看看历史，总是惊人的相似，这个规律也屡屡被验证。1997年，美联储前主席格林斯潘突然提高美元利率，索罗斯借机做空新兴市场，亚洲金融危机随之爆发。香港这个寸土寸金的国际金融中心，土地绝对供少求多，人们并不相信房价会跌。当时一句话很流行：High Tech 就揩（从事高科技往往蚀本），Low Tech 就捞（炒楼就赚钱）。“一铺定输赢，赢了就发达”，这仍然让大部分人相信抄底没错。可最终香港的房价在之后5年间最多跌去76%，很多人成了“负翁”。而楼市的钱迅速回流到美国，美元指数开始走牛，7年间从80涨到120，大量资本开始投资美国网络科技，成就了思科、微软等互联网公司成长的神话，美国信息产业转型成功。再举一个例子。在1980年到198 5年美元的那一波牛市里，美元指数从9 0涨到160，而大量资本从拉美国家流出，导致了“拉美失去的十年”。而这些钱流回美国，成功地将美国经济拔出石油危机的阴影。

美元指数如此神奇，它今后的走势会怎样？我们看看它2 0 0 8年之后的表现：美联储先后推出了4次量化宽松（QE），想通过注入流动性的方式，摆2008年的金融危机。这就导致美元指数长期疲软，热钱大量流向了亚洲新兴经济体，中国房价大涨，香港房价一举超越了1997年危机前的高峰。正如王石提醒的“要小心了！”。从2014年始，美联储宣布正开始退出量化宽松，美国经济开始进入复苏周期。资金已经开始源源不断地回流到美元，而且这种趋势一旦形成，将不可逆转，美元走强5-7年的大周期开始启动。新能源汽车（特斯拉）、机器人、移动互联，这些新兴产业在美国，也在重复着1997年后的那一波网络科技的神话。再看看人民币的走势，春节过后也打破了只升不贬的态势，不断有当日跌幅创新高的新闻出现。

这些现象也许是给我们警示：“房子是该要小心了！不仅仅是二三四线城市过剩的房子，一线城市的房子是否也与1997年的香港很相似呢？