房价下降或从三四线城市开始

邹雨萌

继杭州某楼盘房价每平米直降3 0 0 0元后，江苏常州某楼盘也加入降价行列，单价直降50 0 0元，潍坊一家楼盘每天推出10套特价房，最高优惠20万元……近期多个大型房企撤出，房价疲软深度套牢中小开发商，三四线城市房价悲观预期之类的观点不绝于耳。

2 月1 6 日出版的《投资与理财》，在《三四线城市房价拉响警报》一文中已经提到，三四线城市存在住房存量较大、消化速度缓慢、已经出现房子滞销的情况。

空城遍布 剩了多少房子

某机构曾对20个典型城市楼市存量进行排名，其中青岛以1504.1万平方米的存量位居第一。由于青岛旅游业的品牌效应，能够吸引外来人口前来购置房产，导致房企在青岛的楼市开发过于激进。青岛的黄岛经济技术开发区被当地网友吐槽：马路宽敞而整洁，就是没有人。城市规划的无序，使“新城”遍地，但后续需求乏力，使“新城”变成“鬼城”。

从数据来看，目前房屋高库存且风险较大的主要分布在两类城市。第一类是发达城市群中的边缘城市，如温州、杭州、福州。此类城市尽管经济都很发达，但人口导入的速度并没有预计的快。第二类是三四线城市的“新城”，比如丹东、济宁、北海。

在该机构排出的存销比榜单中，一线城市都相对合理，存销比约在6 .0～8 .0，去化周期较长的城市基本都集中在三四线城市。以丹东为例，目前楼市库存为282万平米，存销比为2 4 . 0，也就是在不新开盘的情况下，市场可售房源可销售近两年。相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。

各地均有降价趋势

据国家统计局公布的数据显示，1月份，全国70个大中城市房价环比上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加，环比涨幅总体稳中有降。与此同时，今年1月，全国2 5个三线城市新建住宅成交量创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交量创下11个月新低。通过媒体对多个三四线城市的走访调查，发现三四线城市房价下降已现端倪。

继杭州楼盘降价后，江苏常州“雅居乐星河湾”楼盘被爆单价直降50 0 0元，而去年12月14日首次开盘时，预售均价13000元/平方米，加上精装5000元/平方米，价格高达18000元/平方米，目前的价格相当于打了近6折。山东潍坊众多楼盘也开始了“价格大战”，某楼盘最高优惠20万元；有的从9.7折、9.8折的常规折扣降至9.3折、9.5折；更有甚者，少数楼盘推出了首付1成的优惠。

全国政协委员、中国银行监事梅兴保在“两会”前就目前房地产走势问题表示，房地产系统性的风险目前还难以判断，个别地方以及一些三四线城市，由于土地优惠政策，引起了一些一二线城市的房地产商蜂拥而至，可能会导致分层次、分地域的紧张或崩盘。

外来人口少的城市更危险

业内人士指出，北上广这类一线城市，依靠行政、经济、教育等资源，吸引了一大批外来人口，楼市的需求量大，基本可以实现供需平衡。而三四线城市人口本来就少，年轻人因为求职、上学等原因，选择去一二线城市寻求发展，因此多数地区呈现人口流出的现象。加之“新城”建设导致开发商过度开发，造成三四线城市房屋存量过大。在库存的压力下，崩盘的案例将会增加。

另外，意识到市场风险的大型开发商开始从三四线城市撤离，投资房地产资金的撤出，最终将会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。三四线城市的楼市拐点可能真的到了。