商业地产的未来发展趋势

岳武

(北京绿地京创商业管理有限公司,北京 100101)

商业地产的未来发展趋势

岳武

(北京绿地京创商业管理有限公司,北京 100101)

我们城市化的速度在不断的加快,这其中房地产在其中所起到的作用是举足轻重的,同时在国民经济中也占有着一定的地位。而作为中国房地产业类的主要组成之一,商业地产也在不断的成长,但是同时也会暴露出许多的问题,例如:使用率低,经营不善,投资与收入不成正比等等的不和谐的现象,而本文就商业地产企业的概述、特点、要求等几个方面做出分析,希望对商业地产未来的发展有所帮助。

商业地产 运营管理 开发建设

伴随着我国城市化建设的不断进行，我国在地产方面也已经逐步进入了发展的状态，而同时商业地产方面也有了一定的发展空间。现如今我国的商业地产方面已经进入了快速发展的状态，但是随之的也面临了许许多多的问题，在国内外范围内，商业地产的长期稳定发展都是一项复杂而又系统的工作。由此一来，必须要对商业地产的发展具有全方位的了解，在此基础上，对商业地产企业的未来发展趋势进行探索。

1 商业类地产业概述

商业地产，从字面上解释，是用作商业用途的房地产。在用途上区别于工业生产用的工业地产，以及以居住用途的住宅房地产等。在广义上来说，商业地产主要是用于各种经营功能的房地产，例如:餐饮、休闲、健身、批发、零售等。在功能、用途，以及经营模式上都与普通的住宅、别墅、公寓等形式的房地产存在区别。对于用于办公的房地产，可以规划如商业用地产范畴，也可以将其单列。在国外，一般都用零售地产来表示。而零售业的地产形式，属于狭义的商业地产范畴。

在我国，商业类房地产业的开发，土地的使用权以及在该土地上建造商业类型的建筑和商业运营的行为都是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》上的相关内容来进行的。在商业类地产项目整个的开发过程中包括了策划、施工、交付还有设计等等，这一系列总称为商业地产的建设。这其中商业地产的含义顾名思义指的就是用于商业用途的以商业用途为主体的这一类，一般不会用于居住、生产。这也是商业类地产的独特之处。

商业地产的开发趋势逐渐的飙升，也已经为多个商业的地产项目开拓了道路，逐渐的成为了房地产业的领导者，它主要具有以下几个优点:实现商业投资的最大回馈、为住宅区提供便利的服务、挽救烂尾的工业项目。但是随着商业地产的不断开发，其弊端也逐渐的显露出来，只有对症下药、寻找病因，才能使年轻的商业地产青春永驻，续写商业地产新的传奇。

2 商业地产的特点分析

2.1 商业地产建筑方面的特点

(1)建筑的结构较为复杂;商业类地产所开发以及经营的模式在现阶段首先就要求建筑物要美观大方，就好像一个天然的宣传广告一样，给人能够有一种耳目一新的感觉有一种想要踏进去的冲动，在加上现阶段的城市规划以及要求都需要体现出一定的文化底蕴以及当地风格，这也使得商业类建筑的设计以及建造都越加的复杂、美观。(2)建设环节较多;我们知道商业地产所涉及到的部门以及项目管理的涉及面都很广，商业地产项目在开发的过程中几乎就包括了房地产业中的所有部门，例如:土地、规划、建设、安全、环保、园林、绿化、卫生、交通、监控等等的部门都要参与到其中去，所以说建设的环节多也同样是商业地产的特点之一。(3)建设规模庞大;在现阶段商业地产所开发而出的经营模式多种多样，同时的人们的消费水平以及精神需求也日益增大，综合形式的商场逐渐走入人们的生活当中去，成为了当今社会的主流形式，根据调查显示，现阶段所建造的商业地产类项目在一半以上都会超过5万平方米。(4)开发以及运营周期较长;商业类地产由于涉及面较广，要求较高，所以在初期的开发上有着严格的要求，一般时间在2到3年，而开发的结束并不意味着整个项目开发的完成，而是刚刚开始，在建筑完成开始逐渐进入运营这一时间内则是重要的一环，而其中所要涉及到的时间会比初期开发时间更长更为缓慢。(5)建设需要成本高投资大;现阶段商业地产大都以综合形式呈现，集休闲、娱乐、餐饮等项目为一体，而这种类型的产业在投资建设方面会十分的巨大，同时由于商业类项目的特点只有在建成之后才会投入到运营当中才会有收入，所以合理的分配资金的运用以及控制也是重中之重。

2.2 商业地产运营方式方面的特点

(1)运营的组织方式具有差异性;在运营管理上来说，商业地产大都用来作为服务类型的行业，这其中大多是由人与人之间的交流以及交谈对于需求来说因人而异，有着很大的不确定性，是无形的不是真实存在的。(2)顾客在经营模式当中起着积极的影响作用;现阶段服务类行业盛行，商业地产的竞争力也逐渐增大，顾客作为一个直接参与到其中的群体，在其中有着至关重要的作用，顾客的评价是商业产业能够良好运作的前提，要尽可能的使顾客对整个项目起到积极作用，要尽量使顾客对于运营的质量以及效率能够起到一个向上积极的作用。(3)无形性的影响作用;在商业类地产中，其中所要涉及到的管理方式，方法，以及流程都会受到诸多因素的干扰，而这些因素大都是无形的不可触摸的，所以要想保证一个商业项目的快速稳定发展还同时要关注以及特别对待这些无形的因素。(4)管理系统以及设计方式的差异性;运营管理是发生在人们日常消费中的，是同时进行的一种状态，这样就需要商业地产在运营中要保证运营的管理和服务必须要是同时设计的，因为其整体性就不允许分开。(5)对其价值的衡量以及评价的不同方式;在现阶段的商业地产中，不能只是简单的凭借收入的多少来判断价值的高低，还应该注重以人为本的运营方式，要时刻关注运营的情况以及自身的特点等等，这些会导致商业地产在运营的过程中呈现出复杂化的情况。

3 新时期我国对商业地产要求。

由于商业地产的特点与其在开发建设中的问题，所以就导致了在开发以及建设的过程中存在许多要求:

(1)大型的商业地产一般都为市中心或者靠近市中心的位置上，对于整个城市的面貌起到了关键性的作用，所以能否得到政府的支持是相当重要的，这样就需要商业地产开发商应该尽量的与当地政府合作，获得政府的支持。(2)要严格的按照商业地产项目在建设上以及招商环节的规律进行策划，项目在实施以前要充分并且周密的做好市场调差，同时项目的类型，区位的选择也是至关重要的。在对其选择的过程中应重点注意。(3)在建筑的风格，设计以及规划上要与招商的项目以及客户的需求达到吻合，对整个项目的组合类型，按照要求进行规划和设计，要明确客户的主次，对于主力店群的招商集中程度以及项目的业务组合，要明确在规划前期，并且根据主力店群的需求在设计之初进行分析，使之日后与商业的经营模式相吻合。在商业地产的开发过程中，牵头的应该就是商业的专家，规划以及定位，而规划等环节在商业地产中起到了领军的作用。(4)选择实力雄厚的合作商，与商业地产建设有经验的承包商合作。这样一方面可以提高项目建设的速度。同时还能够保证工程的质量，而且另一方面可以让承包商予以分担一部分资金的投入，能够减少资金投入过大造成的压力，能够保证项目后续发展的有力进行，同时项目的建设速度作为优先考虑的因素，在合作期间也会得到大大的提升，保证工期的快速进行，尽快的进入收益期。(5)商业房地产的融资要合理，在提前做好融资的策略以及实施工作的进行，要能够灵活的运用现有的资金，得到更好的收益，要广泛撒网，不能将资金集中于一处，同时还要有投资失败以及分散风险的准备工作，要保证资金的长时间的运营，同时招商的进行，建设的速度等等都要尽量的加快，要先筹集到一手资金进行合理的分配，钱滚钱，不可以盲目的只是干投入而没有后续的收益，这样的投资往往只会是失败的。无法准确的预测下一步的情况。

4 我国现代化商业地产的发展趋势分析

我国商业地产经济在我国的经济结构中占据着重要的位置，发展着无可替代的作用。因此，，我国政府和相关部门都要采取政策、资金等方式的支持。现阶段，考虑我国发展的实际情况，以及我国的国际外部关系。在商业地产企业的发展过程中，应该符合世界发展的形势与潮流。以达到激活我国整经济发展能力的目的，实现我国经济发展的复兴。经营与管理方法作为经济增长的不竭动力，日益引起各国产业界、科技界和政府的重视。在市场经济体制下，创新主体是社会，创新活动是市场。政府在创新过程中负有促进和引导的责任，在发展中国家，由于市场发展程度低，政府的干预在商业地产企业的经营与发展中的作用就更加举足轻重。特别是在我国加入世界贸易组织之后，如何应对复杂的国际规则，分析商业地产企业的经营管理体系，并探索、讨论其发展的规律与趋势。

4.1 规范化

伴随着我国经济的不断发展，以及经济改革力度的不断加大，我国的现代化商业地产体系逐渐形成。这一过程中，与我国社会主义市场经济体制相适应的法律制度得以建立并得到完善，这代表，我国商业地产企业在经营与管理上将更加规范化。此外，我国经济活动中，个别行业或地区存在的一些违规不违法的商业活动也会得到更有效的治理与控制，这也一定程度上致使我国商业地产企业的商业经营活动能够最大限度的得以发展，并保持健康、稳定的势头。

4.2 信息化

新时期，在我国计算机网络技术日益发展并创新的今天，为了适应社会发展的需要，各国都在着力提高本国企业的技术创新能力与现代化信息程度。这也为商业地产企业的发展提供了契机。例如:美国有专门的部门为企业提供可靠、及时的信息。英国的贸工部等很多地方服务中心为更好地为企业提供资料而成立了统一的工商联系网。利用这一优势资源，商业企业可以获取多种多样的商业咨询与服务。而日本，则在国内各地建设了很多内部网络，一些商业企业支援机构在加入网络以后，能够实时为商业企业在技术、管理与经营方面提供各种优势服务;与国外相比，我国在企业的社会化服务体系的构建方面有一定差距，我国的商业地产企业在信息的获取渠道上比较单一，信息的及时度也不够，从而导致我国房地产企业的发展一直处于相对落后的局面，为了改变这一局面，我国近年来开通了中国产学研联合网与中国技术创新信息网，由此可见，信息化也是商业地产企业发展过程中的一个趋势。

4.3 全球化

我国现在已经是世界贸易组织的成员国，近年来，处于国内商品经济与国际经济接轨，正处于平稳过渡的重要阶段。在加入WTO这些年中，我国一直严格遵守WTO的商业规则与规范。这对于我国商业地产企业的经营与管理来说，既是个千载难逢的好机遇，又是十分严峻的挑战。一方面来说，我国商品地产企业将面对更广阔的市场，此外，在市场上也面临着更加剧烈的竞争，国内外的双重压力促使企业不断革新技术，采用先进的经营管理手段。频繁的贸易与合作能够促使企业技术上的创新。现阶段，国际化商业分工日益明确、精细，这更能推动商业地产企业进行经营管理上的创新，从而适应企业国际化的发展趋势，对商业地产企业的长期稳定发展也有较大的推动作用。此外，生产要素的国际化，也能够缓解我国地产企业在经营管理中的困境。另一方面，我国的商业地产企业，在对知识产权的利用与保护上没有很强的意识，并且，商业地产企业内部并未建立完善的经营与管理体系，最终导致我国商业地产企业在国际竞争中处于劣势地位，人力资源的频繁流动，会带给企业一定的制约，企业的经营与管理创新将受到网络化、信息化的强烈冲击。在我国商业地产企业建立并完善知识创新体系的过程中，应同国外进行深入的合作与交流，更好的实现我国企业的创新与发展。

5 结语

商业地产类作为我国快速发展的一类行业，在运营的理念上存在着许多的优越性以及不足。商业地产与其他地产都是归于地域性强的一类行业当中，所以商业地产类项目不仅仅在运营方式上还有市场前景上都要有良好的保证，既要能使消费者感到实惠放心，又能够使开发商的租金收取达到满意，同时根据项目的类别规划市场，地理位置条件，以及企业的资源情况等等，要能够实现互利共赢，相互依存的美好前景，最终带动整个市场，促进我国经济的发展以及建设，达到项目持续运营的目的。

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[3] 王鑫鑫,王宗军.国外商业模式创新研究综述[M]外国经济与管理,2009(12):47.

[4] 中投顾问产业研究中心,2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告[j]中投顾问,2009(6),1.

岳武(1971.05.19-):男,汉,北京绿地京创商业管理有限公司,工商管理硕士研究方向:企业管理。