“以房养老”的难度

穆光宗

2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。 据报道，9月24日，由民政部牵头，保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划或将在2014年一季度出台。

通常所说的“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

老人为何担心

“以房养老”打通了不同性质养老资源转换的一座桥梁，这就是房屋资源和现金资源可提前置换。通过以房养老，“养老金”的筹集渠道可望拓宽。以房养老作为一种市场化运作的养老方式，给有产权房并有开发房子商业价值意愿的老年人多了一个商业保险养老的选择项目。国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，其目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品。长寿时代的养老压力急需多样化的养老模式来化解，养老无疑是政府的责任和义务，但客观事实是“未富先老”极大地制约了政府的养老能力。政府不可能大包大揽，这个责任目前只是个兜底的“低水平、广覆盖”的社保责任。以后蛋糕做大了，“边富边老”才可能增加对老年人的福利保障。

但我们也发现，关乎未来的选择总是充满变数。“以房养老”的概念2003年从国外引入，但10年过去了，国内却几乎没有实质性进展，乏善可陈。2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地尝试过“以房养老”，但均因效果不理想而搁浅。中信银行也于2011年推出“以房养老”按揭贷款业务，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。这到底是“以房养老”项目本身难以操作还是中国缺乏“以房养老”的政策环境？以国外的经验看，“以房养老”有个天然的好处就是合理避税，在“留房给子女但交大笔税金”情势的挤压下，人们对“以房养老”有了明确的需求。 此外，一些发达国家之所以能推行“以房养老”，与其贷款、担保、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。

“以房养老”到底是什么性质的养老方式？笔者认为这是商业化兼个性化的“提前套现、作用加补”的小众养老方式（简称“商业化套现加补式养老方式”），因为“以房养老”可以使房子提前变现，一方面对于有很好经济保障的老人来说，“以房养老”可以让这部分老人过上“锦上添花”的好日子，这就是“加”的作用。另一方面，对于经济保障不好的老人来说，“以房养老”可以补充养老金不足甚至“雪中送炭”，这就是“补”的作用。对于未富先老的中国来说，“锦上添花”是极少数的情形，而且对老人来说，面对种种的不确定和风险，是不是“以房养老”也是无所谓的事情。对于“雪中送炭”的情形，老人的确有需求，但必须规避风险。

以房养老的需求市场到底有多大，情况不明朗。2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示，中国拥有自主产权住房的城市老年人为79.2%，表明看来有大量城市老年人将是“以房养老”模式受益主体。但问题在于，对房屋有自主产权的老人并非有绝对的处置权。大多数有子女的老人即使有以房养老的想法，也会考虑到子女的房子继承权而有忌惮，不会轻易提出这种想法，否则可能伤害子女的感情，影响亲子关系、代际关系的和谐。说得直白一些，在中国以亲子关系为轴心的伦理和文化中，老年人虽然有房屋产权，但很可能是“名义拥有者”，儿女才是“实际拥有者”。但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了“观念坎”。 文化的力量常常要大于法律，这些都是心照不宣的人文国情。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10% 。从可行性来看，子女在国外定居、子女放弃房子继承权、无子女或者失独老人是推行“以房养老”比较适合的人群。

“以房养老”是否可行的基本前提是，“以房养老”不仅可以给老人带来令人满意的收入，而且可以给金融机构带来预期的收益，也就是双赢的结局，否则就不完美甚至难持续。以房养老的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。这对金融机构而言都是巨大的未知风险。

如何规避和防控风险

“以房养老”是否可行的核心话题是规避和防控风险，调动双方的积极性和提高信心指数。一句话，老人“担心”，机构“畏难” ，双方积极性不足，以房养老举步维艰。

一方面，老人最担心的房子能否物有所值的“评估风险”，怕吃亏。上海从2007年就酝酿“以房养老”，没有推开的重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。由于现在和未来之间、老年人和金融机构之间存在着明显的双重“信息不对称”问题，房价的评估具有很大的不确定性，所以老年人对房屋价格的评估难以产生由衷的信任，所以大多观望而不会涉足。加上缺乏法律保护，老年人作为弱势方总有不安全的感觉，他们怕吃亏上当。一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，“心里不踏实”是养老不安全的一种心理注解。辛苦一辈子的老人很少会有人乐意拿自己的“老本”和银行交易，“借钱”过日子。对交易双方来说，房价的不确定性都是一个无法面对的风险。事实是，国内城市房价阴晴难测，房价涨太高“以房养老”者吃亏，房价持续下行金融机构也不愿做亏本买卖。

另一方面，金融机构面临着“金融风险”，包括房子折旧、房价下跌的“市场风险”和老人长寿每月支付现金所带来金融压力这种“长寿风险”——老人活得越长，金融机构所承担的“以房养老”所带来的金融风险就越大。如果不是在房价稳定的地区和时期，金融机构必然担心“市场风险”，他们在商言商，追求利润，如果房价不稳定甚至下跌，他们就会拒绝这种交易。如果是房价上行期，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，都可以获得相对稳定的现金流，“以房养老”问题不大；但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。总之，房子很难估价。所以，试点选择在房价较高、涨幅预期稳定的城市地区开始比较现实。在发达国家，一般由中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保障金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。另一风险是“长寿风险”，老人越长寿，金融机构所承担的经济风险就越大。对银行、保险公司等机构来说，“倒按揭”时间越长风险越大。由此，需要建立长寿保户的政府补贴机制以化解金融机构所承担的“长寿风险”。

破除政策障碍

商品房70年产权是“以房养老”面临的最大政策障碍，也是与国外政策环境的最大差别。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。土地证到期了怎么办？如果发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。所以，国家需要早日明确70年产权到期后的处置办法。

（作者为北京大学人口研究所教授）