如何确认土地增值税的收入总额

如何确认土地增值税的收入总额

问：我公司是房地产开发企业，2014年9月，主管税务机关要求我公司对具备土地增值税清算条件的开发项目进行清算。可是我公司在土地增值税清算时才发现公司内销售部、工程部和预算造价部对项目已售房屋计算的面积不一致，销售部按照合同面积，预算造价部按照设计面积，工程部按照实测面积。请问，我们财务部在计算土地增值税时应当按照哪个部门的数字进行土地增值税的清算？

深元国际房地产开发有限公司 徐达坤

答：土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。计算土地增值税的核心是增值额。增值额等于纳税人转让房地产所取得的收入总额减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）所规定的扣除项目金额后的余额。收入总额按照房产面积和每平方米单价计算，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房产面积在计算土地增值税收入总额时起关键作用，也是税务机关所关注的要点。

（一）《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

（二）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

从以上两个文件不难看出，在计算土地增值税时，收入总额的计算是按照国家批准的测绘部门实测报告的实测面积为准的。不仅如此，根据收入与成本配比原则，房产的单位成本也应按实测面积计算。你反映的情况非常重要，在一个房地产开发公司中各部门掌握的面积数字不一致比较普遍，这个问题应当引起房地产企业和税务机关的重视。

古守金