楼市：高位震荡 趋于降温

杨红旭

对于房地产相关人群来说，2014年将更多地出现迷茫、彷徨、无措之情绪。

2013年，对于中国楼市而言是个热闹的年头，市场整体回暖，其中一线城市很是张狂，但多数中小城市也只是温和而已，甚至还有鄂尔多斯、温州这样继续挣扎的城市。展望2014年，市场又将有何表现？

不妨将主要的房地产指标归结为3类：供应、成交和价格。接下来，分类进行2013年的回顾及2014年的预测。

供应指标

总体看，2013年的供应指标处于见底后的上行阶段。

其一，全国开发企业购地面积较为低迷，前10个月，一直呈同比下跌状态，第11个月才逆转为10%的正增长。

其二，全国房屋新开工面积由2012年的负增长转为2013年多数月份的正增长，前11个月为12%。

这两个供应指标，2014年还将继续增长，预计二季度前后增幅见顶。预计从2014年下半年开始，新房供应量将会显著增长，从而有助于缓解一线城市和少数二线城市供应偏紧的局面。2014年度，预计购地面积和新开工面积的同比增幅分别为7%和10%。

其三，全国住宅存货持续增加（主要是三四线城市供大于求），一二线城市则于2013年前三季度筑底，四季度开始增长，2014年步入上行通道。

商品房成交指标

2013年全国新建商品房成交增幅，年初跳增至近50%，其后增幅持续回落，前11个月约为21%。预计2014年增幅还将继续回落，全年增幅为8%左右。

从区域看，2012年一线城市成交率先回暖，二三线滞后，2013年一线城市成交量增幅不足2成，而二三线则超3成。预计2014年，一线城市成交量将出现冲高回落，很可能出现年度同比下跌，而二三线仍将滞后惯性正增长。

价格指标

其一，2013年全国开发企业购地均价持续上涨，前11个月同比上涨20%，地王频出，地价热过成交量，主要是一线城市暴涨，三四线平淡。预计2014年全国地价增幅收窄至10%，一线止涨，二三线惯性小涨。

其二，2013年全国商品房销售均价增幅，年初跳至18%，其后持续收窄，前11月为8.2%。预计2014年全国房价涨幅收窄至7%。

其三，70个大中城市房价环比涨幅，3月见顶后持续回落，同比增幅很可能于12月见顶。2014年环比与同比涨幅皆继续收窄，下半年部分月份，环比可能出现止涨或小跌。

2011年底，笔者曾预测2012年全国楼市将经历三部曲：探底、筑底、复苏；2012年底，又预测2013年全国楼市将是一根线：振荡上行，有惊无险。对于2014年，笔者的预测是：高位振荡，趋于降温。上半年高位振荡，余温仍存，下半年，降温显化。

需要指出的是，2014年的降温，仍属房地产短周期波动的范畴，幅度有限，适度调整，绝非泡沫破灭，而且预计市场降温的幅度超不过2008年年底和2011年年底的那两轮低点。作为自住型购房者，应关注市场变化，但大可不必惊惶。总而言之，对于房地产相关人群来说，2014年将更多地出现迷茫、彷徨、无措之情绪。endprint