清单计价模式下房地产项目的成本控制评析

唐明慧

摘要：随着经济的迅速发展，房地产开发水平也不断提高，从规划设计到功能质量等方面都不断加强，成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发项目也不例外。房地产企业经营环境逐渐呈下滑趋势，竞争越来越激烈，要求房地产开发企业必须对项目投资实施全过程有效的成本控制。本文探讨了清单计价模式下房地产项目的成本控制，论述了项目成本控制中应注意的问题。

关键词：房地产；成本控制；清单计价模式

中图分类号：F293.33文献标识码： A

引言

经济的发展带来基本投资建设的规模不断扩大，中国现代房地产事业对建筑工程项目的全程成本控制的要求越来越大。现在我国的房地产市场将越来越规范化、专业化，逐渐告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。房地产开发企业要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，从而真正达到利润的最大化。传统定额计价模式采用指令性计价的模式，无法体现投标单位的施工、技术和管理水平，也难以实现招标人对项目成本的有效控制。工程量清单计价模式采用市场为导向，施工企业自主计价，房地产公司通过市场竞标，择优录取、合理确定中标单位，反映市场的供求关系。

制定项目的目标成本

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。许多地产公司因项目开发时间紧，并没有事先建立明确的目标成本，总包土建单位合同也是仅有一个平方米指标来做合同总造价，无法作为项目的控制线，更没有对每项工程进行细化指标的拆分、测算，结果导致了无法对工程成本进行后续跟踪，哪些地方超过成本无从反映。

3.房地产开发的成本控制

3.1房地产企业设计阶段的成本控制

房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大，能达到 75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、 物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。

3.1.1房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价

针对设计人员经济观念淡薄， 设计变更随心所欲。 房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。

3.1.2房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位

房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法， 以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。

3.1.3房地产企业应开展限额设计，进而控制造价

房地产企业应积极推行限额设计， 建立健全的设计经济责任制。 设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。 房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合， 及时提供可靠的工程基础资料。

2房地产企业招标投标阶段的成本控制

3.2.1投资决策阶段的成本控制

建设项目投资决策阶段工程的成本对整个项目全过程的控制起着决定性作用，一个项目若出现前期决策失误，后期各阶段不论怎么努力也不能弥补损失。在投资决策阶段，开发商要对市场进行充分的调研，对市场走势做出明确的分析和判断，初步规划设计方案、进行市场定位等。投资决策阶段决定建设项目的投资定位，进行多种投资方案的比对，分析建设过程中的投资风险，并考虑好决策，根据项目间的不同点进行投资成本的替换，已确定合理的投资估算。

3.2.2设计管理上的成本控制

设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着房地产工程的成本、进度和质量。实行设计招投标制度，选择综合实力强的设计单位和优良的设计方案，一般施工图设计费用在整个项目投资中所占比例相当小。签订设计合同时，要对设计单位提出明确的限额设计目标。施工图设计出来后，要组织设计、工程、预算、监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行会审工作，提出明确的书面审查意见，并监督设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

3.2.3施工招标阶段的成本控制

房地产项目工程招投标是有效控制工程成本的核心，开发商应组织设计、工程、预算、成本四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，同等条件下应选择取费低的企业。

3.2.4施工阶段的成本控制

施工阶段是房地产项目的具体实施阶段，也是建筑产品的形成阶段，也是最难的阶段。要做好质量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及组织协调。在施工阶段中，要抓好合同管理，对工程变更实行有效的控制，尽可能减少工程索赔，要对合同及有关文件规定慎重考虑，杜绝盲目签证情况的发生，根据施工图的进度计划和现场的实际进度及时核定施工图预算、对地产建设实行动态控制；广泛采用新技艺、新材料，从技术上对项目施工成本进行有效控制，加强材料、设备的采购和管理，控制材料成本。

3.2.5竣工阶段的成本控制

房地产项目的竣工决算阶段是成本控制的最后阶段，竣工决算阶段是成本控制工作的最后阶段，房地产成本控制中心应依据工程竣工资料、国家或地方的有关法规、施工合同等相关资料，核定工程的价款和施工记录，防止错误记录。在房地产交付使用后，进行对比，找出工程成本变化的因素，并提出改进措施，总结经验教训，提高未来房地产项目的成本管理水平，达到提高效益的目的。

房地产项目的成本控制是一个动态的过程，应以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作手段，合理控制项目的成本。

4.房地产项目全过程系统程序控制

在房地产建设项目中，成本控制通常包括对上述决策、设计、投招标、施工和竣工结算阶段的造价进行的管理和控制，全过程造价系统控制是根据控制论、系统论以及价值工程建模形成的。房地产项目在决策阶段可通过可行性研究，依据系统论中最优化、整体性、动态性、模型性和综合性的原则来分析、定向、决策和控制项目造价；在设计阶段，根据系统论，从全局上把握设计权衡的要点，根据最优化原则设计方案控制造价。项目投标招标阶段，通过价值原理，选取最优承包方案，进行造价控制；项目实施阶段，利用系统控制价值论原理，把握全局，选出最佳方案，对出现的问题进行反馈总结和处理，实现造价控制；在竣工结算阶段利用系统论和控制论原理，获取最终工程造价。把关工程最后的造价控制，总结该工程的控制经验，为以后造价工程控制提供参考。

5.结语：房地产项目将经济、技术与管理集为一体，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地产开发企业在实际生活中要加大成本控制力度，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，还应与其供应链上的企业形成战略合作关系，降低供应链内部消耗，从而提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。

参考文献：

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