上海提速全装修住宅产业化

文│张山荣 上海实业开发有限公司副总经理

上海提速全装修住宅产业化

文│张山荣 上海实业开发有限公司副总经理

近年来，随着住宅产业的发展和不断走向成熟，新建住宅逐步摆脱过去毛坯房的交付形式，全装修房开始大量出现，全装修住宅是上海住宅产业迈入健康发展的重要标志。

与传统的毛坯房相比，全装修住宅对社会各方面有诸多好处。简略而言，全装修住宅具有消费者入住省事、省钱、优质的特点。有利于住宅商品属性的自我完善，为市场提供更加完整、更加丰富的住宅消费；有利于推进住宅建设向集约化生产方式转变，提高住宅产业对GDP的贡献率；有利于节约资源和保护环境，保证住宅建设可持续发展；有利于规范住宅装修市场，保护消费者的最终利益；有利于住宅建设管理从粗放型转向集约型，提高整个行业的管理水平，取得较好的经济效益和社会效益。

根据发达国家房地产行业发展情况看，建筑与装修设计一体化是住宅产业发展的必然趋势。住宅装修产业化将是商品房发展的大趋势，它决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代。

全装修住宅，可称为成品房，是指在毛坯房的基础上，在交房前套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。即消费者所买到的是建造、装修一体化的成品住宅。同时，全装修商品住宅的发展有利于住宅建设走产业化发展道路。

在1992年联合国环境与发展大会之后，住宅科研设计领域在1993～1994年间率先提出了“中国住宅产业化”这一概念，中国发布了《中国21世纪议程》，其中构思了住宅产业与产业化的雏形。

作为中国经济最发达的、与世界市场接轨最深的城市，上海全装修商品住宅市场发展相对较早，经历了一个从低到高慢慢推进的过程。

早在上世纪90年代初上海市装修房就曾盛行，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，一般标准是：墙面粉白，卫生间、厨房墙面、地面、天花板装修完毕，配有水槽、坐便器、浴缸、灶台、龙头等简易设备，这一阶段装修房的装修大多由建造商自行完成，没有专业的装修公司参与设计与施工。特征：建材品质差，人工水平低，质量难以保证。

从上世纪90年代中期开始，上海市住房政策发生重大变革，货币分房政策逐渐取代了福利分房、实物分房，个人购房比例逐年上升，商品住宅市场逐渐形成。

进入2000年，收入的增加和观念的改变，人们对住宅产品及装修服务的要求越来越高。据统计，上海市民每年花费在家庭装修方面的费用约为150亿元左右，并且以每年35%左右的幅度递增。然而对于业主来说，在投入了大量财力与精力于家庭装修的同时，各种烦恼也随之而来，费时费力、质量难以保证的家装市场已经不能满足人们的需求，装修房（全装修、精装修、菜单式装修）作为一种全新概念推入市场。

现阶段装修房市场已逐渐起步，而一些倾向于采用全装修或精装修，品质较高，配置齐全的中、高档项目得到了市场认可，但全装修一般只提供一种设计方案，选择余地较小，拒绝了一部分个性化较强的客户。

国际住宅发展历史显示，毛坯房只是一个国家住宅发展特定阶段出现的产物，已经装修好的住宅才是终端产品。发达国家和地区一般也都经历了从毛坯房到装修房的发展过程。欧美国家的普通新建住宅全部装修及配置到位，住户只需购置家电、家具就可入住，住宅的个性化体现在家具、窗帘、装饰品等上面。

不过，从购房者和社会发展角度看，发展全装修商品住宅也是有利有弊。

从好的角度看，首先，装修房可降低成本，节省开支。据测算，同样的装修设计和用材，集团化装修成本比逐一装修成本低20%左右；其次，节省时间和精力。消费者节省时间和精力主要可以体现在装修方案的设计上、装修材料的选择上以及施工质量的控制上；第三，减少摩擦，优化生活环境；第四，从住宅产业发展的角度来说，有利于房地产开发企业优胜劣汰；第五，从装修产业发展的角度来说，可以加快装修公司规范化运作的进程；第六，从其他相关产业发展的角度来说，带动了其他相关行业的发展。

当然，全装修商品住宅的发展也存在一些弊端。

首先，由于全装修房由开发商为全部住宅提供针对墙面、门套、地板的统一装修，客户基本不能选择建材及颜色搭配。难以完全弥补装修房在个性化方面的缺陷；其次，相关部门通过调查发现，目前消费者对于全装修房的疑虑主要表现在对其质量的不信任上；第三，样板房效果与交房结果不同，容易引起纠纷；最后，履约能力风险。目前参与装修房市场的装修公司大多是一些知名度不高的小型企业，其资金有限，人员管理水平和经验也十分有限，施工工艺和质量不稳定，履约能力相对较差，对于开发商来说需承担很大风险。

经过十几年的发展，在上海市政府政策的大力推动下，装修住宅的市场供应量逐年增加，且增幅惊人，按此发展趋势，未来3—5年上海将告别毛坯房，进入装修房时代。可以说，装修房是未来住宅市场供应的趋势。

根据2008年7月明略市场策划（上海）有限公司对上海市民进行的抽样调查数据显示，53.85%的消费者购房时会选择毛坯房，而有46.15%的人会选择全装修房；目前上海市每年商品住宅的供应量在16万～17万套，由此可知每年装修房的市场需求量约在7.6万套左右。经过2012年和2013年的市场摸索，装修房的概念更加得到消费者的认可，因此年市场需求量将会超过这个数量。

据统计，在接受装修房的客源中，有两个主要特征：第一，年龄40岁以下占总数的70%，有很大的比例。究其原因在于：首先，年轻人比较容易接受或尝试新生事物；其次，年轻的购房者普遍收入水平较高，而相应工作较为繁忙，在选择住房时更加倾向于入住较为方便的装修房；第三，二次购房及投资客比例较大。对于投资客户来讲，装修房出租时的租金价格可以较毛坯房上升100%以上，因此二次购房及投资客更趋向于选择装修房。

在上海十分有利的经济环境下，房地产业具有良好的发展前景。全装修的商品住宅是经济、社会和行业发展到一定程度后的必然要求。中国城镇化的进一步发展也给上海的房地产开发企业带来机遇和挑战，对促进全装修商品住宅的发展是一个良机，但同时也给房地产企业带来了诸多考验。

目前，行业内对全装修商品住宅的研究显得较为薄弱，因此需要各方努力，也需要在实践中逐步摸索出一套符合市场要求和易被消费者接受的全装修住宅的产业化发展路子 。