“空间换地”的永康样本及建

浙江省人民政府研究室副主任 应 雄

自去年省委、省政府实施“空间换地”的决策部署以来，永康市凭借“机器换人”、“空间换地”现场会的东风，大力推进老旧低效厂房改造，大力支持企业新建多层厂房，全市出现了空间换地、亩产论英雄的新热潮。截至2013年底，全市已经审批93家企业改造或新建多层厂房，占地面积47.9万方，建筑面积达177.4万方。其中，45家企业改造低效的单层（简易）厂房，涉及占地面积16.9万方，建筑面积达66.7万方，厂房平均楼层4层，相当于新增750亩工业用地。

一、“空间换地”受到了企业的普遍欢迎

2012年7月，永康市出台鼓励企业改造低效厂房提高土地集约水平的实施意见。7月25日，永康鸿运实业公司率先申报，投资4000万元改造三幢低效厂房。仅仅过了一年半时间，全市各地一批新厂房陆续建成并将开始投入使用。

样本1： 群升集团改建的十层高新厂房拔地而起。自2008年搬入10万平方米的科技园后，太阳能、木门、电梯、光电等产业都迎来了新一轮发展，去年产值增长60%。随着企业快速发展，生产用地捉襟见肘。去年年初，集团对6、7、8号低效厂房进行改造。推翻重建仅有一层的光电组件和钣金车间，升为三层高后，建筑面积增加1.8万方，春节后就能投产。拆除近2000方的喷漆车间后，如今10层高的新厂房已拔地而起，正在搭建30多米高的电梯检测塔，今年4月将投入使用。三幢厂房改造后，使用面积增加3.6万方。厂房屋顶将安装光伏电站，每年可发电100万度，相当于给公司创造了100万元的收益。

样本2：能诚集团新建的可以承载重型装备32米高厂房已经投入使用。该厂房占地2.8万方，建筑面积10多万方，4层，每一层都可以摆放重型设备，都可以当作底层来使用，100辆23米长的大货车能同时在大楼里装货，并可以在任意一层掉头，实现了空间利用合理化，土地亩产最大化。该厂房已于去年6月投用，共有员工700余人，已安装1条安全门生产线、2条门锁生产线，半年产值6000万元。目前正在安装3条生产线，预计今年产值能达到3亿元，税收1500万元。

样本3：古山镇后塘弄二村工业老区块改造顺利推进。后塘弄二村是五金产业发源地的典型代表，几乎是家家户户从事五金生产。目前，该村区块总用地面积5.5万方，涉及126户，拆除旧厂房300多间计2.4万方，改造后将建设18幢4层高的现代化标准厂房，新增建筑面积2.5倍。

二、“空间换地”取得了多赢的成效

永康实践表明，“空间换地”能够大幅增加生产建筑面积，能够有效破解土地瓶颈，同步实现促进企业技改升级、消除安全隐患、减小环境污染、整治城乡面貌等多重目的，形成企业有好处、发展有空间的多赢局面。

（一）“空间换地”有效激发了企业二次创业的干劲

政策出台后，永康企业二次创业热情高涨。短短3个月，仅古山镇就收到单个企业改造申请32份，拟改造总占地面积5.74万方，总建筑面积16.2万方。改造旧厂房，向空间要地，亩产论英雄，已经成为企业的自觉行动。

（二）“空间换地”有力推动了企业扩大有效投资

93家企业改造建设新厂房177.4万方，如果建筑成本按照每方1000元计算，投资就接近18亿元。如果加上购置机器设备等技术改造投入，投资将会高达数十亿元。

（三）“空间换地”直接促进了企业就地转型升级

永康的案例表明，低效厂房改造不是简单的拆旧建新，不是简单的厂房由“矮”变“高”，也不是简单的扩大再生产，最重要的是在低效厂房改造的同时改造低效产能，通过由外而内的改造，不断提高企业亩产税收水平，实现“就地腾笼换鸟、就地转型升级”。

（四）“空间换地”大幅增加了区域经济发展空间

工业用地紧张一直严重制约着永康，“僧多粥少”矛盾极为突出。同时，不少企业老厂房容积率不高，土地有效使用率偏低的问题也十分突出，而老旧厂房改造可新增3倍左右的发展空间，大大提高了工业节约集约用地水平。

三、永康“空间换地”的有益启示

（一）企业自觉向空间要地是基础

浙江高鑫工贸有限公司，位于古山镇胡库工业区，原来只有一层高钢棚式厂房，仅有1.2万方。2012年年初，董事长周关平产生了“借天生地”换发展的想法，拆除了部分老厂房，在2000多方的土地上建起了六层厂房，使用面积新增1.2万方。永康市委、市政府充分尊重基层企业的首创精神，顺势推行老旧低效厂房改造，及时出台扶持政策。此后，高鑫工贸又建了占地2000方的六层厂房，再增1.2万方。可见，正确的决策源于实践，又推动实践。这是一个重要的工作方法。

（二）正确有力的政策引导是关键

永康从2012年5月开始谋划工业用地集约节约利用工作，专门成立低效厂房改造联合审批工作领导小组，7月份出台政策意见，启动低效厂房改造工作，选择古山镇开展试点。该政策核心内容：一是低效厂房改造不得建设单层厂房。二是要求在满足消防安全的前提下，建筑密度控制在60%，容积率不低于1.3，建筑总高度不超过32米。三是单层（简易）厂房改建为3层的，免缴第1层的报批费用。四是对单层（简易）厂房改建为4层及以上的，在返还相关报批费用的基础上再予以奖励；第4层按照建筑面积每平方米奖励100元，第5层及以上的，按照建筑面积每平方米奖励200元。厂房建筑层高超过8米的，按第2层计算建筑面积。政策出台后，企业发现和拿地新建相比，老厂房改造成本更低。2013年底，在试点的基础上，制定低效厂房改造审批、验收和奖励实施细则。粗略估算，改造低效厂房的45家企业将得到1500万元的奖励，这将会提高企业“空间换地”的积极性。

（三）高效便捷的行政审批是保障

以往厂房重建的审批，涉及发改、规划、国土、环保、消防、建设等部门，一环紧扣一环，造成企业在审批环节中花费了大量的时间和精力。低效厂房改造联合审批领导小组成立后，对审批环节、前置条件、审批层级等进行梳理，建立多部门配合联动的工作机制，简化手续、并联审批，彻底改变了按部就班的审批程序和办事方法，缩短了审批时限，提高了审批效率。

四、几点工作建议

“空间换地”能够直接带动“腾笼换鸟”、“机器换人”，能够实现以最小的土地资源代价来获得最大限度的发展。对全省来说，既紧迫，又可行。永康以“四两拨千斤”，1500万元奖励换来宝贵的750亩企业用地，为全省作了一个先行的探索实践，值得各地学习借鉴。结合调研发现的问题，就加快推进（单层）低效厂房改造工作，提几点建议：

（一）抓紧摸清底数

全省各地还有很多低矮、破旧、拥挤、脏乱、低效率的工业区块和厂房，有待整顿清理，有待“二次开发利用”。初步估计，全省工业用地超过250万亩，平均容积率不超过1，即按照1.3的容积率进行“空间换地”，全省至少可以新增75万亩（500平方公里）的建筑面积。如果按照永康目前新增750亩建筑面积测算，全省市县一、两年内就可以新增7.5万亩工业用地。建议组织开展一次全省范围内大摸底，以县（市、区）为单位，系数掌握简易厂房、单层厂房的情况，以及企业排污、用能、税收等基本情况，并登记造册，为推进“空间换地”奠定基础。

（二）广泛发动企业

目前，不少厂房改造还停留在“自己改造自己用”的层面，一些老厂房企业不能、不愿、不需要改造厂房。建议有关部门加强研究，支持企业建设多层标准厂房，建立企业新增厂房面积交易机制，推进有老厂房可改造的企业和有新厂房需求的小微企业有效对接。各地对有条件进行低效厂房连片改造的企业，要积极动员村集体和相关企业开展连片改造；对只能进行单体企业改造的，也要动员企业开展低效厂房改造。

（三）及时出台政策

从永康情况看，目前的困难主要集中在老旧厂房及其土地的产权问题上。老旧厂房很多是上世纪八九十年代的村集体土地，产权和利益主体多元，出让土地50年使用期限尚未结束，这就使政府更多只能坐等企业改造厂房，缺乏大规模推进的主动权。建议省里抓紧出台实施相关政策，根据自身财力确定合理的奖励标准，进一步理顺厂房改造中的利益关系，让存量土地再次释放出巨大的能量，将“亩产论英雄”进行到底。