优化增量促 转型盘活存量拓 空间

杭州市国土资源局萧山分局 曹开宇

优化增量促 转型盘活存量拓 空间

杭州市国土资源局萧山分局 曹开宇

近年来，杭州市萧山区高度重视节约集约用地工作，尤其是今年以来，萧山区进一步完善节约集约用地政策体系，全面实施“亩产倍增”计划，大力推进土地要素市场化配套综合改革。

一、加强项目准入管理，提高项目投资强度

1.改革新增用地指标分配办法

今年，萧山区出台了《杭州市萧山区新增建设用地计划指标管理办法（试行）》，创新产业项目指标管理机制，建立产业项目储备制度、评估会审制度、动态管理制度和弹性供地制度，提高产业准入门槛。其中，对于新上亩均预算税收低于30万元（萧山经济技术开发区和大江东产业集聚区低于40万元）的工业项目，不安排新增建设用地计划指标；属技改、扩建用地的，如原企业亩均税收低于20万元的，不安排新增建设用地计划指标。

2.全面提高投资强度

萧山区出台了《萧山区人民政府关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》，落实弹性年期、差别地价、达产考核等措施，严格工业用地准入管理。其中，国家级开发区和省级开发区工业项目的固定资产投资强度要高于450万元/亩，其他高于300万元/亩；现代服务业项目高于250万元/亩，其中仓储物流项目高于150万元/亩；园区标准厂房建设项目，要求高于150万元/亩。工业、现代服务业项目固定资产投资总额高于5000万元，仓储物流、园区标准厂房项目高于3000万元。工业项目亩均测算销售收入高于400万元，现代服务业项目（不含经营性用地项目）营业收入高于300万元。完善工业用地定价机制，从7月1日起，执行杭州市的规定，工业用地最低限价为50万元/亩，创新型产业用地最低限价为75万元/亩。

3.提高建设用地强度指标

工业用地容积率不得低于1.2，标准厂房用地容积率不得低于1.8，工业用地中企业内部行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积绕城内的不得超过总建筑面积的10%，绕城外的不得超过总建筑面积的20%。

二、加大存量盘活力度，开展专项清理整治

1.开展批而未供土地专项清理整治

今年6月初，萧山区出台《杭州市萧山区历年遗留工业投资项目分类处置意见》，对不同性质项目用地通过“办理供地手续、不予供地、土地盘活或项目置换”等途径，至8月底，萧山区共完成批而未供工业项目清理319宗，面积6484亩，其中供地253宗，面积4629亩。同时，萧山区6月初还出台了《萧山区进一步推进盘活批而未供农转用指标工作办法》，加快盘活批而未供土地农转用指标，明确盘出的农转用指标可以用于所在镇街、平台其它建设项目，也可以跨镇街、平台在区内有偿调剂使用。

2.严格落实“双挂钩”制度

制定批而未供、供而未用、用而未尽土地利用情况与新增建设用地计划指标分配、耕地保护目标责任制考核相挂钩的具体实施办法，下达指标盘活、土地收回任务，不定期通报批而未用土地消化利用情况，督查工作进度。对批而未供、供而未用土地规模较大的镇街场、平台，暂停办理项目农转用报批及供地手续。

3.加大政策支持力度

为确保农村土地综合整治积极推进，调动社会各界积极性和主动性，今年6月初，萧山区出台《萧山区城乡建设用地增减挂钩周转指标有偿使用管理暂行办法》，明确建设用地复耕后产生的指标，在坚持依法、自愿原则下，可以在区内进行有偿调剂，复耕指标有偿调剂价格为40万元/亩，加上建设用地复耕的11万元的补助资金，通过农村土地整合整治获得的复耕指标每亩最高可获得51万元的资金。

三、深入推进节约挖潜，提高土地承载能力

1.全面启动城镇低效用地再开发

在去年完成全区低效用地初步调查摸底基础上，今年完成全区26个镇街、开发区规划扩展区内的旧城镇、旧村庄、旧厂矿和无合法手续用地低效用地的全面调查，完善低效用地再开发数据库，编制城镇低效用地再开发专项规划，研究制定《萧山区城镇低效用地再开发工作方案》和《萧山区城镇低效用地再开发实施细则》。目前初步统计已完成城镇低效用地再开发2280亩。

2.出台政策引导企业节地挖潜

9月1日，萧山区出台了《杭州市萧山区加快推进旧厂区（房）改造实施办法》，鼓励符合产业发展导向和城镇控制性详细规划的企业，大力推进低密度、低容积率的危旧厂区（房）、产业整治提升急需改造的旧厂区（房）以及发展创新型产业的旧厂区（房）改造，引导企业开展“零土地技改”，提高工业用地节约集约利用水平，为转型升级提供充足空间。城乡规划为工业用地的旧厂区（房），在符合产业发展导向、不改变土地性质和用途的前提下可实施改造，提高土地利用效率，容积率不得低于1.2。在符合城镇控制性详细规划、不改变土地用途的前提下，工业企业通过旧厂区（房）改造扩大生产性用房，或通过新建、扩建、翻建多层厂房，提高现有工业用地容积率的，不再增收土地价款，并减免相应的城市基础设施配套费。企业利用老厂房翻建多层厂房和利用厂内空间建造三层以上厂房，建成使用后3年内按规定纳税确有困难的，报经地税部门批准，可减免房产税。

3.加大地下空间开发利用力度

萧山区正在研究制订《萧山区城市地下空间开发利用管理办法》，拟对利用地下空间开发的商业进行销售、分割办证；鼓励联通地下空间，预留联通接口，穿过地面公共通道形成的地下空间，由开发者免费使用；鼓励社会各界加大地下空间开发利用力度，加强城市地下空间开发利用管理，提高城市土地综合利用效率和综合承载能力，促进土地节约集约利用。

四、加强出让合同管理，强化项目批后监管

1.创新土地出让监管手段

萧山区去年7月出台了《杭州市萧山区国有建设用地使用权出让合同开竣工履约保证金制度（试行）》，实行国有建设用地使用权出让合同开竣工履约保证金制度，自去年7月至今年8月底，共对363宗土地收取开竣工履约保证金5.7225亿元，其中三产用地35宗、3.6897亿元，工业用地328宗、2.0328亿元，有效加强了国土资源部门管理力度，规范建设用地市场秩序，防止闲置土地产生。

2.加强土地出让合同管理

落实土地利用监督考核责任，镇、街、平台与项目单位签订投资协议书，明确投资强度、亩产税收、产值，开竣工和达产时间，以及违约责任。工业用地总投资额、投资强度、亩均产值、亩均税收未达到招商引资协议书约定标准的，镇街场、平台应责成用地单位在一年内整改。整改不到位的，可以按年补收招商引资协议书约定的税收与实际上缴税收的差额；整改后投资强度、亩均产值仍不到约定标准50%或亩均税收不到约定标准30%的，可以收回土地使用权。同时，明确新供地项目未投产上缴5年以上税收的，不得转让、出租和实施“退二进三”，如确需转让和“退二进三”的，政府有优先收购权，收购价按原土地出让价确定。协议作为出让合同的附件，由各镇街场、平台负责批后监管。

3.改革工业用地出让制度

全区工业项目实行弹性出让管理，企业取得土地后，2-3年为建设期，3-5年为运行达产期，期间国有土地使用权证实行分期年检：第一期建设期的年检，年检考核开竣工履约情况；第二期为达产期的年检，年检考核投资协议的履约情况（凭镇街场、平台出具的投资协议证明），运行达产期考核通过后，国有土地使用权证转为正式证；工业用地出让年限原则上按30年设定，特殊项目经区政府批准后可以按法定最高年限出让。

4.开展工业企业效益综合评价

制订《关于开展工业企业效益综合评价的实施意见（试行）》，坚持效率优先、优胜劣汰、转型升级原则，全面开展全区范围内占用工业用地面积在5亩以上（含）的工业企业和建筑业中的钢结构企业效益综合评价，根据评价企业的行业分类和上年度各项考核指标数据进行得分排序，每项排序分成A、B、C、D四类企业，实行分类分级动态管理，进一步建立完善“高进低退、扶优扶强”机制，通过执行差别化政策，优化资源要素配置，推动企业提质增效、转型发展，加快构建资源节约、环境友好、经济效益明显的发展方式，着力打