坚持到裸泳时刻？

温克坚

根据中国国家统计局12月18日发布的消息，2013年11月份，中国70个大中城市中，有69个城市房价较2012年同期上涨，而“北上广深”房价同比分别上涨“21.1%、21.9%、20.9%和21.0%”。看来，房地产泡沫的警告之声虽不绝于耳，2013年依然宛若房地产行业又一个黄金年份，不断上涨的房价和更高的销售总额都是唱多者乐意反复提到的信号。

不过展望房地产行业未来趋势，分化格局更加明显，而众多市场参与者正在通过他们的行为表达其态度。以购房者/消费者为例，看多看空各有其理由和信徒，市场行为也演绎了这种分歧。那些特别有支付能力的，或者所谓刚需驱动的，或者看好后市的继续频频活跃于市场，而那些看淡后市的，或者望房兴叹，或者持币待观，2013年第四季度交易量的显著下降就是这种分歧的最好表征。

而作为供应端的重要角色——开发商群体又如何理解和应对行业未来趋势呢？ 基于巨大的利益关联，开发商们对市场现状的理解可以更为深刻，对市场前景的判断往往更为靠谱，而由于规模、资质、管理水平、融资结构等差异，全国一万多家开发商应该会对市场趋势产生显著分歧，表现在市场行为上，会有各种差异化应对策略，避免一致性行动所包含的系统性风险。

但正如2013年诺贝尔经济学奖获得者席勒在其《动物精神》《非理性繁荣》两本书中所昭示的，在真实经济活动中，人性中的动物精神主导着很多决策，一个个泡沫故事的兴起和破裂都反复证明了群体非理性的存在，商业机构也受社会流行认知的影响，经常犯一些在事后看来非常低级的错误。

以笔者的观察，虽然如碧桂园或万科等少数开发商，有其独到的市场理解和应对策略，但大部分开发商的市场行为都不同程度的表现出某种模式化的反应，这可能和当下独特的政商环境、信息不透明和认知偏差等诸多因素相关。

具体说来，下列因素是导致众多开发商行为模式趋同的一些重要理由。

首先是诸多大型开发商的产权结构。开发商阵营中，有一群体量庞大的国有开发商，他们拥有庞大臃肿的内部机构，继承了散漫低效的国企文化，由于享受便利的土地和资本资源，使得他们对信息和价格都不甚敏感，他们往往迎合地方政府意图，承担某种顾全大局的角色，对未来市场可能的风险不以为然，不太可能提早布局，主动应变，同时他们又是市场氛围的重要塑造者，直接间接影响了很多中小开发商的反应模式。

而除了海南、鄂尔多斯等少数地区曾有过房地产泡沫破裂的经验，大部分中小开发商并没有经历过房地产周期的洗礼，对泡沫破裂后果并没有深刻的体悟，也没有独立的研究机构或研究能力，对市场的认知有从众心态，同时由于房产开发带来的巨大财富，使得他们有一种被强化的乐观情绪，容易相信“未来一定会更美好”这样的廉价信念，而像任志强等唱好楼市的论调又会强化他们的信念。在这种态度主导下，即使市场已经出现诸多逆向信号，他们依然会不断投入更多资源对抗市场带来的压力，这点在开发商的融资安排上表现得最为明显。资产负债率高企、资金链紧张几乎是普遍现象。

而部分并不看好房地产前景的开发商，由于在这个行业已经投入大量人员、资本和组织结构，因此在市场选择上会形成事实上的路径依赖，不断地滚动开发，投入更多资源，很多活跃于三四线城市的开发商，都有被市场套牢的痛感，但是他们往往选择硬着头皮死抗下去，很少会采取断臂求生的策略。

颇为奇怪的一个现象是，人们看到众多“鬼城”的存在，又经常听闻所谓几千万套空置房的消息，却很少听到开发商们以非常规手段对这些沉淀资产进行快速处置。除了市场被行政力量所扭曲，也有大批开发商的侥幸心理在起作用。

经过十多年的发展，开发商阵营已出现多家千亿级企业，地产富豪们出现在各种财富榜单上，不过整体靓丽图景下，一些重要的市场调整已实质性发生，很多中小型开发商已感受到了实实在在的痛感，税收压力、销售压力、资金压力都让很多开发商不堪负重，而从市场发展来看，那些品牌、资本和管理能力等缺乏竞争力的众多开发商必然面临整合压力，破产兼并等现象将会不断发生。

即使未来房地产市场继续上扬，对很多开发商来说，也并不意味着美好时光再现。而如果经济结构发生变化，房地产泡沫破裂，那么所谓的坚守等励志精神无异商业上的自杀。市场竞争会带来残酷后果，乐观情绪主导下的趋同化反应其实是对未来风险的选择性无视。不幸的是，这种风险的反复警示似乎并没有充分被开发商群体所吸纳，更少反应在他们的行为中。

回到房地产市场基本趋势，虽依旧众说纷纭，但行业风险系数越来越高，则是不争的事实，一些微不足道的传闻就有可能冲击目前这个格局，在这方面，温州就是一个重要的预兆。而在复杂的经济体中，很多冲击房地产格局的因素，平时遥远不可见，但忽然之间就能成为十分重要的因素。

就在笔者写这篇短文的时候，传来了美联储新调整定量宽松政策的信息，美联储宣布将从2014年1月份开始，每个月削减100亿美元定量宽松的额度。风起于青萍之末，这个小小的政策调整可能给高杠杆的中国金融体系带来巨大的冲击，对脆弱的房地产行业来说，无疑可能带来惊心动魄的变化。

巴菲特说过，等潮水退去，才知道谁在裸泳。就中国经济体而言，谁也无法准确预言流动性潮水何时退去，但仅仅是这种可能的前景，就应该让大批开发商们从他们的地产美梦中醒来，做好差异化的应对准备。在盲目乐观情绪主导下，错过调整的机会窗口，坚持到裸泳时刻，无论如何都是糟糕的策略。

责任编辑/幻雪endprint