一所清朝老房子的产权之争

一所清朝时期出典的老房子，历经了国家接管、台风摧毁与重建，至今已经破败不堪。熟料清朝老房业主的后人却突然出现，想要索回当时的房屋

60岁的海南老汉高博如今仍旧住在海口市龙华区居仁坊121号。

他从出生就住在这里。这个地方，曾住过他家4代人，他的奶奶、爸爸以及叔伯、他还有他的儿女。然而6个月前，海口市中级法院却判决高博返还并搬出非法占用蒙兰、蒙旧的房子，即龙华区居仁坊121号房屋。

这是一栋两层面积为161.48平方米的房子，重建于1974年。高博说，高家人居住在此的历史从1937年开始，当时清朝老房业主的后人将此房出典给高家居住，典期到后，也没有人赎回房子，一直到今天都是由高家人居住使用。

如今，此房已是破败不堪，常常有一块块的石灰、瓦片掉下，偶尔也能看见白蚁在墙上穿行。曾经住了一大家子的屋子，如今只剩下高博一个人。高博告诉《方圆》记者，他多年前离异，前妻带着女儿走了，儿子跟着自己，现在外工作，很少回家。

这所破落的房子，是他爷俩仅有的栖息地。突如其来的一场官司打破了这里的宁静生活，2011年，清朝老房业主后人蒙兰、蒙旧两姐妹想将房屋所有权拿回，并向法院提起诉讼。并且这场官司一打就是两年。

意外“访客”

2010年11月的一天，高博家来了两名意外“访客”——蒙兰、蒙旧姐妹，她们自称是龙华区居仁坊121号房屋的所有者。蒙氏姐妹是来要回“房产”的。这让高博感到很意外。

高博说，在此之前，他从未见过这两姐妹俩，但关于房屋由来，他从父辈那了解过。

居仁坊121号，涵盖了原居仁坊22号、旧10号、15号三处。这所房屋在清朝期间系业主许世泽所有，许世泽本人已于清朝期间死亡。1937年10月20日起，许世泽的夫人许谭P90TNzE/hK8FIBZwn5vxLA==氏跟其外孙、外孙媳妇将其家名下的居仁坊121号房屋出典给高博的奶奶高翁氏。此后，双方曾先后两次延长加典期至1950年12月29日止期满。

高博告诉《方圆》记者，他从父辈那里得知，房屋典当期满后，再没有人向他们一家人提出回赎，房屋一直由他们一家人居住、维修及管理。

据了解，1962年10月6日和12月，原广东省海口市人民委员会曾给许世泽（蒙兰、蒙旧的外曾曾祖父）的海口市居仁坊原10号房屋颁发《房地产所有证》和《房屋契纸》，房屋所有权人为许世泽。

1971年6月30日，原海口市革委会城市建设房地产整顿办公室发给陈蓝氏（蒙氏姐妹的外婆）一份《私人典当房屋处理通知书》，同意陈蓝氏在1971年12月31日前赎回出典给高文运的房屋，“逾期不赎回，房屋由国家接管”。这则通知的内容还包括，房屋赎回后，如果承典人未解决住房问题，不得迫迁。

关于此阶段的房屋处理情况，蒙氏姐妹家和高家的说法有很大分歧。

蒙氏姐妹表示，在此法定回赎期间，她们以348元人民币赎回了出典房屋的二分之一房产，并由海口市房管部门记载在原始契约之上。高博说，蒙氏姐妹的说法没有任何证据可以相互印证，且没有出典人与承典人双方的任何人予以签章确认，之后政府房管部门的相关接管、撤管通知的内容中也没有蒙兰一方已赎回了二分之一房屋的事实。“典期记录的数字是国家接管时相关工作人员作不同时期的粮食与典价比，并不证明出典人已支付了部分回赎款项。”

一审法院在审理这起典当房案时查明，1972年4月11日，居仁坊121号房屋整体由海口市政府房管部门进行接管，仍由高家人居住。1980年，海口市房管部门在《典当接管房屋调查表》载明居仁坊121号“典当金额为人民币789元，每月租金18.69元，抵租年限1971年1月至1975年8月”。

对此，蒙氏姐妹的说法是，她们在法定回赎期间未赎回的二分之一房产由政府接管，出租给高博一家居住，并以租金抵典金，即所谓“按出典人与承典人的商定办理租金抵典金的回赎手续”。

高博反驳说，在1972年国家接管房屋后，本应由房管局收取租金，但高家曾付过典当金，房管局同意高家用典金抵租4年8个月，抵租完毕后，再每月直接上交房租给房管局。

“根本没有蒙氏姐妹所说的那种以租金抵典金的事实。” 高博认为，蒙氏姐妹家并没有在法定回赎期间内回赎房屋，属于“逾期不赎回”，而且房屋已经交由政府接管，与蒙氏姐妹没有关系了。“证明1971年出典人及其后人已放弃了该房屋的回赎权。”

“绝卖”纷争

“其实双方争论是否有过‘租金抵典金’的回赎事实没有必要。”高博表示，按照相关法律规定，出典人逾期十年未赎，房子已经视为绝卖。

高博所指的相关法律规定是1962年9月28日《最高人民法院关于处理房屋典当期满后逾期十年未赎，出典人及其继承人下落不明的案件的批复》的规定：“房屋典当期满后超逾期十年未赎，出典人及其继承人下落不明的案件，在没有新的规定前，仍按前中央人民政府最高人民法院、财政部、司法部一九五二年七月三十一日（52）财农字第103号关于同意西南财政部规定的房地产典期满后超逾十年未经回赎得申请产权登记的意见的联合通令处理。”最高人民法院（84）法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第2款规定：“典期届满逾期十年或典期未载明期限经过三十年未赎的，原则上应视为绝卖。”

一审法院认定，争议房屋出典满超逾十年未回赎已视为绝卖，高博一家作为典权人即已取得121号房屋的所有权。

蒙氏姐妹则辩称，1957年我国开展“反右斗争”，停办了房屋典当回赎业务，1964年我国开展“四清运动”，停办房屋典当回赎业务，1966年5月我国开始“文化大革命”运动，依旧停办房屋典当回赎业务，直至1972年国家接管了房屋。

蒙氏姐妹在法庭上表示，这之后，她们从未停止为回赎房屋作各种努力。

1994年1月14日，蒙兰、蒙旧的母亲陈妚媛（许世泽的曾外孙女）经公证取得了继承许世泽所有的海口市龙华区居仁坊22号的所有权，并经公证赠与给了蒙兰、蒙旧。

同年10月20日，海口市房产管理局作出《海口市房产管理局关于居仁坊22号典当接管房屋的处理通知》，决定对该房屋撤销接管，从11月1日起停止收租，恢复出典人与承典人的典当关系。

对此，蒙氏姐妹在法庭上陈述说，在这次处理中，房管局撤销管理后，“将该房产交回业主许世泽和承典人高文运等人协商解决典当问题以及住户办理续租手续”，并提出“原改造房屋结构及增值款，由许世泽向房产管理局缴交24698元，并由典当双方协商办理回赎手续，房屋退还后，由业主与住户办理续租手续。”

1994年10月31日，蒙氏姐妹以许世泽名义缴款。但高博注意到，蒙氏姐妹向海口市房产管理局交款“收据”上记载的收费项目是“修理费”而不是“改造房屋结构及增值款”。“他们误交上述款项并不能否认已逾期不回赎出典房屋的事实”。

“蒙氏姐妹根本没有必要缴纳款项，交款的过错在她们，因为她们无视恢复了的出典人与承典人的典当关系。”高博向《方圆》记者解释说，房管撤销，已经恢复典当关系，这个典当关系是“出典人逾期十年没有回赎，被视为绝卖”，蒙氏姐妹已经跟房屋没有了关系。

1974年后新的典当关系出现？

二审法院认为，特殊历史时期停办房屋典当回赎业务为“阻却回赎法律行为履行的情形”，在阻却回赎法律行为履行的情形消失后，蒙兰一家已经给付典物的一半回赎金，至1975年8月止，蒙兰一家已以应收的租金抵完了尚欠的典金，居仁坊121号房产已全部赎回，双方的典当关系因回赎的完成而终止，已不存在绝卖的情形。

“即使典物没有回赎，双方的典当关系因典物的灭失而终止。”蒙氏姐妹提出，原出典房屋在1974年重建，典当关系中的典物已灭失，蒙氏支付了整个二层楼房的重建改造和增值款，理应享有该房产产权。

二审法院认定，该房屋重建，其实原典当关系的标的物已经因不可抗力灭失，原典当关系已经终止。至于从1974年到1975年8月期间的典当关系实际上已经是新成立的典当关系，只不过与原典当关系有着履行内容上的延续性。

二审法院认为，至于蒙兰等与这个新的标的物之间的关系是另一个问题。1994年在蒙兰等的主张权利下，市政管理局经调查研究作出处理通知：决定撤销接管。蒙氏姐妹缴款的事实，证明蒙兰等已经通过支付市政管局的价款的行为获得了该二层楼房的所有权。

法院的这项认定实际说明了从1994年国家撤销接管后，蒙氏姐妹与高博之间没有了典当关系。而这之前，高博一直辩称，即使从1994年国家撤销接管恢复典当关系至今，回赎期也早超过十年，出典人对典物的回赎权消灭。

“蒙氏请求返还的标的物已经不是原典物，而是一个新的被高博非法占有的标的物。”判决书中的这句话深深刺痛了高博。

他给记者讲述了房屋重建的背景。1973年10月的一个晚上，一场空前的台风灾难降临琼海，很多人死在了这场台风中，也夺走了高家四条性命，其中就有高博的父亲。当时政府按照每个死者150元的标准发放给高家安置费。台风过后，房屋倒塌，次年，房管部门重新改造建成诉争二层楼房，之后继续给高博一家居住。

“当时政府也说了，因为我们那个出典房质量不好，才导致那么多亲人遇难。”高博认为，政府重建的房屋继续让高家居住，也有补偿的意思，“重建的房屋可以说是我们家四条人命换来的”。

针对这起典当案，海南广哲律师事务所陈达虎律师认为，由于客观原因使出典人不能行使请求权而受影响的时间，应予扣除，不计入回赎时效期间，故而本案不存在视为绝卖的情形。因此，原出典房屋在灭失之前仍然属于出典人所有，因台风这一不可抗力造成典物灭失后，双方的典当关系自然终止。后来，出典人基于新的事由取得新的房屋，但双方并未就新房屋成立新的典当关系，况且出典人还实际履行了返还典价的义务（含以租金冲抵的方式），所以原承典人不能取得新房屋的所有权。

2012年12月20日，海口中院判决高博立即停止侵害，返还并搬出非法占用蒙氏姐妹所有的位于海口市龙华区居仁坊121号的房屋。

“我想申诉，但我已经没有钱再打官司了。”对于住了60年的地方，高博从心里认定，现在的房子应该属于自己。

仍旧住在居仁坊121号的高博说，如今他常常听到有人“砸门”声，“是有人刻意捣乱”。但他告诉《方圆》记者，他会坚持不搬离，因为他也无处可去。