深圳市土地管理制度改革试点工作情况

一、背景情况

经过30多年的快速发展，深圳经济特区创造了世界工业化、城市化和现代化史上的奇迹，但同时也率先遇到了空间资源紧约束问题，迫切需要通过土地管理制度改革来解决。同时，国家和广东省也迫切需要深圳这样的改革开放先行地，率先探索一条在我国东部发达地区，尤其是高度城市化地区土地管理的新路子。因此，国土资源部和广东省人民政府于2012年2月29日共同批复了《深圳市土地管理制度改革总体方案》，赋予深圳土地管理制度改革试点权，通过土地管理制度改革的突破，带动城市综合配套改革。

二、改革内容

深圳市土地管理制度改革方案包括八大改革：一是完善国有土地产权制度，二是深化土地资源市场化配置，三是创新土地资产资本运作机制，四是创新土地二次开发利用机制，五是建立耕地保护及补偿机制，六是强化土地调控与监管，七是统筹协调区域土地利用，八是完善土地管理法治环境。

围绕八大改革，深圳市先后出台了《土地管理制度改革近期实施方案（2012-2015年）》、《关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》等“1+6”文件，确定了坪山、前海两个综合试点区。

三、主要做法

（一）创新土地二次开发机制，推进存量空间优化

通过城市更新和土地整备，重构存量土地开发利用的体制机制。一是创新历史遗留问题用地的处置办法。2012年8月出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，明确了城市更新用地贡献率的比例（最低为32%）和不同用地的地价优惠（如城中村改造容积率2.5以下免地价）等。到同年12月，深圳市共签订土地出让合同46个，供应土地1.66平方公里，占2012年全市城市更新供应用地的80%，有力地推进了城市更新进程。二是创新土地整备机制。围绕土地整备登记、土地整备资金管理、土地整备项目实施等，先后出台配套政策文件30余项。成立土地整备局，初步搭建土地整备投融资平台，并获得银行授信240亿元，实际安排资金88.15亿元。为此，通过创新土地整备机制，集中释放土地67平方公里，并向重大项目和基础设施建设供应优质土地5.1平方公里。

（二）创新土地市场化配置，保障转型发展

加快产业空间优化配置，促进土地资源高效利用。一是完善差别化土地供应和地价管理。产业用地实施差别化供应年限政策，其出让年限为10—30年不等，不再按照工业用地最高年限50年出让。完善差别化地价管理体系，根据用地类型、产业导向等多种因素，细化包括社会事业在内的各类土地的差别化地价修正系数。二是拓宽土地资源市场化配置范围。修订工业楼宇转让办法，探索工业楼宇分割转让，建立准入资格、转让时限、转让增值分配和政府优先购买权等制度，以盘活工业楼宇存量资源。建立原农村集体经济组织土地公开交易和收益分成制度，激发产权主体和市场主体二次开发的积极性，最大限度盘活原农村土地资源。

（三）创新土地立体化利用，提升集约利用水平

结合地铁、河流治污、城市发展单元等重大项目建设，以三维土地空间权利登记为核心，提出土地集约利用的多种策略。一是提高地铁站点配套用地的使用效率。初步建立地铁交通建设与沿线土地“捆绑式”开发的运作机制，拓宽轨道交通投融资渠道。对部分车站（车辆段）上盖用地以招拍挂方式出让，推动商业地产与地铁站点高度融合，提高土地集约利用水平。二是集约利用城市重要节点的土地。以公共交通建设为导向，在交通节点地区提高土地开发强度，鼓励土地混合利用，根据市场需求进行多样化功能配置。三是挖掘地下空间潜能。探索地下空间开发模式，如福田中心区地下铁路枢纽站，占地面积13.7万平方米，容纳地铁、高铁、城际轨道交通等6条线的换乘区域和大型商业设施，兼顾交通功能和市民休闲的需要。

（四）创新土地调控方式，加强生态用地保护

加大生态用地的管理力度，建立体现生态价值的生态用地保护体系。一是探索基本农田规模化经营的新路。优化基本农田布局，将原有布局分散的253块基本农田调整为相对集中成片的27个片区，实现农业规模化经营。以基本农田为平台，打造国家级农业科技园区，以现代农业技术提升基本农田利用和保护水平。二是完善基本生态控制线内用地管理。在基本生态控制线刚性管理的基础上，加大对生态用地的精细化管理。建立可量化、可追踪的管理目标责任制。三是创新生态用地保护补偿机制。试点开展生态用地整理，规范生态指标的形成、流转、使用等制度，构建以“生态资源合理保护、生态指标空间转移”为目标的生态用地整理体系。