澳门房地产泡沫实证分析

[摘 要]近年来，随着经济形势的发展变化和国家房地产政策的适时调整，中国大陆房地产市场的火爆，澳门的房地产价格亦节节攀升。本文以澳门房地产市场为研究对象，针对澳门房地产是否存在泡沫的问题，通过指标法和主成分分析法进行实证分析，基于分析结果提出政策建议。

[关键词]房地产泡沫；主成分分析；政策建议

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）40-0038-02

1 引 言

近几十年来随着外资赌场在澳门的不断启动，游客人数屡创新高，澳门的经济发展加速，房地产业亦由于外来的投资不断增加而出现繁荣发展态势。澳门房地产业与出口加工业、旅游博彩业、金融业一起构成澳门四大支柱产业。本文利用数据、图表从各个角度对澳门房地产市场进行较为全面系统的分析，利用主成分分析方法，对房地产泡沫指标赋予权数，避免了人为因素的影响，并对澳门房地产泡沫进行测度，从而能较为客观反映澳门房地产泡沫的状况。

2 澳门房地产泡沫的测度

通过对澳门房地产泡沫指标的选取，利用主成分分析对澳门房地产市场进行实证分析，计算出澳门房地产泡沫指数的大小，通过房地产泡沫指数判断澳门房地产是否存在泡沫。

2.1 房地产泡沫指标的选取

选取房地产开发投资额（x1）、货币供应量（M2）（x2）、房屋销售价格指数（x3）、房价收入比（x4）、商品房销售面积（x5）、房屋空置量（x6）、个人住房贷款占贷款总额比重（x7）7项指标对房地产泡沫进行综合测度。表1是房地产泡沫指标的原始数据。

2.2 利用主成分分析确定各指标的权重

2.2.1 对原始数据进行标准化处理

为了解决各指标不同量纲无法进行直接汇总的问题，我们对数据进行同度量处理。假定变量服从正态分布的前提下，将变量值转化为数学期望为0，方差为l的标准化数值。对不同计量单位的指标数值进行同度量处理，消除量纲的影响。利用SPSSl 10.0对表1进行标准化处理，得到标准化数据如表2所示。

2.2.2 利用主成分分析确定各指标的权重

利用第一主成分为权数，对标准化数据进行加权，计算泡沫指标数值，得到其各年的泡沫指标数值如表3所示。

根据表3可见澳门房地产泡沫指标数值呈上升趋势。根据泡沫指标值，我们把房地产泡沫指标作如下划分：小于0认为不存在泡沫；0～3为安全区域；3～5为警戒区域；大于5为危险区域。如表3所示，澳门房地产泡沫指标数值从2002年开始逐年增大，2005年以前指标数值小于0，澳门房地产不存在泡沫；2005—2006年，澳门房地产泡沫处于安全区域；2007年，澳门房地产处于警戒区域；2008—2009年，澳门房地产泡沫处于危险区域。

从以上分析可以看出，澳门房地产泡沫正逐年增大，本人认为2008年开始澳门房地产泡沫已进入危险期，房地产泡沫的调控应进一步加强。

3 政策建议

由于房地产价格的波动会引起与房地产业上下游相关各产业的价格波动，进而最终带动整个国民经济的波动，因此，澳门政府部门应当针对泡沫问题从金融政策、税收政策、土地政策以及行政手段等几个方面采取综合性措施进行调控。

第一，借鉴世界住房保障机制，构建澳门的住房保障机制。与世界各国城市发展过程中所形成的比较完整的住房法律保障体系相比，澳门的住房保障体系还是相对不足，在住房分配制度中，虽然有经济房屋和社会房屋供无足够能力购买住宅用房的低收入家庭购置和租用，但是由于前些年房地产政策的失误，经济房屋和社会房屋的供应量严重欠缺。因此，无论是从平抑房地产价格的过度上涨还是从房地产市场的规范发展角度，并未达到预期的效果。

第二，多建中、低价位房，优化开发环境。政府部门要积极引导开发商调整开发结构，大力推进以经济适用房为主的普通住宅建设，并对建设情况加强监督检查，通过政策引导、鼓励开发商从市场需求出发，开发不同档次、不同价位的住宅用房，多建中、低价位，适合中低收入家庭的住房。要认真参考附近地区为低收入家庭提供经济适用房的各项优惠政策，并将经济适用房的最高限价落到实处，使中、低收入家庭真正得到实惠。

第三，整顿金融秩序，规范房地产信贷。实施适度从紧的信贷制度，适时整顿金融秩序，加强对商业银行的监督；商业银行自身需要强化风险意识，完善风险管理机制，提高商业银行的按揭贷款门槛，降低按揭贷款的比例，提高房地产信贷中首付款比例，同时严格审查按揭贷款者的信用，规范房地产信贷。

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