房企增值税预征玄机

李茉

继公开批评大众、苹果、星巴克等国外名企后，央视又将矛头对准了国内颇具争议的行业——房地产。央视《每周质量报告》节目曝光，国内有45家房企至今已拖欠高达3.8万亿元的土地增值税，欠缴前十位的分别为雅居乐地产（03383.HK）83亿元、SOHO中国（00410.HK）64亿元、广州富力地产（02777.HK）58亿元、万科A（000002.SZ）58亿元、华侨城（000069.SZ）49亿元、招商地产（000024.SZ）44亿元、合生创展集团（00754.HK）42亿元、融创中国（01918.HK）27亿元、金地集团（600383.SH）26亿元、新世界中国（00917.HK）24亿港元。

此消息一出便引起地产界的激烈回应，继业界大佬华远地产任志强公开批评央视“愚蠢”，并称欲起诉央视后，万科董事局主席王石、SOHO中国联席主席潘石屹等人也纷纷发声，万科、招商地产、金地集团、首开股份（600376.SH）、华侨城、金融街（000402.SZ）、金隅股份（601992.SH）等知名房企也均发布了相关澄清公告，或公告公司土地增值税的缴纳情况。

日前，国税总局有关人员回应称，巨额欠缴的推算是对税收政策和征管方式的误解和误读，央视此次被认定为“误批”。那么，央视为何会闹出如此乌龙，而房企土地增值税的缴纳又对其财务报表有何影响呢？

“乌龙”由来

土地增值税是指，房地产经营企业等单位和个人有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，在扣除开发成本、相关费用等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳税费。目前中国的土地增值税属于地税，税率分为四级，而土地增值税也是中国唯一与开发商项目盈利水平相关联的税种。通常情况下，开发商毛利率越高，其缴纳土地增值税的实际税率就会越高，且呈加速增长趋势，因此土地增值税确实可以在一定程度上降低企业囤积土地的意愿。

那么，央视的3.8万亿元从何而来？爆料人、律师李劲松称，他是根据权威部门公布的房地产相关数据进行分析测算，使用的是2005-2012年间全国商品房销售总额以及社科院公布的2009年房地产行业平均毛利率等相关数值，得出全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，再减去国家征收的土地增值税金额，即房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

央视3.8万亿元“欠缴土地增值税”所使用的数据为上市公司财务报表中应缴税金减去应缴土地增值税的余额，与其他应付款减去预提土地增值税的余额之和，其中“预提土地增值税”占比达到约90%，而这部分金额实际是开发商预提金额，并非欠税或者现时纳税义务。“应缴土地增值税”是企业应该缴纳而尚未缴纳的税金，但该部分的金额较小；申银万国证券研报指出，这部分金额仅占期内结算金额的2.6%。

某房地产上市公司财务部门负责人表示：“土地增值税的缴纳事实上非常复杂，因为在项目的进行过程当中，很多开发的实际支出以及相关联的直接或者间接费用很难进行十分精确的计算，所以目前一般都是采取预征的方式来征收，开发商在项目预售时会按照自身的情况进行估算，得出一个适当的比例进行缴纳，而在项目最终结算时再根据项目实际销售的增值情况进行‘多退少补，也就是最后的清算。在实际操作中，没有达到结算条件的原因有很多，这样的项目数量是很庞大的，情况也很复杂，完全不能按照律师的算法进行忽略不计的处理。”

而对于上述企业财务负责人的说法，某不愿具名的注册会计师表示了一定程度的肯定：“除了预征的形式外，有个别房地产项目采取的是核定征收模式来缴纳土地增值税，就是销售时确定一个比例，将该比例的销售款作为开发商应该缴纳的土地增值税金额，但是无论是预征还是核定征收的方式，应缴并不等于欠缴，土地增值税的确认和缴纳过程十分复杂，税务部门在征缴时相对被动，虽然各地方政府对于预征比例有一个大体上的规定，但这个规定一般都相对实际情况低，企业在缴纳土地增值税时有一定的主动性，如预提的比例，以及结算期的确定等，以目前的情况来看，一些房企欠缴土地增值税或者以一些财务手段拖延上缴的情况应该是存在的，但是金额肯定没有央视曝光的那么惊人，那样的计算方法有些过于粗糙。”

国泰君安分析师李品科在研报中指出，土地增值税先预提，达到清算条件再清算符合税法规定，中国房地产行业整体未交规模预计不过几千亿元，比媒体报道的3.8万亿元少很多，且严格征收不会影响房企的利润表，但对现金流量表会小有影响。

土地增值税如何影响财务报表

在此次欠税风波中，“预提”成为被误读的主要对象。预提土地增值税是指开发商根据可能的增值情况按照一定比例计提的土地增值税金，预提土地增值税以及清算会影响企业后期的利润表。一般情况下，企业毛利率越高，其土地增值税的预提比例就会越高，但是相同毛利率水平的开发商预提比例也可能存在很大差异，除开发商的谨慎程度外，不同项目毛利率差别较大的开发商往往会预提较高比例的土地增值税。

中信证券研究报告指出，预提却未曾实际清算的土地增值税可被看作是企业已经承认但并未支付的债务，预提土地增值税并不会有实际的现金流出，往往被列入资产负债表中的“其他应付款”项目中，这个项目与企业应交税费中的土地增值税并没有关联，后者是已经完成清算并被确认的缴税义务，而预提的土地增值税金则是在企业并未确认缴税义务但自行估计可能承担并在利润表中扣除的一笔款项，但实际并未有现金流出。

以万科为例，2012年年报显示，公司以30%—60%的累进税率对销售房地产所获得的增值额缴纳土地增值税。报告期内，万科计入当期损益的土地增值税金为46.60亿元，预提土地增值税清算准备金44.35亿元，并将该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认为递延所得税资产，如果在公司完成相关项目清算后，土地增值税计提缴纳金额高于此金额，则公司需要在后期进行补缴，如果低于预提金额，则公司可以在后期进行冲回。而截至 2012年12月31日，公司“应交税费”中土地增值税为人民币14.13亿元，就是公司在完成清算后已经确认的缴税金额，即应当“少补”的金额。

很多开发商同时存在预缴土地增值税以及预提土地增值税的情况，但两个科目的概念完全不同。与预提土地增值税不同，预缴土地增值税并不会影响公司利润表，当一个企业预缴土地增值税时，大多被计入公司资产负债表中的流动资产项目中，同时现金流量表会显示该笔款项的流出。当项目完成清算后，作为流动资产项，预缴土地增值税的金额会下降。

以首开股份为例，公司2012年预提土地增值税为20.36亿元，估计的土地增值税率为8.1%，被列入资产负债表中的其他流动负债，而同时公司预缴的税费为10.51亿元，则被列入其他流动资产，并包含在公司现金流量表中所显示的22.20亿元的各项税费现金流出中。报告期内，公司进行清算的土地增值税金额为9.91亿元，应交土地增值税金为1.42亿元，而公司2011年预提的土地增值税准备金为13.53亿元。

国家税务总局2010年发布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》显示，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。但北京、上海等地都曾提高过本地土地增值税预征税率，但提高的最低预征税率还是相对宽松，开发商仍掌握着一定主动性。

上述注册会计师表示：“客观来说，以目前的相关规定和准则，公司土地增值税的预提比例是可以起到调节企业当期损益的效果的，除采用核定征收模式的开发商，投资者可以关注一下开发商对于土地增值税预提比例的估计值，如果公司毛利率没有明显增加，但是预提土地增值税税率有明显上升，则可以在一定程度上说明公司未来的盈利能力相对更强。”