青州市丽晶家园项目建设风险管理研究

赵金友

（中国海洋大学，山东 青岛 266003）

近年来房地产业发展迅猛，逐渐成为我国的支柱产业之一，在国民经济中占有重要地位。但是房地产行业投资大、利润高，同时风险也很高，受国内环境变化和经济因素影响明显，房地产行业市场波动很大。特别是近几年来，房地产行业发展过快过猛，出现了很多问题，如房地产投资增长过快、房价过高等等，对我国房地产行业的发展产生了一定影响，不利于房地产行业的健康发展。

由于房地产项目投资大、环节多、利润大、风险高，其存在的风险具有综合性、客观性、不确定性和潜在性等特点，因此在项目建设过程中必须进行风险分析和评估，研究存在的风险因素分类、发生风险的可能性和造成的损失等，以采取相应的风险防范和应对措施避免风险发生或降低风险损失程度。本文以青州市丽晶家园为例，论述如何对房地产项目建设风险进行识别、评价和控制。

一、青州市丽晶家园项目建设风险识别

青州市丽晶家园项目由青州市国泰置业有限公司投资开发，项目占地面积42亩，总投资15，000万元，位于青州市经济开发区。

房地产项目建设阶段是将项目所需的原材料、人力、资金、设备等各种资源集中应用，将项目目标实现的阶段。在项目建设过程中，房地产企业不断投入大量的人、财、物等资源，以完成房地产项目。因此，在建设阶段，房地产项目主要面临质量、安全、成本、技术和工期等风险。

(一)质量风险

质量风险是指房地产项目技术性能指标与项目设计不符或质量目标未达预期而造成项目质量不符合要求，出现质量事故的风险。房地产项目要开发成功除了要有一个好的地段位置以外，优良的质量也是很重要的一方面，质量是获得消费者青睐的重要因素。因此，质量风险管理是房地产项目建设阶段必不可少的。质量风险不是那些较小的质量问题，而是可能导致严重质量事故的巨大缺陷。丽晶家园项目可能产生的质量风险主要由三方面因素造成：

1.施工材料质量。

如果房地产项目在施工过程中偷工减料或者使用了劣质工程材料，且施工单位也未采取相应的补救措施，那么出现质量事故或者造成质量缺陷的可能性就会很大，将会给项目质量造成较大风险。

2.人员素质。

项目在施工过程中如果管理人员监管不到位，质量意识不强，或者自身素质较低，未严格按照工程质量标准进行质量控制，或者施工人员施工水平较低，责任心不强，将会对项目质量产生直接影响。

3.施工技术。

项目在施工过程中如果采用了落后淘汰的施工技术、施工方案或施工方法，使用的施工设备性能不够优良，将会给项目质量造成一定影响。

(二)成本风险

成本风险是指房地产项目在实施中，由于开发商经营不善、原材料价格上涨等原因造成项目成本费用增加，无法实现项目预期成本目标和经济效益的风险。成本风险主要包括价格浮动、施工环境改变和设计变更等风险。

丽晶家园项目由于建设周期长、各种原材物料和劳动力价格可能波动较大等因素导致项目存在一定的成本风险。

(三)安全风险

项目安全风险包括施工人员的人身、意外风险事故、关键岗位职工忠诚度等。房地产项目由于建设规模大，施工人员多，发生安全事故可能性较大。安全事故的发生，不但给开发商造成较大的财产损失，而且严重影响项目开发商的形象。另外，公司员工特别是关键岗位员工的忠诚度必定会对项目安全造成重要影响，这也会给公司带来巨大风险和损失。

(四)技术风险

随着科技的飞速发展，建筑技术的革新日新月异，不少新的施工技术和方法逐渐应用到房地产项目建设中来。特别是在高层房地产项目建设施工中，新的基础施工技术、建筑施工技术、保温技术以及一些新材料的应用，为房地产项目建设带来革命性的变化。同时，技术进步和革新能够导致建筑施工技术工艺的革新和建筑材料的更新变换。在房地产项目中应用新技术虽然有助于改善项目质量和功能，但是由于采用新技术、新工艺和新材料有可能会增加项目成本，甚至高到开发商无法承受的地步，给开发商带来一定的损失。同时，由于房地产项目更新换代很快，而且其技术的应用和革新具有个性化的特点，有可能对项目将来的营销形成一定威胁，开发商还要增加成本对项目进行整改，这样就增加了项目的技术风险。丽晶家园项目在施工过程中采用的都是非常成熟的技术，技术实施比较可靠，发生技术风险的可能性不大。

(五)工期风险

工期风险是指房地产项目在施工过程中由于意外因素或不可抗力造成工期延误，无法按期完成施工而造成的风险和损失。房地产项目由于建设工期长，在施工过程中可能因为一些意外因素造成工期延误，从而导致施工费用增加，而且工期拖延也会导致项目错失好的销售时机，项目销售价格变动较大，因此风险也就越大。影响工期风险的主要因素有：

1.由于承包商原因造成的工期延误。

在项目施工过程中，经常会发生由于承包商原因造成工期的拖延，如承包商管理水平较低，对项目勘察不到位导致技术障碍、临时改变施工进度计划，施工技术不过关导致工程返工，材料、设备供应与工程需要脱节，材料数量、规格等无法满足工程施工需要等等，都有可能导致工期延误。

2.由于开发商自身原因造成的工期延误。

如开发商延误向承包商提供施工图，临时增加工程量，拖欠工程款等等，都会导致延误工期。

3.不可抗力。

在项目施工过程中，恶劣的自然条件、社会因素的干扰等意外因素或者一些人力不可抗拒因素，都有可能导致项目工期延误。

二、丽晶家园项目建设风险评价

丽晶家园项目建设阶段存在的风险主要包括成本、工期、质量三种风险。本文采用专家打分法和层次分析法相结合，评估丽晶家园项目建设阶段存在的风险，对各个风险因素进行评价，并得出项目的综合风险。该方法首先将项目建设阶段可能存在的风险因素全部列出，制定风险调查表，然后让专家打分，评估各种风险的重要程度，再应用层次分析法确定各风险因素的权重值，将各风险因素的权重值与重要性值相乘，即为该风险因素的风险度。

经过调查研究，对项目有关资料和背景进行详细分析，与经验丰富的项目工程师进行讨论研究，确定各风险因素的权重。同时根据丽晶家园项目实际情况与特点，邀请专家进行评估，将风险调查表发给专家进行打分评价，然后将打分结果进行汇总统计，得出丽晶家园项目在建设过程中各风险因素的风险度。具体分析评估情况如表1。

表1 丽晶家园项目风险因素评估表

从表1中可以看出，丽晶家园项目建设阶段综合风险为0.53，在0.5～0.7之间，属于中等风险水平。同时通过对项目在建设阶段中各风险因素重要性进行排序，得出项目风险的重要性顺序。

通过排序可以看出，丽晶家园项目在建设阶段的重要风险因素为设计发生变更、工期延误和技术方案不恰当；次要风险因素为质量不达标、原材料价格变动、组织协调不到位、施工索赔和安全事故发生；非重要风险因素为地质条件不良、自然灾害因素和承包方选择过错。

对重要风险因素和次要风险因素，在项目建设实施过程中要及时采取必要措施，加强风险防范和应对。

三、青州市丽晶家园项目建设风险应对

在对项目进行风险识别和风险评估以后，就需要根据风险识别和评估结果，采取措施对项目主要风险因素进行应对和控制。开发商应根据丽晶家园项目特点，综合采用房地产项目风险应对策略，对风险进行分类、应对和化解，从而把风险造成的损害降到最小。

(一)强化项目前期管理，控制成本风险

成本风险是丽晶家园项目在实施过程中需要面对的主要风险。而设计阶段对项目成本的影响很大，一般要占到50%-75%，其次为项目建设阶段。因此项目成本主要是由项目设计阶段决定的。项目成本风险产生的主要原因是项目设计方案不合理、施工中发生设计变更、施工中成本管理不严格等问题。因此丽晶家园项目方要采取措施加强项目设计和施工阶段的管理，以有效控制成本风险。

1.推行限额设计，降低成本。

由于设计对项目总体成本影响很大，因此，在进行项目设计时，设计师往往采用保守的设计方案，考虑较多的是项目的功能、外观，而不考虑项目的经济性和收益。因此，在丽晶家园项目实施过程中，可采取限额设计方法，在方案满足功能应用前提下，基于项目效益，减少项目设计中一些不必要的功能和浪费，有效控制项目总成本。

2.严格设计变更审查。

项目施工中，设计变更不可避免会出现，这也是客观条件所致。如由于技术创新导致的变更、项目类型调整或者规划方案调整等。因此，在丽晶家园项目施工过程中，严格设计变更审查制度必不可少，具体来讲就是对施工单位提出的每次设计变更，都必须反复审查，且由原设计单位认可，从而避免一些不必要的变更。同时，详细分析设计变更后的成本，以便于成本控制，降低成本风险。

(二)完善相关制度建设，严控质量风险

在房地产项目建设施工过程中，通过采取风险控制措施，加强对项目质量的控制和管理，可有效地减少质量风险发生的概率，提高项目的工程质量。具体措施如下：

1.建立完善的项目设计交底和施工图会审制度。

项目设计交底，是指项目完成图纸设计且审查合格，由设计单位将图纸交给施工单位时，应当把施工图向施工单位作出详细说明，将项目设计方案的有关问题和难点向施工单位进行详细解释。施工单位认真把握工程项目质量，特别是关键部位的质量，保证项目质量合格。项目施工图会审，是指项目建设单位在收到施工设计后，组织项目施工、建设、设备、材料等有关单位对施工图进行全面审查。一方面，可以减少图纸存在的设计错误和其它问题，提早发现并清除图纸设计中存在的质量问题和隐患，保证工程质量，降低质量风险；另一方面，可以使项目施工等参与单位提前熟悉设计图纸，了解项目的设计意图和特点，掌握项目实施过程中的关键技术难题，降低施工中的质量差错，提高项目施工质量。

2.在设计和施工阶段采用监理制度。

当前，我国工程项目实施过程中一般都采用施工阶段的监理制度，但是在设计阶段却较少采用监理制度，存在管理缺陷和漏洞。因此丽晶家园项目在实施过程中，应加强对设计和施工阶段的监理。如通过招标方式，选择专业的监理公司对项目设计阶段和施工阶段进行全程质量跟踪监理。通过在设计阶段采用监理制度，尽量减少图纸设计过程中存在的问题，提高图纸设计质量，减少由于设计变更而产生的风险。同样，施工监理可以减少质量风险，保证质量。

(三)协调处理项目相关人的利益关系，减少工期风险

房地产项目的建设周期长，涉及环节多，相关利益方也很多，其中包括投资方、管理者、承包商、供应商、有关政府部门，以及房屋购买者等。因此，要加强对项目各利益相关方之间的沟通协调，通过风险转移、风险控制等策略，规避工期风险。具体措施如下：

1.与政府有关部门建立良好关系。

丽晶家园项目方成立专门机构，专门负责与有关部门的沟通协调，从而提前了解到政府部门的有关动向和信息，提前应对。在项目拆迁过程中，如遇较大拆迁阻力，请政府出面做好拆迁户工作，降低工期拖延风险。

2.加强各利益方的协调沟通。

在丽晶家园项目建设中，应当及时向相关利益方通报进展事宜，使各方及时了解有关情况。丽晶家园项目每周调度一次，项目有关负责人每周召开一次会议，对项目进展情况进行汇总，及时协调解决出现的困难问题，通过及时协调沟通，消除误解，促进合作，减少由于沟通不足而导致的误会和风险。

3.通过合同关系转移风险。

在项目建设施工过程中，开发商可以以与承包商签订工程承包合同，或与材料供应商签订供货合同等形式，将风险转移给第三方。同时开发商还要与承包商建立良好合作关系，必要时可要求承包商垫付一部分资金，以保证项目顺利实施，避免因为资金短缺等问题延误工期。同时，在签订承包合同时，加入激励性条款，这样既转移部分风险，又提高了承包商的积极性。

结论

对房地产项目进行风险控制研究，对于房地产项目的投资开发具有较大的理论和现实意义。丽晶家园项目由于建设规模大、周期长，为保证项目的顺利实施，项目方应合理安排资金，合理调整工程施工进度，将资金投入和施工进度有效结合，从而有效降低项目建设施工风险水平。

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