基于模糊层次法的房地产企业知识竞争力评价

高 武 ，罗宇岑

（1. 中南大学 商学院，长沙 410083；2. 湖南城市学院 城市管理学院，湖南 益阳 413000）

随着我国产业结构调整和房地产宏观调控的进一步深入、顾客需求层次的提高，房地产行业竞争模式将会改变，以“土地+资本”资源扩张为特征的“数量型”必然向以知识创新为核心的“质量型”演进。在此背景下，评价房地产开发企业竞争力的方法和视角也应相应改变。2013年“中房协会”等机构评价我国房地产上市公司竞争力前100强，运用的8个主要指标分别是运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现，[1]除“运营规模”等少量“数量型指标”之外，大多是具有知识含量的“质量型指标”。可见与知识创新相关的竞争能力才能真正决定房地产开发企业长期的竞争优势。

“知识竞争力”这一概念是最先由英国罗伯特·哈金斯协会（2002）提出的。“知识竞争力是创造新的想法、思想、程序和产品，并且把它们转化为经济价值和财富的生产力和能力。”[2]彼得·德鲁克也认为：“知识是现代企业竞争力构成的关键因素”；[3]芮明杰（2008）提出：“企业培养核心竞争力的实质上是进行知识创新，获取新的隐性知识，进而获得竞争优势”。[4]综合以上观点，用知识竞争力（Knowledge of Competence）这一概念来评价房地产开发企业在动态环境条件下不断学习、适应、更新、创造和整合知识的能力，[5]不仅符合行业发展规律，而且具有较强的理论意义。

一、房地产开发企业知识竞争力的形成与演化

根据野中郁次郎（Nonaka I）等人的观点，可将组织知识分为显性知识和隐性知识，在知识社会化、外部化、结合化、内部化的知识螺旋过程中，企业可有效转移个人知识到组织之中，并扩大个人与组织的知识基础，进而创造出更多的知识，隐性知识创新的过程就是核心竞争力形成的过程。[6]房地产开发企业知识竞争力是四种核心能力的有效整合，即知识竞争力＝知识搜寻和处理能力+知识传播和共享能力+知识创新能力+知识外化增值能力，当然不是简单地相加。房地产开发企业既要对存量技术知识充分学习与共享，又要善于整合、创新与应用知识并将其迅速有效地转化为持续的竞争力。这四种能力随着组织知识的螺旋创新而不断发展变化，因此知识竞争力也是动态的。房地产开发企业知识竞争力形成和演化路径见图1。

图1 房地产企业知识竞争力演化模型

二、房地产开发企业知识竞争力构成要素及指标体系构建

根据知识创新的四个关键过程，将房地产企业知识竞争力评价指标分为显性指标和隐性指标，隐性指标包括知识整合和处理能力、知识传播和共享能力，显性指标包括知识创新能力、知识外化和增值的能力。

（一）指标设置的原则

基于多指标评价的复杂性，房地产开发企业知识竞争力测评模型既要尽可能全面地将各类反映企业经营绩效的指标包括进去，同时又要避免引入过多重复信息，夸大某一指标的相对影响，从而保证评价结果尽可能客观、公正。

（二）指标体系的构建

通过实地调查和文献研究，[4]构建房地产开发企业知识竞争力评价指标体系如表1所示：

表1 房地产开发企业知识竞争力评价指标体系

三、房地产开发企业知识竞争力的模糊评价模型

由于房地产的地域特征明显，房地产开发企业以地方化经营为主，仅仅有少数房地产企业跨地区经营。因此，房地产开发企业知识竞争力的模糊评价主要是基于区域内有直接竞争关系的企业之间的对比。

（一）确定评价对象的因素集

房地产开发企业知识竞争力评价因素集可表示为：A=｛A1,A2,...,An｝，满足 A i ∩Aj=∅(i≠j )；其中 Ai=｛ai1,ai 2 ,...,aim｝，称为第一层因素集，其元素为第二层因素集。

（二）确定评语集

（三）确定权重集

权重的确定至关重要，其分配应尽可能合理，本文采取行为经济学的实验方法来确定权重，选取中南大学商学院40名本科生作为试验对象，分别代表房地产开发企业、承包商、房地产中介机构、顾客等主要主体，让其在相互不能交流的环境中对房地产开发企业知识竞争力构成要素的重要性进行独立判断，如果某一参与者对某一指标的打分能与其他参与者打分的一致性越高（也就是给予同一指标类似权重的同学人数越多），这些同学就能得到约50元的奖励，目的是鼓励参与者尽量站在客观、公正的视角给指标赋权；然后互换角色，经过3轮实验，得到指标的加权平均权重 ，具体分为两步：

1）首先为一级指标建立权重集W：

∑nW＝（w ww） ，满足归一化ai=1(ai≥0)；1,2,...ni=1

2）然后为二级指标Aij建立权重集Wi：∑mWi=(wi1,wi2,...,wim)(i=1,2,...,l )， 其中wij=1

j=1(aij≥ 0)。

（四）确定隶属关系，建立模糊评价矩阵

从Ai到V的一个模糊映射，可以确定一个模糊关系Ri，它可表示为一个模糊矩阵，Ai的单因素评判矩阵为：

（五）房地产开发企业竞争力等级的模糊综合评判

Bi=Wi·Ri=(bi1,bi2,...,bin)(i=1,2,...,s )，采用加∑mi权求和广义模糊算子来计算Bi，即bij=aikrkj；i=1然后把Bi作为Ai的单因素评判向量进行评判，∑s得到B= W· Ri =(b1,b2,...,bn)，其中bj=wijbij，i=1以B作为房地产开发企业的综合评判，根据模糊综合评判最大隶属度原则确定竞争力等级vj。

四、实例分析

以湖南长沙市某房地产开发企业A为例，通过对关键数据的调查研究，并运用上述评价模型，计算其知识竞争力等级和竞争力指数。

（一）建立单向量模糊评价矩阵

采用了问卷调查方式，调查问卷设计了 16个选项，邀请A房地产开发企业高级管理人员、供应商、顾客和房地产中介协会人员等20人组成评估团队，对各指标进行评价。

表2 A房地产开发企业知识整合和处理能力调查表

通过计算百分比得到该房地产开发企业知识搜寻和处理能力的模糊评价矩阵为：

同样的方法可得到：

设权重集为 W=｛w1,w2,w3,...,wn｝，二级指标的 权 重 向 量 分 别 为 (x1,x2,x3,x4)，(x5,x6,x7,x8)，(x9,x10,x11)，(x12,x13,x14,x15,x16)四组，通过实验经济学方法得出该房地产开发企业知识竞争力二级评价指标的权重向量为：

（二）确定A企业知识竞争力二级指标权重

（三）A企业知识竞争力的一级综合评价

将建立的模糊关系矩阵和权重向量进行合成运算，设C1代表 X1, X2,X3, X4的综合评价结果，C2代表 X5,X6, X7,X8的综合评价结果，C3代表X9, X10,X11的综合评价结果，C4代 表X12, X13,X14, X15, X16的综合评价结果。

可求得C4=(0.06,0.09,0.32,0.23,0.3)

将上述结果进行向量的归一化处理，可得到：

根据模糊评价的最大隶属原则，可得出在评价时点该房地产开发企业的知识搜寻和处理能力较低，知识传播和共享能力中等，知识创新能力中等，知识外化和增值能力中等。

（四）A企业知识竞争力的二级综合评价

由 C1, C2, C3, C4可 得 二 级 综 合 评 价 矩 阵

通过行为实验方法得出一级指标的权重向量为 w= (0.1 0.2 0.3 0.4)，说明房地产企业知识外化和增值能力所占比重最大，为40%；知识创新能力次之，为30%；其它权重类推。该开发企业知识竞争力的模糊评价可表示为：

同样采用最大隶属度法，可得出在评价时点该企业在区域内所有房地产开发企业中整体知识竞争力为“中等”。而从该企业的财务报表来看，它的盈利水平处在行业的领先水平。这说明，房地产企业知识竞争力与公司绩效并不是一致的，知识竞争力才是企业长远发展的内在驱动力。

五、结论

房地产开发知识竞争力以资源禀赋为基础，但远超出资源和一般能力之上，具有“难以言说”的特质。竞争力评价是一个主观对客观的认识过程，而企业竞争力本身是动态变化的，因此无法百分之百地对企业的竞争力状况进行绝对精确的计量。本文在模糊评价过程中，通过行为实验方法及对房地产开发企业利益相关者的调查，可有效克服评估过程中的主观随意性和片面性，对房地产开发企业知识竞争力在区域内的排名情况进行大致判断，从而指导企业更好地开展竞争。

[1] 2013年中国房地产上市公司测评成果发布会[EB/OL].[2013-05-23](2013-07-10)中房网 http://www.fangchan.com/zt/top100/.

[2] 马费成. 信息资源开发与管理[M]. 北京:电子工业出版社,2004: 15-20.

[3] 彼得·德鲁克. 知识管理[M]. 杨开峰, 译. 北京: 中国人民大学出版社, 1999: 18-20.

[4] 芮明杰等. 公司核心竞争力培育[M]. 上海: 上海人民出版社,2008: 1-2.

[5] 王江. 企业动态知识竞争力及其识别系统[J]. 科学学研究,2008(02): 358-362.

[6] Nonaka I, Toyama R, Konno N. SECI, Ba and leadership: a unified model of dynamic knowledge creation [J]. Long Range Planning, 2000(33): 5-34.