历史街区土地利用效益评价指标体系构建研究——以张家口市堡子里为例

李孟波，郭晓君，孙晓璐

（河北建筑工程学院建筑系，河北 张家口 075024）

旧城改造或者说城市更新是城市发展不可避免的，它是城市再开发的过程，从表现形式上来看主要是城市土地的再开发。开发的目的是取得最佳的土地经济效益、社会效益、生态效益。要了解土地利用目标的实现程度，确定土地利用效益的高低，就需要对土地利用效益进行评价。

城市更新涉及到当地政府部门、居民、以及房地产开发商三方之间的利益。地方政府作为公共部门，追求整体利益的最大化；居民则追求生活的舒适、环境优美等；开发商则追求经济利润的最大化。三者之间在追求的目标上存在着偏差，这是实现社会公众利益的阻碍因素。地方政府需要协调三者之间的矛盾，既要引导好居民对历史街区古建筑的保护；又要设法吸引开发商的投资建设，以保证建设目标的实现。然而，房地产开发商在开发某一地段的过程中，往往只重视经济效益，如开发的利润，而忽视土地利用的社会效益和生态效益。土地利用的社会效益和生态效益就是一种外部效益。居民在土地利用过程中，也往往忽视土地利用的外部性影响。处于历史街区地段的土地利用，更是如此。所以，根据历史街区土地利用特点，历史街区价值构成特点，建立一套能够衡量土地利用经济效益、生态效益、社会效益的综合评价指标体系，帮助政府、居民和开发商在土地开发时选择最优方案，是十分必要的。

1 土地利用效益评价的一般分析框架

1.1 土地利用与土地利用效益构成

土地利用是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地进行物质、能量和价值、信息的交流、转换。无论农村还是城市，土地利用的内容十分复杂，最基本的内容：①土地资源的调查、分类、统计；②土地利用现状分析；③土地利用规划；④土地开发；⑤土地保护。［1］

土地利用效益是指土地利用后给人类带来的经济效益、生态效益、社会效益［2］。它反映了人类利用土地目标实现的程度。土地利用效益用单位面积的土地所提供的产品 （价值）、服务来表示。对城市土地来说，所看重的却主要是单位面积土地带来的利润。

1.2 土地利用效益评价指标一般构成

因为土地利用效益包括土地利用的经济效益、生态效益和社会效益三个方面，三者之间在同一土地利用过程中，可能相互依存，彼此呈正相关，也可能相互排斥。所以土地利用效益评价也应该从这三个方面入手，综合考虑［3］。

1.2.1 土地利用经济效益评价因子

土地利用经济效益是指对土地的投入与取得有效产品 （或服务）之间的比较。因为历史街区的土地利用方式仅是提供建筑基地和空间，也就是一种服务，所以它的经济效益主要表现为历史街区提供的空间服务的数量和质量。在分析土地利用经济效益时，要把产品与投入相比较，投入产出率高，则土地利用的经济效益就好；如果投入产出率低，则经济效益就差。一般对于房地产部门土地利用经济效益评价的指标有“平均单位面积土地年出租房纯收入”（元／m2）。

1.2.2 土地利用社会效益评价因子

土地利用的社会效益，是指土地利用后对社会需求的满足程度及其相应产生的政治和社会影响。目前，对土地利用的社会效益评价，还没有找到系统的评价指标，因此还只能进行定性的分析与评价。我国有学者在研究土地整理效益的分析评价指标体系时，对社会效益评价提出了如下指标：人口密度、城镇化水平、人均收入、农村人均居住面积、城镇人均居住面积、产品增长率、人均产品增长率、产值增长率、人均产值增长率、恩格尔系数、吉尼系数、贫困人口的比重、城镇与农村人均收入比率、产品的商品率、群众的支持率、群众满意度、人均耕地面积变化率、有效耕地面积增加率、生产条件改善度、建筑容积率、建筑密度、村镇人均建设用地面积、农村人均居民点面积、规模经营程度、景观功能改善［4］。

由于历史街区土地利用的特殊性，本文选取如下社会效益评价指标：人口密度 （人／m2）、人均收入（元／人）、古建筑面积损失率 （%）、群众满意度。

1.2.3 土地利用生态效益评价因子

土地利用生态效益是指人类对土地利用过程与结果符合生态平衡规律。也就是说，人类利用土地后，所建立起来的新的生态系统，不仅没有破坏原来的生态系统，反而增强了整个生态系统的功能，并能为人类生产和生活提供更好的生态环境和生物产品［1］。

土地利用生态效益评价因子主要有：绿地率 （%）、生活垃圾处理率 （%）、污水处理率 （%）。

2 历史街区土地利用效益评价指标体系构成

2.1 历史街区价值构成

历史街区的经济属性，从本质上来看就是一种社会资源，而资源必然具有价值。中国 《辞海》将价值定义为 “事物的用途或积极作用”。经济学中常常使用效用价值的概念。资源环境经济学家在分析自然资源时，把资源的经济价值分为：使用价值和非使用价值。使用价值分为直接使用价值和间接使用价值、选择价值、遗赠价值；非使用价值主要指存在价值。它与资源的内在价值有关，而与其利用无关。如下图1所示：

图1 资源价值的构成

据此可将历史街区的价值分为以下几个方面：

①居住、商业、宗教活动——直接使用价值；②教育、科研、审美——间接使用价值；③高容积率的开发——选择价值；④留给子孙后代的遗产——遗赠价值；⑤做为一种城市标识的价值——存在价值。

2.2 历史街区土地利用效益评价应遵循的原则

影响土地利用的经济效益、生态效益和社会效益的因素涉及面广而复杂，加上历史街区土地利用的特殊性，所以历史街区土地利用效益评价因素选取时一定要慎重。选取土地利用效益评价因素时遵循如下原则：①完全性原则，它是指所建立的因子体系应能全面反映土地利用的各方面特性，要克服重定量轻定性因子，重直接影响，轻间接影响，重近期效果轻远期效果的倾向；②非相容原则，它是指在完全相同或一个同另一个因子间只差一个常系数的因子中只选取一个；③简捷性原则，它是指选用全面描述方案特点且尽量简捷的因子；④客观性原则，是指选用因子应持实事求是态度。比如结合历史街区土地利用的特点，选取适合的评价因子。

2.3 历史街区土地利用效益评价指标体系及方法

2.3.1 评价指标构成

历史街区建筑构成可分为两大类：一类是需要保护的文物保护单位、历史建筑；另一类是一般建筑。文物保护单位、历史建筑等需要保护的建筑的存在是构成历史街区区别于其它地段特点的关键。所以应单独列出，作为一个评价项目。这样，历史街区土地利用评价指标由两大部分构成：一般项目和特殊项目。一般项目评价指标适用于所有地块利用的评价指标，包括土地利用的经济效益指标、土地利用社会效益指标、土地利用生态效益指标。特殊项目指标是针对历史街区特殊构成项目，如古建筑利用价值评估的指标。

2.3.2 评价方法

评价方法的关键是指标权重 （K）和分值 （W）的确定。其基本构成见下表1所示：

土地利用的综合效益由一般项U1和特殊项U2两部分构成，其中一般项得出基本分值，满分100分，把它分配给土地经济效益、社会效益和生态效益三部分；特殊项分值可正可负，是附加项，可加可减，正的说明历史街区古建筑保护的好，差的说明古建筑保护的差。

权重K和分值由专家根据实际评定。

评价结果分为好 （≥80分）、一般 （80～60分）、差 （≤60分）三个等级。

3 实证分析

3.1 研究地段概况

堡子里古街区位于张家口市区中心，由原堡子里古城保存下来的古建筑群组成。堡子里古城始建于明宣德四年 （1429年），是张家口市区的发源地。

目前，堡子里古城常住居民4 043户，共1.16万人。东西长590m，南北长327m，占地面积约19hm2。区域内有院落664个，房屋6 759间，其中公产房5 065间，私家房1 694间。古居民建筑集京都四合院、山西晋南、中西合璧等风格为一体，具有保护价值的明清古院落339个。古城内有省级重点文物保护单位1处，市、区级重点文物保护单位29处。道路格局形成于明清，道路整齐、规范，构成了张家口区最早的城市建设布局。但街道普遍较窄，缺少供排水系统，生活基础设施发展滞后。

3.2 土地利用特点

①容积率低。在堡子里，历史街区大多为2～3层的低层建筑，住宅以四合院为主，容积率比现在新开发的新区低很多。②道路狭窄。历史街区的道路都是适应马车或步行交通的，道路宽度一般控制在3～4米左右。而现代的城市道路交通则是要求机动化、速度化，其宽度适应汽车等现代交通工具的要求。③基础设施落后。历史街区的用水、排水设施简陋。在农业社会时期，城市的生活垃圾产生量少，所以没有垃圾处理设施。现代工业时代的城市，人口高度集中，每日的生活垃圾产生量很大，对历史街区的垃圾处理设施的需求增大。历史街区的电力、通讯等满足现代生活需求的基础设施也相对不足。④绿地面积少。由于解放前的很多城市建设规模小，与周边自然环境比较接近，对绿地要求不高。随着城市的发展，历史街区逐渐被周边新开发的高楼大厦包围起来，与大自然发生了隔离。人均绿地面积少，开敞空间不足，影响了居民的居住环境质量。⑤功能比较单一，结构清晰。历史街区土地利用功能相对比较单一，以居住和行政办公为主。功能布局采取中轴对称，道路网采用网格式布局。⑥有一定数量的古建筑，需要加以保护。历史街区的古建筑留存了城市的记忆，见证了城市的发展，具有较大的保护价值。⑦区位地段接近商业中心区。历史街区区位优势突出，居住在此的居民购物方便，而且商业街吸引了大量的人流，带动了当地餐饮、旅馆等服务业的发展，为当地居民创造了大量的就业机会。

3.3 土地利用效益评价

3.3.1 指标选取

根据堡子里实际情况，一般项选取指标为平均单位面积土地年出租房纯收入、人口密度 （人／m2）人均收入 （元／人）、群众满意度、绿地率 （%）、生活垃圾处理率 （%）、污水处理率 （%）。特殊项选取指标为各等级文物保护单位数量、古建筑面积损失率 （%）。

3.3.2 各指标权重、分值的确定

根据层次分析法和专家打分法确定各指标权重、分值如表2所示。其中，特殊项分为加分项和减分项。在加分项当中，按照文物保护单位等级及其数量进行加分。各等级对应的分值为表3所示。根据各等级保护建筑的损毁情况，适当扣分。

3.3.3 土地利用综合效益的确定

据上分析，堡子里街区土地利用综合效益＝61.55＋82＝143.55分，属于好的等级。但是从利用结构上来看，它的一般土地利用效益仅为61.55分，接近差的等级。

表2 堡子里街区土地利用效益指标权重与分值

表3 各等级文物保护单位对应分值

4 结论与建议

历史街区土地利用价值具有多元性，总的来看可分为一般利用价值和特殊利用价值。特殊利用价值往往起关键作用，决定着街区土地利用效益的高低。但特殊利用价值是历史形成的，很难再进行提高，却很容易遭到破坏。一般利用价值可以通过基础设施改造，人口数量、质量、空间分布的控制等途径而加以提高。

在城市更新过程中，对于历史街区地段要进行全面的分析，不仅要考虑到开发方案的综合效益的高低，而且还要分析效益的构成，尤其是土地利用的特殊效益的构成和大小。

［1］毕宝德.土地经济学（第五版）［M］.北京：中国人民大学出版社，2006：25-43.

［2］曲福田.土地经济学（第三版）［M］.北京：中国农业出版社，2011：90-91.

［3］曲福田.资源经济学（第一版）［M］.北京：中国农业出版社，2001：152-153.

［4］严金明.土地整理效益的分析评价与指标体系建立［J］.国土资源情报，2005，（02）：36-42.

［5］陈秉钊.城市规划系统工程学（第一版）［M］.上海：同济大学出版社，1991：190-203.