对当前我国住房消费金融模式发展的思考和探讨

■周中明

当前国外主要住房消费金融模式的基本情况及其特征

住房消费金融是指金融机构通过多层次、多渠道向经济个体或家庭提供融资，以帮助其购买、建造、改造以及维修住房，从而达到提高居民生活水平、刺激经济增长、促进社会稳定的目的所从事的活动。自二战结束以来，西方经济发达国家，伴随着战后经济社会重建和国民财富巨大增长下的房地产市场飞速发展和金融体系重大变革，其住房消费金融在融资总量、服务体系、产品创新等方面均取得显著发展，逐步形成以德国、新加坡和美国为代表的3种主要住房消费金融模式，实现了住房消费金融运作的科学化、法制化和规范化，为各国确立和发展符合自身国情的住房消费金融模式提供了有力的借鉴和指导：

1.以德国为代表的互助合同型住房消费金融模式

该模式一般包含住房储蓄银行和住房合作社两种形式。其中，住房储蓄银行是指为集体自助而建立的一个封闭、合同制的储蓄体系，旨在通过共同储蓄来帮助存款人筹措资金获取住房；住房合作社则是一种互相帮助、共同建房的非盈利性团体，属于集体合作性质。两者具体形式虽有所差异，但运行机制基本一致，由潜在购房者与指定机构 （通常为住房合作社）签订资金存贷合同，约定定期到指定机构储蓄，当储蓄额达到一定时间和数额后，便自动取得从该指定机构获得与储蓄利率和数额相挂钩的住房抵押权利。

该模式具有“互相合作 （只能用于集体内部成员）”、“存贷结合 （存贷款的数额挂钩、利率挂钩）”以及“封闭运行 （存贷利率由双方共同商定，不与资本市场发生联系，低进低出，相对固定和稳定）”三大特征。

2.以新加坡为代表的强制储蓄型住房消费金融模式

该模式是一种政府为维护居民基本住房需要而通过强制储蓄手段筹集住房消费资金的制度安排。其基本原理为政府凭借国家权威和信用，通过法律、行政法规等强制性手段，要求雇主和雇员将员工收入的一定比例定期交存指定机构，该机构负责该项资金的经营管理，而雇员则在发生与住房有关的支出时，可以以优惠贷款的方式获得资金支持。

该模式基本特征是资金稳定性强、存款期限长、筹资数额大、融资成本低，利率与市场挂钩或固定。

3.以美国为代表的资本市场型住房消费模式

该模式是一种商业性较强的住房消费金融模式。其通过将一级市场、二级市场和抵押贷款保险担保市场三者紧密衔接起来，实现在以土地所有权或使用权以及房屋所有权作为还本付息保证的基础上，利用资本市场筹集和运用住房金融资金来支持住房消费。

该模式具有筹资迅速灵活、融资面广量大、风险分担和利率市场化等特点和优势，因而得到许多国家的认可和推行。

以上3种住房消费金融模式特点比较如下 （见表1）。

这期间，一个房地产市场发展成熟的国家，其住房消费金融模式在选择、发展及最终形成过程中体现了以下特征：

一是资本市场结构与金融环境的不同对住房消费金融模式的选择和差异具有重要影响。如上可见，发达的资本市场和自由度较高的金融环境为以美国为代表的资本市场型住房消费金融模式的建立和发展提供了良好的条件；而企业与银行体系的紧密联系和政府对经济金融活动的较强干预则为西欧的储蓄型住房消费金融模式的选择和发展奠定了基础；

二是政府在房地产金融的发展中具有举足轻重的作用，而其对住房消费金融模式的价值取向以及支持方式的选择，则与各国经济制度的差异性及发展战略有着很强的相关性。同时，经济金融模式的多样性和复杂性又使得商业性、合作性以及政策性金融相互交叉，且根据各自特性，不能由某一方面完全替代。这其中，对于实施赶超经济发展战略和实行国家主导型经济金融制度的国家而言，以财政补贴、贷款贴息、直接融资等为主的举措使得政策性及合作性住房消费金融在房地产金融中的占比较高，如日本，德国；而对于奉行自由市场经济制度的发达国家而言，提供抵押担保支持、培育市场参与主体、鼓励资产证券化等间接措施则使得资本市场化的住房消费金融模式在房地产金融中的比重较大，如美国、加拿大。

三是住房消费金融模式的具体表现形式和侧重点会随着经济社会的发展和居民消费需求层次的变化而调整。从各国经验来看，经济金融发展状况和房地产市场发展阶段的不同，会对居民消费需求、金融服务体系以及产业导向政策产生显著影响，进而使得住房消费金融模式出现相应变化和调整。如美国，在上世纪80年代之前，其采用的也是一种以合同储蓄为主的住房金融模式，但之后延续10多年的储贷危机和其间政府“让全体居民”有足够住房目标的确立、抵押贷款证券化产品的出现以及住房消费观念的改变，使得其逐步形成了以住房抵押贷款为主、借助资本市场融通资金的消费金融服务模式。

由此可见，一国住房消费金融模式的建立及其发展，应以本国国情为基础，在突出主题的同时，采取多样化的安排。

目前我国住房消费金融模式建立的内在机理及在当前房地产市场发展中面临的挑战

1.内在机理

我国自1988年启动住房体制改革以来，住房消费及供应结构的巨大变革使得为提高居民购房支付能力的个人住房消费信贷得以出现，并随着住宅及房地产市场的形成和快速发展而不断壮大，并逐步形成了当前“以商业按揭贷款为主，住房公积金为辅，其他形式为补充”的商业性与政策性相结合的住房消费金融模式。截止2010年12月末，全国商业银行个人住房贷款余额达5.73万亿元，较1998年增长了300多倍，个人住房公积金贷款余额达1.07万亿元，较1998年增长了60多倍，其在为普通居民改善居住条件提供金融服务的同时，也成为推动房地产市场健康快速发展的重要支柱，在促进消费结构升级、支持经济增长以及改善银行资产质量和结构等方面均发挥了重要作用。而纵观这一模式的发展历程 （参见表2）以及就上述国际经验来看，政策导向、金融环境和市场需求是决定住房消费金融模式发展方向、内容的内在机理。具体来看：

第一，住房制度改革的深入推进和房地产业在实现国民经济持续增长中的巨大作用，使得商业性住房消费金融成为城镇居民参与住房市场化的必要选择和主要依托。自1998年以来，我国住房制度开始由实物分配向货币化、商品化快速转变。其间，居民购房内在需求的快速增长，房地产业对刺激内需、推动国民经济增长作用的凸显以及住房改革进程中消费建设资金的不足，使得政策性与商业性相并存的住房金融服务体系得以诞生，其在有效解决住房制度深入改革进程中的关键难点、推动房地产及相关产业发展的同时，也实现了自身的快速发展。但其中，偏重于借助市场手段来解决居民住房问题和政策性住房金融资源投入的相对不足，使得商业性住房金融凭借其在运营效率、资本投入、产出收益、服务创新等方面的优势，领先于政策性住房金融的发展，在住房消费金融服务中占据了突出地位。

表1 当代西方国家主要住房消费金融模式的特点比较

第二，银行主导型的金融市场结构和间接融资为主的社会融资格局，使得银行体系成为我国住房消费金融资金和服务的主要提供者。金融机构、金融工具以及金融模式的出现及其发展依赖于相应的金融环境。自改革开放以来，特别是2002年之后，我国根据特殊国情并借鉴西方发达经济体的经验做法，采取渐进式的金融体制改革，在金融机构、金融市场、金融产品、融资结构多样化等方面取得了突破性进展，从而使得住房消费金融服务在涉足机构、产品种类、效率质量等方面均有了显著提升。但同美国、日本等国比较来看，目前国有商业银行在贷款市场中仍占主导地位，其他类型机构市场份额明显偏低，资本市场整体规模偏小且发展不平衡。数据显示，2008年，我国银行业资产规模约占全部金融机构总资产的68%，其间国有商业银行的占比达53.3%；在金融资产结构中，银行占总量的63%，而债券仅占6%。因此，以银行体系为主导的融资结构使得住房消费只能通过一级市场且借助银行信贷获取外部融资。

第三，住房消费观念的转变、消费水平的提升以及消费结构的升级，使得住房消费信贷在服务对象、融资规模以及产品服务等方面不断改善和提高。近年来，我国商业性住房抵押贷款规模“从小到大”快速增长、公积金贷款服务人群“从少到多”不断扩大、住房储蓄业务开展城市“从少到多”逐步增加、住房消费信贷产品“从简到繁”日益丰富，住房消费金融服务伴随着国民经济持续增长、住房消费热情不断提升以及房地产市场快速发展等，在支持和解决居民购房需求方面取得了显著变化和改善。

2.面临挑战

但与此同时我们也看到，近年来，对房地产市场过度商业化的反思、金融体系改革取得显著成效以及城镇居民消费投资意识发生明显提升等方面的变化，均对目前我国住房消费金融模式赖以建立及发展的基础产生了深刻影响，从而使其面临了重大挑战：

一是当前房地产市场发展政策的变化和对解决普通居民住房保障问题的重视，使得政策性住房金融服务不足的问题日益突出。住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展带来不利影响。但自2004年以来，普通居民通过市场化途径解决住房需求的空间在房价过快上涨中不断受到削弱和挤压，由此引发了一系列社会民生问题，从而使得我国房地产市场的发展政策从偏重市场化向注重民生方向调整，不再强调房地产对刺激内需、拉动经济增长的作用，自2010年以来调控力度不断加大、保障性安居建设任务日益增重。但与此同时，政策性房地产金融服务及产品却面临投入不足、覆盖率偏低和制度安排滞后等问题，难以为相关政策的落实提供有力支撑，解决好中低收入、住房困难人群的需求。

二是购房消费信贷融资规模的日益增大和保障性安居工程建设的快速推进，使得目前住房消费金融服务体系在利用金融市场分散信贷风险、拓展融资渠道、提高支持力度等方面存在不足。目前，我国从事住房消费信贷业务的金融机构主要为各大商业银行，其资金以居民储蓄为主，存在不确定性高、流动性要求大的问题，而住房抵押贷款一般期限较长、利率和信用风险较大，因此期限结构的不匹配使得大量风险聚集在银行系统内部。与此同时，在近年来我国金融改革步伐不断加快，信托、上市、债券、基金等融资渠道和市场取得长足发展中，二级抵押贷款市场和产品却未培育和发展起来，尚处于萌芽阶段。从而导致一方面银行体系难以借助金融市场来分散风险，另一方面也使住房消费金融的资金来源渠道狭窄，未能通过市场扩大资金规模，更好地满足住房消费及建设快速增长的需要。

表2 我国住房消费金融模式建立发展历程回顾

三是购房人群结构的多元化和消费需求层次的提升，使得现有住房金融服务机构和产品在支持更多的人进行住房消费上面临不足。我国房地产金融市场自1998年以来，随住房体制改革的深入和房地产市场的发展而不断完善壮大，但目前仍以传统按揭产品为主，且定价水平基本一致。这显然滞后于当前我国住房消费金融服务对象因收入状况、需求内容、信用水平等方面差异化程度日益提高，而提出的更为多样化的住房消费产品和服务的要求。

对策建议

通过借鉴比较当前国内外住房消费金融模式的基本情况及其特征，目前我国住房消费金融模式的现状基本反映了经济转轨初期的特点，并随着住房制度和金融体制改革的深化而不断推进发展，在支持居民住房消费的同时也取得了自身的长足进步。但同时我们也发现，长期以来与支持经济增长、体现金融结构状况相适应的偏重市场化的“商业性为主、政策性为辅”的住房消费金融模式，随着经济发展格局的调整、房地产市场发展政策的变化以及金融市场的发展，其依托基础的变化使得在发展方向、渠道和内容上均面临新的挑战和问题，应进行调整以适应现实的需要。对此建议：

一是要进一步加强政策性住房金融机构的职能和作用，更好地实现政府住房保障责任和满足更大人群的住房金融消费需求。这其中，一方面应积极推动政策性住房储蓄机构的发展，通过加大财政补贴力度、扩大经营区域、补充资本实力等举措，建立以其为核心的住房金融服务体系，从源头上破解当前以商业银行为主的金融服务格局所面临的风险过度集中、保障房支持投入不足、居民金融消费能力有限等问题；另一方面应改革住房公积金管理制度，在扩大覆盖范围、提高资金使用效率、调整组织架构及管理格局的同时，使缴存比例和额度与居民实际住房保障情况相适应，并试点拓展个人账户公积金的使用范围，从而充分发挥强制性社会福利制度在实现社会公平、公正，为低收入阶层提供住房消费金融服务方面的作用。

二是要加快证券化进程，建立和完善抵押贷款的二级市场，扩大住房消费金融资金来源，并实现银行按揭贷款非系统性风险的分散和转移。这其中，一方面应加快推进政府住房贷款保险机构、住房贷款证券公司等特殊机构的建立，促进住房抵押贷款二级市场的建设和完善，进而充分发挥证券在住房消费金融中的作用，实现住房贷款风险分担的社会化和住房资金全国范围的有效配置，使金融市场与资本市场有机结合起来；另一方面应大力培育机构投资者，促进住房金融二级市场的发展，充分发挥保险、证券、信托、公积金等资金与住房金融相组合的支持作用，更好地体现和推动住房消费金融的全面发展。

三是要按照市场细分原则，推行住房消费金融工具的多元化和服务格局的多层化。这其中，一方面应推动商业银行根据风险定价原则，实行抵押贷款利率调整周期的多元化和利率水平的差异化。满足不同风险偏好、不同信用水平的借款人对住房金融产品的需求；另一方面，应围绕住房消费者经济能力和居住意愿，创新推出更为多样化、多领域的住房消费金融产品，进一步扩大住房金融服务的人群和范围，满足其更多的需要。

四是要加强住房消费金融的法制化建设，在促进市场平稳健康发展的同时，保护金融机构和消费者的合法权益。目前，我国住房消费金融市场的调控主要由政府和金融监管部门共同完成。因此，除政府运用经济及行政手段、中央银行借助信贷手段来实现对住房市场的调控外，还应加快法律法规体系的建设，制定完善涉及住房基本保障、住房公积金、住房储蓄、住房金融一级及二级市场运作管理等自上而下、多个环节的法律法规，在对住房金融活动进行有效监督、实现审慎经营的同时，实现住房消费金融市场的快速发展、安全运行。

参考资料

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