物业管理仿真实训法探究

许修路

（淮南职业技术学院， 安徽 淮南232001）

我国物业管理的发展极大地改善了人们的工作、生活和学习环境，其好处有目共睹。但随着物业管理的迅速发展，物业人才的素质低下和缺乏突显物业行业发展的瓶颈。而作为担负为物业企业输送人才的高职物业管理专业在物业人才的培养模式上却存在着明显的不足，表现为专业技能的低下，教学模式和手段的落后，人才培养与现实需求的脱节，培养的人才难以胜任以岗位需求为特点的物业企业的需求。

高职教育应以技术应用能力的培养为主线设计学生的知识、能力、素质结构和培养方案，这是高职的特色，也是高职发展的命脉所在。本着这一主旨，我们针对落后的教学体系和教学模式进行了积极地改革探索，从物业企业的用人需求出发，分析其实际运作，提出物业管理仿真实训法，引入实训教学，着重培养学生的岗位实际动手操作能力，通过高仿真的模拟训练，向物业企业提供合乎需要的专业技能人才，实现物业人才培养与物业企业人才需求的“无缝对接”。

一 物业管理仿真实训法的基本涵义

物业管理仿真实训法是从物业企业的岗位需求出发，在解析物业企业的运作架构和业务流程的基础上，模仿物业企业的真实管理情境，提出工作任务，在专业教师的指导和帮助下，由学生自主完成实训科目，从而达到提升岗位技能的方法。物业管理仿真实训法是一种符合现代教学管理理念的科学方法，一方面，它完成了高职教育和物业企业人才供求关系的对接，更好地满足用人单位的需要；另一方面，为学生提供了明确的学习目标，使学生自主学习，主动学习成为可能。

物业管理仿真实训法要实现其功能目标需要解决好两个问题：一是实训技能项目是否符合企业需要；二是如何建立体系保障学生掌握岗位技能。

二 物业管理仿真实训法的前提条件

物业仿真实训法是以企业岗位和业务流程解析为前提、以物业企业的实际运作为背景的，建立物业仿真实训系统首先应对物业企业的经营运作有一个全面的认识。

物业企业是通过专业化分工协作完成一定工作职能、实现企业目标的，具体来说就是通过企业员工做“事”来实现企业目标，“事”落实到部门和岗位，由具有岗位技能的员工根据岗位职责和工作标准完成工作任务。因此，需要解析企业要做的“事”和岗位的能力素质要求。

（一）物业企业的业务流程分析

“事”是企业员工分工协作完成的。将“事”分解为基本工作任务及先后承接关系就构成了业务流程。在市场环境下，物业企业所要完成的“事”主要有：

物业项目的取得，包括物业市场分析、物业管理方案的制定、物业费的测算、招投标的组织等；物业项目的前期管理，包括早期介入、承接验收、入伙管理、装修管理、业主大会召开、档案的建立和管理等；物业项目的日常管理，包括保洁、绿化、保安、消防、道路和车辆管理等；物业项目的经营管理，包括市场的调查和分析、经营项目的分析和管理等。

（二）物业企业管理架构及岗位分析

按照管理职能，物业企业一般设置的职能部门主要有：生产发展部、物业管理部、工程管理部、财务管理部、行政人事部和服务中心等。

各部门依照职能和业务分解的任务要求以及管理层次的要求，设置若干工作岗位，形成物业企业的岗位体系。然后对每一岗位进行具体分析，分析的要点主要集中在要做的“事”上，分析内容主要包括工作描述和工作要求两部分。工作描述是对工作基本信息的确定和描述。主要包括：工作名称、工作任务、工作标准、工作权限、工作流程和工作关系等；工作要求是指胜任此项工作必备的资格和条件，主要包括身体素质、知识技能和能力要求等。并在此基础上，形成职位说明书。

三 物业仿真实训体系的构建

物业仿真实训法是在模拟物业企业真实工作情境下通过对项目任务的完成达到对物业企业岗位的认知和岗位操作能力评价的。任何一个岗位都是企业组织的有机组成部分，都是在企业架构下完成岗位职能的。因此，物业仿真实训体系应由企业管理模式、管理岗位说明、实训科目和评价系统等若干部分组成。

（一）物业企业管理模式

该部分主要介绍企业目标、机构组成、部门职能、制度文件、管理环境等若干内容，目的是使学生对物业企业的运作有一个全景式的认识，完成企业环境下的岗位角色的认知，这是仿真实训的前提。

（二）岗位体系及职位说明

对物业企业的相关岗位及必须具备的职业能力进行分析，在充分调研不同岗位人才规格所需核心能力的基础上，按照岗位职责，确定岗位能力标准。岗位要求包括岗位必备知识和岗位必备能力 。

管理人员应具备的岗位知识主要有：房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识；物业管理的基本理论和政策法规；物业管理要求、计费规定；房屋完损标准、质量检测方法和安全管理基本知识；物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；掌握计算机应用知识。应具备的岗位必备能力主要有：建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；制定工作计划，并组织实施的能力；及时处理危漏房和房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪警救护等突发事件的能力；宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；处理专项业务并能与相关机构协调的能力；熟练应用计算机进行管理的能力。

对各岗位的应知应会分解成模块，形成岗位应知应会组件，同时，在教学过程中建立与之相应的课程体系及教学质量保障体系。在教学中加以落实，使学生在实训前完成相应的知识准备工作，这是物业仿真实训法取得成效的关键。

（三）实训科目和内容

将物业企业做的“事”转化为实训科目并确定具体的实训内容，这是物业仿真实训法的核心部分，主要内容包括实训科目、内容、重点、组织形式和要求等，根据上述企业业务流程分析，实训组织安排见表1。

表1 物业管理仿真实训组织表

（四）实训的组织与保障

要取得满意的实训效果，必须做好事前的的准备、事中的组织指导和事后的总结评价工作。事前的准备，教师要针对所要进行实践性教学的内容，制定相应的实施计划，并备好管理图表、基础材料和参考资料。学生要根据实训内容，学习岗位的应知应会，做融入角色的准备；实训过程中，教师对存在的问题加以指导，引导学生探求解决问题的方法，以期培养学生独立思考问题、分析问题和解决问题的能力；事后及时进行教学总结，根据企业岗位考核标准要求，建立岗位职业能力考核体系和方法，对学生的实训表现作出评价，并分析实训中存在的问题和改进的方法，提出对学生的期望与要求。

（五）物业仿真实训法的实施要点

物业仿真实训既是对物业专业学生知识运用能力的检测，又是判断学生能否胜任岗位工作的试金石。作为一个系统工程，首先应通过校企合作，根据岗位的知识和能力要求，进行相应的课程体系建设。根据岗位的应知、应会，实行模块化教学，按照岗位需求，重组教学内容；其次，应做好实训的计划和保障，编制指导性实训教学文件，明确各实训项目的目标、任务、内容和步骤，规范实训教学的组织管理，确定考核评价方式和标准，确保教学质量。同时，注重收集企业资料和物业项目资料，确保实训的仿真；再次，在实训教学的实施过程中，应广泛采用各种方法，如“角色模拟法”、“项目教学法”、“问题驱动教学法”，充分调动学生的学习积极性和主动性，在仿真环境中完成各项目的组织与实施，教师应转变角色，负责指导和总结。

［1］王光伟.物业公司规范化管理操作范本［M］.北京：人民邮电出版社.

［2］何岩枫.高等职业教育物业管理专业建设研究［J］.黑龙江教育（高教研究与评估），2007，（11）：49－50.

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