重庆市成品住宅调查与分析

唐绍伟,李志坤,张国庆,张京街

（1重庆市建设技术发展中心，重庆 400015；2重庆市建筑科学研究院，重庆 400020；3重庆市城乡建设委员会，重庆 400014）

0 引言

发展成品住宅并逐步过渡到建筑产业化，是建筑行业走新型工业化道路的必由之路。2009年以来，重庆市加强成品住宅领导和建设管理，编制系列标准，全面启动成品住宅建设推动工作。为全面了解当前成品住宅发展现状，前期政策执行效果，2012年，重庆市城乡建设委员会科教处、重庆市建设技术发展中心和重庆市建筑科学研究院组织调查，较为全面地掌握了成品住宅建设情况。

1 成品住宅消费市场调查分析

2010年以来，重庆市先后通过举办成品住宅与建筑产业化高峰论坛、发放成品住宅宣传手册、开展成品住宅装修工程系列标准培训等手段，不断宣传引导消费者购买成品住宅，扩大成品住宅消费市场。为全面了解重庆市成品住宅发展现状及存在的问题，2012年1月至6月，重庆市城乡建设委员会科教处、重庆市建设技术发展中心、重庆市建筑科学研究院组织调查，对全市22个区县的消费者与房地产开发企业发放问卷，共收回4243份成品住宅消费情况有效调查问卷及165份成品住宅开发情况有效调查表。

4243份消费调查问卷表明，消费者普遍接受成品住宅，装修观念逐步转变，开始接受工业化装修，普遍认可监管部门将成品住宅装修工程纳入建设工程管理程序。

（1）消费者普遍了解成品住宅，对成品住宅认识进一步提高。有72.8%的消费者了解或部分了解成品住宅。如图1。

图1 消费者对成品住宅了解情况

（2）消费者认可监管部门将成品住宅装修工程纳入建设工程管理程序，提高工程质量，保护消费者利益。调查表明，将成品住宅装修工程纳入建设工程管理程序后，愿意购买成品住宅的消费者从28.43%上升至34.46%，引导消费者购买成品住宅效果明显。如图2。

图2 装修工程纳入监管前后消费者购买意愿对比图

（3）主城区成品住宅消费市场更为成熟。调查显示，北部新区、南岸区、沙坪坝区等主城区44.1%的消费者愿意购买成品住宅，明显高于巫溪、酉阳、黔江等区县的26.6%；不愿意购买成品住宅的消费者比率为19.7%，远低于区县消费者的32.5%。如图3。

图3 主城区同区县消费者购买成品住宅意愿的对比分析

（4）消费者对成品住宅装修工程预期消费以经济实惠为主。48.46%的消费者接受1000元/m2以下的装修费用，33.94%的消费者可接受1000～1500元/m2，接受1500～2500元/m2和2500元/m2以上的消费者分别为8.84%和8.76%。如图4。

图4 消费者对不同装修费用的接受程度

（5）消费者装修消费理念逐步成熟。68.7%的消费者认为通过装饰能够体现家居个性化，表明消费者开始接受工业化装修。如图5。

图5 消费者对装饰能否体现家居个性化的看法

2 成品住宅开发建设情况调查分析

为加快推进新型城镇化建设，重庆市坚持以成品住宅建设为突破口，努力推动城乡建设发展模式转型升级。全市成品住宅发展呈现出以下特点。

（1）成品住宅开发总量稳步增长，并保持较高增长率。全市成品住宅新开工面积从2008年的246万m2增长至2012年的1779万m2，竣工面积从72万m2增长至1080万m2。期间，成品住宅新开工面积年平均增长率达77.92%，竣工面积年平均增长率达109.76%。2011年，成品住宅新开工面积达到1600万m2，基本实现成品住宅达到新建住宅30%的发展目标。见表1和图6。

表1 历年成品住宅建设情况统计表

图6 成品住宅历年增长率

（2）保障房带动作用明显。由于保障房标准化程度高，用户个性化需求较低，正好为成品住宅发展提供了难得的市场机遇和发展空间。重庆市委、市政府抓住机遇，明确保障房全部建设为成品住宅，成为带动全市成品住宅发展的主要力量。2007年以来，全市保障性住房年新开工面积从125万m2发展到1552万m2，2012年，保障性住房新开工面积占成品住宅新开工面积比例达87.24%。其一体化设计、一体化施工建设模式加快了施工进度，减少了资源消耗，提高了工程质量，对推动全市成品住宅发展起到了良好的示范效果。

（3）开发企业开发意愿增强。根据2012年重庆市城乡建设委员会科教处和重庆市建设技术发展中心对全市22个区县165家开发企业的抽样调查表明:14.1%的开发企业计划开发成品住宅，45%的开发企业处于观察论证状态（见图7）。商品房成品住宅开发以大型龙头开发企业为主，如瑞安天地自入渝以来就坚持100%开发成品住宅，万科地产从2011年起所有住宅均开发为成品住宅，本地开发企业龙湖地产、协信地产均尝试开发了一定数量的成品住宅。此外，成品住宅消费市场尚未成熟、资金压力大是影响企业开发成品住宅的两大主要因素；成品住宅装修成本分布在400～2000元/m2之间，占建筑总成本的10%～20%。见图8。

图7 开发企业2012年成品住宅开发计划

图8 影响成品住宅开发的主要因素

3 成品住宅标准执行效果调查分析

2011年2月1日，重庆市城乡建设委员会发布了成品住宅装修工程系列标准，此系列标准同《重庆市保障性住房装修设计标准》形成了1+5的标准体系，涵盖设计、施工、监理、验收各个环节，能有效支撑重庆市成品住宅发展。2011年6月，重庆市建设技术发展中心在全市组织了成品住宅装修工程系列标准宣贯培训会，对全市成品住宅开发、建设、管理从业人员进行了培训，总共培训3500余人次。从2012年4月组织的开发企业调查情况来看，相关从业人员对成品住宅装修工程系列标准了解程度不够，30.1%的人了解，12.6%的人不了解，57.3%的人部分了解。

4 成品住宅宣传效果调查分析

与此同时，重庆市成品住宅宣传力度不断加强，宣传手段日益丰富。召开了全市成品住宅建设工作会，举办了“2011中国（重庆）成品住宅建设与住宅产业化高峰论坛”，印刷了成品住宅宣传手册，组织开展了全市成品住宅装修工程系列标准宣贯培训会；并在《重庆晨报》、《重庆商报》等报刊设立专栏，在《住宅产业》、《建设科技》等期刊发表专业论文10余篇，有效扩大了成品住宅影响，宣传了一体化设计、一体化施工理念。根据2009年和2012年消费者调查的对比分析表明，不愿意购买成品住宅的消费者从30%下降到24.49%。2012年的消费者调查还表明，消费者了解成品住宅的主要渠道是电视、报纸、杂志、网络和亲朋好友介绍。

5 结论

（1）消费者普遍接受成品住宅，装修观念逐步转变，开始接受工业化装修，普遍认可监管部门将成品住宅装修工程纳入建设工程管理程序。

（2）房地产开发企业开发成品住宅的意愿逐渐增强，成品住宅开发总量稳步增长，保障型住房呈现明显的带动作用。

（3）成品住宅标准体系已经形成，可有效支撑我市成品住宅发展，应进一步加强对全市成品住宅开发、建设、管理从业人员的培训工作。

（4）重庆市成品住宅宣传方式多样化，宣传效果明显，对成品住宅发展具有积极的推动作用。