房产税征收对房价的影响分析

●黄 正

房产税征收对房价的影响分析

●黄 正

在政府文件中，新房产税最初称为物业税，后来真正出台时称为房产税。房产税在美国、日本包括中国香港等地已存在多年，但并不是针对调控房价而提出的。2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011年1月28日起对上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同日，重庆市人民政府发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，规定重庆市主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套 (含第二套)以上的普通住房被首批纳入房产税征税对象，税率为0.5%—1.2%。可见，上海、重庆对个人住房开征房产税反映了政府希望通过税收干预市场和经济活动主体行为的热情和决心，也拉开了个人住房征收房产税改革试点的序幕。本文分析了房产税征收对房价的影响和房产税开征各方博弈，并就改善房产税征收后房价依然居高不下的局面，提出了相应的政策建议。

一、房产税征收对房价的影响

（一）房产税对房产需求的影响

从微观经济学供给和需求理论来看，市场上的供求关系决定了商品的价格。从影响需求的角度出发，开征房产税将使供给成本提高。而由于中国是人口大国，人们对房子的需求在短时间内并不会有所变化，即为刚性需求。那么，在这种情况下，需求曲线不会发生变化，而供给曲线由于供给成本的提高将会向左上方平移，从而再次达到平衡时，房子的均衡价格将会有所上升(见图 1，由 P2升高到 P1)。

图1 房产税对房产需求的影响

（二）房产税对房产供给的影响

从商品稀缺性的角度来讲，越是稀缺的产品价格越高。虽然近几年房地产商都在不断地开发，不断地增加供给，相对来说它作为商品所具有的稀缺性已不复存在，按理房价应该有所下降。但是，与一般商品不同的是，房屋的建造和使用是有范围的，因为一个城市或一个地区有它所覆盖的范围。比如，上海要划分出各个行政区，并且由于城市的集聚效应，每个地区都会配置一系列满足居民需求的设施。换句话说，在某个固定的区域内，要有政府机关、事业单位、各类学校、公共设施、商业设施等，因此，可以留给居民住宅的建地面积就相对有限。如果想要更高的条件，如相对良好的治安条件、相对较好的教育资源，那么这种地方将更加有限，从而增加了房子的相对稀缺性，因而高价楼盘的出现也是不可避免。从长期的供给因素考察，即使加征房产税也不会对房屋的稀缺性有所影响，因而对房价的变化也不会有相应的影响。

（三）房产税对未来预期的影响

普通商品的价格是由供求关系决定的。一般来说，价格越高，需求越少。但是住房和商品房并不只是普通商品，它们还具有投资价值。因此，人们购买房子的目的不只是自己消费或使用，而是看中了房子的升值潜力，是一种投机行为。所以，房价的高低并不能适用一般的供需规律，决定它的主要因素是人们的预期。也就是说，无论现在的房价是否已经超过了某些人的承受能力，只要市场上大部分认为房价还会继续上涨，他们就会继续购买。

就我国目前情况来看，虽然政府已多次出台法律法规来抑制房价的攀升势头，但是不得不承认，我国的房价仍处于上涨阶段。也就是说，仍有大部分人对房价有着乐观的预期。此时征收房产税也许会打压一部分人对房价未来走势的乐观预期，但是对于除此之外的相当大一部分群体来说，它反而是一个房价继续走高的信号。这部分人始终相信房价会持续上涨，房子依然存在着升值的空间。这就会促使一部分房地产开发商利用征收房产税这一契机，继续抬高房价，使得高出的房价远超过房产税所带来的增加值。而对于那些开始怀疑房价太高，不愿去承担房产税的人来说，即使在开始征收房产税时他能抵制诱惑，当房价依然步步升高而不跌落时，他终究抵抗不住，会参与到买房热潮中去，从而导致房价终将被推至顶点。因此，房产税在当前人们对房价有着乐观预期的时候开征只会对房价的上涨起到推波助澜的作用，并不会达到当初想要调控房价的目的。

（四）房产税对自用房替代品的影响

由于加征了房产税，房屋的售价将会进一步上升，从而使更多的人无法负担起高昂的房价，那么他们该如何解决居住问题呢？就目前中国的情况来看，大部分是选择放弃自用房，投向租用房来满足自己住房的需求，这样就会推动租房市场的需求，从而推动房租的上涨。而对于那些房产投资者来说，因为他们已经满足了自身居住的需求，所以他们所持有的其他房产就可以用来出租。而当其他投资者看到了出租房产所能获得的收益时，他们也会去市场上购买住房用来出租，从而又推动了住房市场的需求，促使房价上涨。而对于租房者来说，他们看到房租日益上涨，也会去衡量租房与买房之间的效益。那么，他们中的一部分人便会再次转向购房市场，从而拉动对住房购买的需求，推动房价上涨。

二、房产税开征的博弈分析

（一）政府、房地产开发商与消费者之间的博弈

假设有一套售价为P的房子（此处暂不考虑是否为第二套房以及是否超过了免税面积），在开征房产税之后，该房子的购买成本为P+T（T为房产税，且 T>0）。

对于政府来说，它有两种选择：一是开征房产税，增加财政收入；二是不开征房产税，保持现有的财政收入。但是，这两种选择是不可兼得的。

对于房地产开发商来说，因为开征房产税后，售房成本较之前上升，那么很可能会有部分消费者无力承担上升后的成本，导致成交量下降。此时，房地产开发商从自身利益考虑的话就会有开发房产与不开发房产两个选择。

对于消费者来说，在开征房产税后，因为存在税负的转嫁，使得部分消费者的购房成本增加，从而会影响消费者是否买房的决策。因此，消费者也有购房与不购房两个选择。

下面从政府、房地产开发商以及消费者的不同决策所带给他们各自的得益进行分析。假设在未开征房产税时，政府收入为R，房地产开发商得益为W，开发成本为C，消费者购房的得益为H，并且两地消费者对住房的需求为刚性需求（其中，R,W,C,H>0，H>T）。 那么，可以画出政府、房地产开发商、消费者三者博弈的扩展型，如图2。

图2 政府、房地产开发商与消费者之间的博弈

根据以上扩展型，采用倒推法来得出此时博弈的最优策略为 （R+T,W,HT），即政府选择征税，房地产商选择开发并且消费者选择购买。那么，此时房屋的售价为P+T>P，即此时房价并没有下降，反而因为征收了房产税而上涨。

（二）既得利益者与弱势群体之间的博弈

由于目前在上海和重庆试点的房产税征收的税率并不是很高，1%左右的税率并不能起到真正遏制炒房者，或是遏制拥有多套房产的既得利益集团的作用。下面分析既得利益集团（即拥有多套房产的炒房者）与弱势群体（即渴望或者未能买第一套房的人）之间的博弈对房价的影响。

假设在未征收房产税时，既得利益集团购买房产所得到的房产增值的得益为S，弱势群体购买房产所得到的效用得益为H，房产税的影响简化为T来表示（其中，T

a)既得利益集团购买，弱势群体购买

既得利益集团得益为：S-T

弱势群体得益为：H-T

b)既得利益集团购买，弱势群体不购买

既得利益集团得益为：S-T

弱势群体得益为：0

c)既得利益集团不购买，弱势群体购买

既得利益集团得益为：0

弱势群体得益为：H-T

d)既得利益集团不购买，弱势群体不购买

既得利益集团得益为：0

弱势群体得益为：0

表1 各方的得益矩阵

运用划线法可以得出此时博弈的均衡为（S-T,H-T）,即既得利益集团在房产税开征后依旧会购买，而弱势群体因为其对住房的刚性需求，也会选择继续买房。

综合以上两种博弈来看，在政府征收房产税之后，开发商开发新的房产虽然是增加了整个市场上房产的供给，但是因为消费者或市场上的既得利益集团对房价有着乐观的态度，认为投资房产仍然能给他们带来一定的增值收益，所以，税率较低的房产税并不能对他们的投资购买行为产生很大的影响。也就是说，炒房的行为并不能被有效遏制，房价上涨的趋势不会在短时间内消失。

而对于渴望买第一套房的弱势群体来说，房价的继续上升无疑是对他们的购房梦雪上加霜。那么，他们的居住需求只能通过租房来得到解决。然而，就试点地区上海、重庆来看，即使是房屋的租金也是要征房产税的。这么一来，租房的成本也会上升，租金也会上升。可以说，房产税的开征并没有起到调控房价的目的，反而增加了普通百姓的生活成本。

（三）实证结果分析

自从房产税开征后，上海和重庆两地虽然采取了不同的试点模式与不同的征收范围：上海主要以 “超出面积”（本市居民人均住房建筑面积超出60平方米<含>）为标准，而重庆主要以“超出价格”（超出上两年商品住房相关均价2倍及以上）为标准；上海完全着力于增量市场，而重庆既包括增量市场，还包括存量市场，但是两地的房价并没有呈现任何将要下降的势头，反而更有上涨的趋势。根据国家统计局公布的数据进行统计，试行房产税两年多以来，重庆新建住房价格上涨了4.5%，上海新建住房价格上涨了7.6%，两地房价仍处于上涨的态势。

由于征收房产税能增加地方公共产品供给，改善居民的生活质量，而有了好的基础设施、好的学校以及更好的治安和更好的文化、娱乐服务后，人们更愿意移居到这个城市，对住房的需求依旧是刚性的。这样一来房价就会上涨，政府征收的房产税收入也会增加，地方的公共服务就会进一步改善，政府的相关收益也会进一步增加。如此，就形成了房产税征收、居民生活质量提高、政府相关收益提高之间的循环。

三、我国征收房产税的对策建议

基于以上对开征房产税后对房价影响的分析，可以看出房产税对调控房价的作用微乎其微。房地产商在保证行业利润的前提下，可以把税负转移到消费者；房地产投资投机者自然承担了极大的风险，但只要房价稳步上涨，他们亦可获得丰厚的回报；处于价值链最下游的自用消费者承担了所有负担。为了改善房产税征收后房价依然居高不下的局面，笔者提出以下建议：

（一）增加住房供给

政府可以用房产税征收所带来的财政收入投入到廉租房、经济适用房建设中。经济适用房和廉租房是保障性住房的两大支柱，它们可以满足中低收入者的需要。而我国目前的情况却是经济适用房、廉租房建设滞后，地方政府对商品房建设拉动GDP倍加青睐，房地产开发商长期对房产市场利润形成了较高预期，因此开发无利可图的经济适用房、廉租房失去了双重动力。据统计，我国新建房地产中经济适用房的面积比重从2008年之后即开始严重滑坡，从2000年占房地产开发面积的20%下降到2008年的不到5%，廉租房建设规模也大致如此。2009年10月全国人大财政经济委员会进行的调研报告显示，中央预算安排的2009年度保障性住房建设进度缓慢，截至8月底完成率只占应完成的23.6%，完成投资额约395亿元，不到每年3万亿元左右的房地产投资总额的2%。因此，政府部门能否合理利用新征收的房产税，加快保障性住房建设，符合税制设计的“二八”原则，房地产开发商能否兼顾社会责任和企业目标，这些将是今后保障性住房走向的关键。

（二）政府引导投资

政府可以引导国内投资者向其他领域投资，转移炒房者的注意力，给炒房市场降温。当前炒房市场过热一定程度上反映了我国目前的投资面太窄。我国数额庞大的储蓄量与较窄的投资面形成了强烈的对比。当储蓄量转化投资、释放压力之际，股票和房产成为民众为数不多的投资选择。由于证券市场的低迷，金融危机的影响，本应进入实体经济领域的资金流入利润较高的房产市场，对房价起到推波助澜的作用。由此可见，仅仅依靠房产税来抑制房价飞涨显然是不够的，只有从源头上拓宽我国的投资面，分散投资压力，房价危机才能得到完美的解决。

（三）采用累进税率

因为目前所采用的房产税税率较低，并不能起到调控房价的作用，所以建议采用累进式房产税来进行房价的调控。累进式税率一般都设有起征点，并且在超过起征点之后税率上升，增加纳税人税负，从而实现有针对性地调控。因此，各级政府可以在测算和研究本地的土地资源、房产市场等基础上，确定一个人均住房面积作为房产税的起征点，在起征点以内不征税或者少征税，从而保障居民最基本的住房需求的满足。超过起征点之后，可以提高税负，从而对那些拥有多套房产的炒房者的行为进行压制。如果市场上炒房行为减少了，房价的上涨就缺少了一定的推动力，房价才有可能实现回落。而且，累进式房产税对那些有经济实力购买多套房产的人征税，也可以达到国家调节收入分配，实现社会公平的目标。除此之外，累进式房产税的实施还有可能促使多套房屋的持有者放弃手中的空置房，将其抛售，从而增加住房市场的供给，减少住房市场上的投机需求，促使房价下降。■

（作者单位：中南财经政法大学财政税务学院）