边缘化选址的地产生意

文│张良军 高纬环球中国区董事总经理

正如有人喜欢闹市的繁华，有人喜欢郊区的清净一样，公司选址则有的喜欢CBD的便利，有的则喜欢园区或新城的生态和环境。城市核心区域写字楼的吸引力正在发生转变，而以往处于城市边缘地带的区域越来越受到大企业青睐。近年来，企业租户选址边缘化的趋势愈加明显，包括世界500强在内的部分企业已经开始从核心商圈逐步迁到非核心商圈。

走出城市核心区时机已成熟

2012年北京非核心区域租赁成交占比达到历史最高；上海随着城市规划及建设范围的扩大，也涌现了很多极具吸引力的新兴商圈。虽然倾向于边缘化选址的企业租户主要集中在物流仓储、制造业、高科技以及研发中心等面积需求较大、对租赁成本更加敏感的行业，而金融行业及专业服务业等行业的非核心部门如呼叫中心、后台支持部门等也成为非核心商圈的重要租户。

在我们的建议下，高新技术制造巨头霍尼韦尔将其北京分公司从地处亮马河商圈的鹏润大厦搬迁至位于城市东北角的酒仙桥兆维工业园中。新的独栋办公楼建筑面积达1.5万平方米，聚集了北京所有员工在此办公。而去年在上海，耐克也宣布与铁狮门签订长期协议，计划于2014年第一季度迁入上海城市东北角的尚浦领世项目，并将该处打造成一个全新的大中华区总部。

企业选址边缘化主要源自于四个主要方面的考量，核心商圈租金过高是企业们选择向外搬迁的最主要诱因，同时也包括了企业未来面积扩张受制、行业部门选址优化和员工幸福感需求提升的因素。

根据高纬环球报告分析，中国一线城市的写字楼租金从长期看仍将维持上涨态势，但是其核心商圈供应面积却逐年减少。据高纬环球统计，至2016年年底北京核心商圈写字楼供应量不足155万平方米，而非核心商圈供应量则迅速攀升到360万平方米，同样未来同时期，上海核心商圈写字楼供应量仅占整体市场份额的25.5%。在高纬环球关注的中国20大城市中，过去三年以北京和上海为代表的一线城市其核心商圈空置率不断走低，企业未来面积扩张受制。

在供求不平衡的条件下，随着新兴商圈的发展逐渐完善，其租金价格也将面临上涨。我们认为以北京、上海为代表的城市，企业向边缘化区域搬迁调整的时机已经成熟。处于上升周期中的企业应根据其今后的发展速度，尽早制定合理的办公选址策略来满足其办公面积的扩张需求；而处于行业弱周期的企业则也应把目光聚集到这些新兴区域，寻求控制固定成本方案。如果现在目光依旧局限于核心商圈，将错过最好的搬迁时机，未来不仅会给企业扩张造成一定的不稳定性，也会进一步增加企业搬迁的成本。

毫无疑问，核心商圈租金过高是企业选择向外搬迁的主要诱因。自金融危机时期以来企业在租金处于低谷时签下的租约已陆续到期。这段时期中国经济逐渐复苏，城市写字楼租金均有不同程度的回升，甚至有些区域已超越历史高位。一线城市写字楼市场租金自2009年的低谷时期以来，四年内不断攀升。

截止2013年第二季度上海甲级写字楼租金增幅为43%，北京更是达到惊人的138%。随着租约到期，迅速上升的固定成本带给企业的即使不是个负担也将会是个烦恼。

金融、专业服务、医药等行业一般都会将其前端业务部门放在城市核心位置，但同时多数行业也拥有涉及研发、物流、数据信息、客户服务等为数众多的中后台部门。在高租金时代这些部门选址在核心商圈的性价比显然不高。契合城市商圈的定位进行办公选址优化，不但在区位配套上能获得优势，成本上也能得到有效控制。

伴随中国整体经济结构的逐步转型，和一线城市写字楼供应的分化趋势，高纬环球预见未来更多的跨国企业和内资巨头都会如同耐克一样，走向城市的新兴商圈或者转移部分业务部门前往二线城市，以寻求成本和配套资源上的优势。

准热点区域

高纬环球专业团队已帮助大量企业在近些年完成边缘化选址和搬迁咨询，在涉及数百万平方米的办公面积中覆盖了物流、制造、医药、高科技以及金融后台等众多行业。

一些兴起的边缘商圈则倾向专注于细分市场，北京定福庄走廊定位国际传媒产业，吸引着文化创意与传媒等企业在此选址；金盏商圈则定位金融后台服务，为总部在核心商圈的企业后台支持部门提供办公区域选择空间。上海的五角场商圈定位注重科技创新，吸引企业研发部门入驻。而外高桥区域新开发的写字楼产品则瞄准了保税区内近万家企业的升级需求。一般相关行业入驻对应区域还能享有税收减免和其他优惠政策。在操作过程中，我们发现了如下非核心商圈会成为未来热点区域：

一线城市中，北京写字楼市场边缘化趋势愈加明显。2012年全年北京非核心商圈成交面积占比已接近总体的一半。

发展较成熟的非核心商圈，如位于北京东南部的亦庄商圈也较为成熟，聚集了众多跨国和本土的研发机构、高新技术和制造业公司。未来2～3年，北京较为热门的选址地将集中在能提供定制写字楼产品的类园区中。如上地软件园商圈现开始重点开发软件园二期；在城市外围，随着通州新城的建设以及2015年通州万达项目入市带来的聚集效应，该区域也开始成为一些成本敏感型企业考虑的目标。同时北京第二机场的建设也有望带动大兴商圈的发展。

上海“十二五”期间将大力发展重点商办区域，包括虹桥商务区、世博园区、徐汇滨江和浦东前滩。这些新兴区域规划统一、设计现代，在政府的引导下势必会集合起一定的产业规模。从目前上海发展定位来看，大虹桥商务区依托虹桥综合交通枢纽和国家会展项目等功能性配套以被打造成为国际贸易中心为目标；浦东泛世博区域则是定位央企总部聚集区与金融服务中心，其中前滩规划力争用5～10年时间再造一个陆家嘴，成为上海新的世界级中央商务区。这两个区域将成为上海未来主要发展的重点地区，同时也最可能晋升为下一轮的核心CBD。而传统的产业园区如张江、金桥、外高桥和漕河泾等区域也在积极推出新的办公物业产品，来满足本区域内租户的升级需求，也希望吸引一些新的企业入驻。像闸北不夜城、虹口四川北路、杨浦五角场等非核心写字楼板块的崛起也不容忽视。

开发商的机会

写字楼、工业地产等经营性物业往往非常考验开发商的运营能力，把握住客户对办公选址的新趋势当然一定程度上决定了开发与运营的方向。

首先，开发商应把握企业选址边缘化这一趋势，对土地最佳用途进行有针对性的判断和规划。伴随城市扩容，企业选址边缘化，具有主导产业驱动的产业聚集区、产业园的开发，也成为不容忽视的重要市场表现，深入研究国家、市级以及区域“十二五时期”的产业规划，剖析市场客户需求，明确未来区域开发的产业导入，是项目落地保证的最佳切入点，达到市场土地开发行为与政府产业规划政策相契合。

其次，产品设计应该更具针对性，更准确地满足市场需求。针对边缘化选址，终端客户一方面更青睐于能够容纳企业多功能需求的产品，另一方面，也希望能够将物业作为资产持有。综合以上因素，出售的企业定制独栋更受市场青睐，开发模式也更加符合开发商的现金回流需求。以顺义区天竺工业园内的MAX泰达科技园为例，2011年上市，2012年出售率达到100%，开盘价为1.3万元/平米，一期成交均价为1.6万元/平米，市场表现良好。

对于拥有成熟后期运营经验的开发商，优势凸显。办公产品的开发，往往与其它多种业态相结合，包括住宅、商业、酒店等配套。主题产业园区的开发，另外涉及行业载体所需的其它新兴业态，以文化产业园的开发为例，新兴业态还包括摄影棚、剧院、多功能厅、观光等，这些业态往往使开发商的运营能力面对挑战。

对于非核心区域的办公物业，企业的主要考虑因素包括：节约租金成本、员工上下班的公共交通通达性、停车位、大厦或周边的配套设施等。因此，建议地产商在开发和管理上考虑以下几点：

项目地理位置：如果项目的位置离地铁站的步行距离较远或公交线路不能直达，开发商应提供来往地铁站接送租户员工上下班的班车服务。

物业建筑：部分面积需求较大的企业希望享有独栋办公，开发商可根据项目的容积率和地块的条件，考虑为大型企业定制办公物业。

物业品质：由于节约租金成本是企业考虑迁往非核心区域办公的重要因素之一，因此非核心区域写字楼的租金必需低于核心区域相同档次写字楼的水平。在这种情况下，开发商需要在保证大厦的品质能满足企业的同时，控制大厦的建筑成本。

配套设施：非核心区域的写字楼可能由于周边的环境和配套还没有成熟，导致企业放弃该项目的决定。开发商应在大厦配套设施上提供更全面的服务以解决企业日常的需要，包括员工餐厅、商务餐厅、咖啡厅、便利店、银行、会议中心、健身房等。

办公环境：部分迁往非核心区域办公的企业考虑提供一个更舒适的办公环境给员工。

在容积率许可的情况下，企业选择办公地点，最终的服务对象是公司员工。当初企业选择市中心的原因除了其商业氛围成熟以外，交通便利以及配套设施的完善性等也是主要的考虑因素。开发商应提供一个更舒适、友善的环境给企业，包括大面积的绿化或休闲的地方。