佳兆业如何盘活长安8号

本刊记者│方帅

佳兆业进北京蓄谋已久，最终选择了接手“长安8号”这个“京城头号烂尾楼”成为其第五任拥有者。北京房地产圈期待一睹这个深圳“烂尾楼名医”会否名副其实，将这个被视为“雷区”的烂尾10年的项目盘活。

勇敢者

9月1日，本刊记者核实了这一消息。在电话中，佳兆业集团相关人士对市场上“60亿收购”予以了否认，但承认与长安8号的关系是“以代管代建方式介入，具体情形请见公告。”据知情人士透露，因为项目股权和债务关系复杂，为保险起见，佳兆业会通过代管的方式介入，待厘清其中关系后，最终目标还是要100%收购，60亿只是一个初步的估算。

稍有地理概念便能知道长安8号所处地理位置之珍贵，对面就是赫赫有名的新光天地和华贸中心。2004年拿地，大股东在王府世纪、首开股份、中国奥园、中国香港金利丰间走马灯般转换，名称也由“耀辉国际城”、“擎峰”更改到如今的“长安8号”，然而直到今天项目依然没有完工，在大望路商圈日渐繁华的变迁中茕茕孑立。

烂尾10年，股东纠纷、数度停工、时乖命蹇、债务黑洞、产品缺陷，围绕着长安8号死结的深层次原因众说纷纭，莫衷一是。即便是此前楼盘围挡上贴过的口号“We Will Never Be Second”，也因其产生的一些令人啼笑皆非的翻译证明该项目一直以来的窘境。

关于这个项目，网上还曾流传过一份相关的“风水报告”，分析此项目如何“凶煞”。长安8号在2010年重新开盘时，甚至还请了著名风水师坐镇解读此项目风水以协助销售，以证明该项目是“大吉之地、至尊之府”。这些被过分解读的谈资，最终都成为“头号烂尾楼”名号的有效支撑。

能和长安8号扯上关系的开发商，在某种程度上会被视为“勇敢者”。在过去的三次项目转手，每次转手的企业都不想亏着卖，于是都抬高价格转手，再加上时间拖得太久，贷款财务成本太高，这让每一任接盘者前期投入资金成本太多，而一旦遇到销售问题，项目又会停滞不前。里面的股权债权关系复杂，乱账太多，这给并购介入的企业提高了难度，而外围的企业很难短期内厘清项目真实的关系。

从2004年的“耀辉国际”到2008年的“擎峰”，再到如今的“长安8号”，10年的时间里牵扯到了世纪王府、世纪协润、首开、奥园、金利丰等多家公司，其主人身份也经历了民企、国企和港资。

从2012年年初香港金利丰接手至今，项目一直处于停工状态。这与其刚接手时业内的判断相近。当时业内认为金利丰这个金融背景丰富的公司接手，更多的是等待下一个合适的机会转手，赚取利润。掌管金利丰的朱李月华在中国香港有着“融资大亨”、“壳后”之称，父亲李惠文是澳门赌业的元老级人物。在中国香港从事证券、投行、融资及金融服务。

作为下一任接盘者的佳兆业，是由郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟创办，三兄弟在中国香港还有一家名为富昌金融集团的公司，大哥郭俊伟既是佳兆业股东，也是中国香港富昌金融集团主席。富昌金融在中国香港金融圈内和金利丰名气相当，两家公司各自旗下的证券公司都是中国香港50大券商之一。一个有出售物业的需求，一个有进入北京市场的需求，两家坐下来一起讨论长安8号的未来并不奇怪。

现在摆在佳兆业面前的问题是，“烂尾楼复活专家”能否从纷繁芜杂的乱象中一针见血地找出病灶，从而终结长安8号十年漫长的烂尾魔咒。

数度易手

2004年便已获地至今烂尾的这10年，期间目睹了2007年的新光天地正式开业和华贸中心盛大的竣工盛典，大望路商圈渐成气候，长安8号至今如一潭死水。

2004年，北京王府世纪多番周折，拿下了长安街沿线上最后一块拥有70年产权的地皮，计划建设“耀辉国际城”，现在地图上还能查到这个名字。项目公司耀辉置业分别于2004年8月31日及2007年2月1日，与北京市国土资源局签订《北京国有土地使用权出让合同》及补充协议取得该项目用地。使用期自2004年8月31日起，将开发成住宅、商业及酒店综合大楼，总建筑面积约为24.76万平方米。

据称，当时耀辉国际城的总投资预计接近25亿元，而王府世纪因资金周转困难，无力独自开发，于是引入本土开发商介入。2004年9月，如今已经更名为首开股份的天鸿宝业在当年用3100万元收购了项目62%的股权，成为当时的大股东。

这是一块卡在“8·31大限”之日拿下的土地，或许已经注定了其日后不平凡的命运。兼有国企和上市公司身份的天鸿宝业显然是一位理想的搭档，然而事实却不尽如人意。据知情人士透露，该项目的拆迁费巨大，拆迁难度更是出乎意料，首开股份自身的现金流也逐渐恶化，越来越力不从心，开始对这个硬骨头失去耐性。

2008年，首开股份获得首开集团160亿元资产注入，重组后的首开股份调整旗下产品结构，决定放弃耀辉国际城。“作为国企更多的任务是开发中档住宅和保障性住房，高端豪宅不擅长。”首开股份相关人士解释。

在双方协商之后，王府世纪决定回购项目股权。据透露，当时，股权转让款再加上土地拆迁以及前期工程投入等款项共计达15亿元左右，王府世纪显然一下子拿不出这么大数额的资金。而让其有底气回购的，是国际投行大鳄美林集团的注资承诺，并将项目更名为擎峰。

然而天有不测风云，次贷危机袭来，美林集团自身难保，被美国银行收购，注资一事胎死腹中，王府世纪必须迅速找到另一位金主力挽狂澜。这时，资本高手武捷思任CEO的奥园抓住了这一机会，以3.7亿元收购了该项目41.33%的股权，并授出一笔人民币4.6亿元等值港元的固定两年期贷款，按年利率7厘计息，主要用作支付首开股份的股权转让款。随后，奥园又通过几次股权腾挪，最终获得了耀辉置业51%的股权。

中国奥园主席兼行政总裁郭梓文当时乐观宣称，该项目将在未来3年内为中国奥园带来130亿元的销售收入。在耗费了大量人力、物力、财力之后，长安8号却只给奥园带来了不到8亿元的销售收入，奥园仅收购项目股权就足足花费了8.3亿元。

无奈之下，2012年4月，奥园宣布以14.8亿元的价格将51%的股权，出售给中国香港金利丰集团。这笔交易对双方都有裨益：奥园卸下重担的同时还大赚一笔；而朱太则可稳坐钓鱼台，这个地段和潜力无可挑剔的准成品在手，不愁没有觊觎者问津。

以奥园将51%的股权出售价14.8亿计算，长安8号的整体价值是29亿元。而如果佳兆业真的是以60亿元接盘的话，那就意味着溢价100%收购，其代价和决心不可谓不大。本刊记者经过多方采访，仍然无法得知除奥园拥有的51%外那剩下的49%的股份的构成情况，除了王府世纪还有部分股权外，还有另外两家公司也牵涉其中。他们之间彼此的股权关系颇为复杂，相互之间的债务关系短时间内亦难以理清。

如何妙手回春？

佳兆业是近几年来成长型房企的典型代表，连续三年年销售增长超过25%。完成逆势积极扩张、搭建管理平台等一系列举措，一方面得益于快速周转与对市场的研判能力，更重要的是充分利用海外融资平台，将海外IPO的能量用到极致。

一直以来，佳兆业在深圳有“烂尾楼专业户”的名声，这家中国香港上市公司就是依靠盘活烂尾楼而起家。1999年，佳兆业接手了杂草丛生、债务复杂的“龙泉别墅”，这一项目在佳兆业的重新定位、改造下成为布吉当时的第一豪宅“桂芳园”，佳兆业一战成名。随后，尝到甜头的佳兆业再接再厉，接连盘活了罗湖金翠园、佳兆业广场、佳兆业中心、佳兆业大都汇、大连天津街VIVO百货等住宅及商业项目，成为了全方位的“烂尾楼盘活专家”。

佳兆业盘活的烂尾楼名单很长，接连盘活了罗湖金翠园、佳兆业广场、佳兆业中心、佳兆业大都汇等，都是其作品。图为佳兆业蛇口东角头城市综合体项目。

众所周知的是，烂尾楼改造和旧改项目由于涉及各方利益，情况复杂，往往需要耗费更长的时间和精力，项目成功后也获得更高收益。佳兆业可能是最热衷于此的开发商，虽然已经越来越多地走向公开的招拍挂市场，但只要有机会，佳兆业也并未放弃收购“半成品”的老业务。在深圳市场，佳兆业的城市更新项目总占地面积已超过580万平方米，项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域，其中超过200万平方米已完成政府立项。截至目前，整个旧改土储方面，佳兆业在珠三角范围内的深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个城市更新项目，旧城改造的土地储备高达1210万平方米。

佳兆业一直希望进入北京市场，而具体到长安8号而言，虽然现在谈论收购还为时尚早，但该项目符合佳兆业的强项。对于是否因为复杂的股权和债务关系使佳兆业放弃收购而做代管代建？佳兆业的回答是：“这个问题暂时没办法回答，佳兆业目前正在提供“管”和“建”的服务，就好像中介给客户找房子，提供服务但房子不是中介的。”目前的最新进展是：已与项目公司耀辉置业签订了代管代建协议。

有可能盘活长安8号的企业名单一定不长，佳兆业应该是其中不错的人选。一方面其在深圳的神奇“医术”是否能在北京延续需要时间观察；另一方面，佳兆业也有通过该项目建立在北方市场的影响力的强烈需求。

而业内人士认为，对于这种顶级豪宅项目，即便是重新定位改造甚至是推倒重建，建安成本也并不高，对于精于此道的佳兆业来说并非是不可完成的任务，至于产权已缩减了超过10年的问题，对于豪宅买家而言也不算是关键性的障碍。同时，由于长安8号分为住宅部分和裙楼商业部分，如何将二者分而治之同样是盘活的要点。

值得警惕的是如何让奥园地产始料不及部分不在佳兆业身上重演：长安8号错综复杂的股东和债权人关系如同一个黑洞，与长安8号相关的资产，包括土地使用权、在建工程、项目公司股权、股东公司股权曾被抵押。据知情人士透露，长安8号项目的银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，粗略估计总计不少于20亿元。