疯狂9月和等待中的“三中全会”

文│谢旻

进入9月，在前8个月沸腾的土地市场更加沸腾。几乎所有的一线企业都按捺不住的在一线城市攻城略地。而李嘉诚加速出售中国香港和内地市场的房地产资产，此举甚至被王石评价为“危险信号”。

分歧与信号

北京的楼面地价地王价格在9月4日被野心勃勃的融创刷新。21亿元的地价加上配建上医院22.24亿元的支出，竞得农展馆地块总成本也就达到43.24亿元。农展馆地块规划建筑面积约5.9万平方米，实际楼面价超过7.3万元/平方米。

同样是在9月4日，万科在深圳首次获得产业办公用地，以54亿的价格获得了深圳今年出让地块中最大的一块。未来建筑面积超过133万平方米，包含研发用房77.5万平方米，公寓25万平方米，商业14.3万平方米，酒店、会议等相关配套16.7万平方米。

9月5日，徐家汇中心项目地块被港资大鳄新鸿基纳入囊中，总价217.7亿，楼面价37264.4元/平方米，溢价24.21%；当天，杭州主城区华家池的三块商住地块被滨江集团、世茂集团、绿地，分别以43.8亿、36.7亿、56.2亿摘得。

9月无疑将前8个月的土地盛宴推向高潮。今年前8个月，全国核心城市的土地收入大幅度增加。1～8月份，上海土地市场出让的经营性用地总出让面积为284.8万平方米，同比去年同期增加142%；住宅用地的总出让金额达到480亿元，同比翻三番。

截止8月底，今年北京市土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平。

1～8月南京卖地305万平方米，收入达505亿，去年全年的成交地块平均单价9119元/平方米，今年前8个月，达到了16557元/平方米，涨了82%。1～8月杭州共成功出让140宗地块，成交总面积506万平方米，成交金额达682亿元，再创五年同期新高。

而根据穆迪最新的报告，“中国70个大中城市的房价也在继续强劲上涨。7月份有69个城市的房价同比上涨，与6月持平，而房价同比涨幅超过5%的城市则从6月的47个升至52个。”

穆迪副总裁曾启贤称：“我们预计未来3～6个月开发商仍会踊跃拿地，通过补充土地储备支持其长期发展计划。”

市场信心可能来源于对政策将越来越理性的判断。住建部政策研究中心主任秦虹指出，“新一届政府对房地产市场发展的问题在某些层面考虑了全局的政策思维。此前央行关于贷款利率的改革，是通过结构性的措施，引导储蓄转向生产投资、发展市场，促进社会融资多元化，同时限制房地产投资性需求。无论是针对房地产的政策，还是从宏观的货币政策以及对房地产市场的态度来看，均有利于引导预期，有利于未来的房地产长期的健康。”

该团各个基层单位还组织结亲干部和少数民族结亲户举办了拔河、绑腿齐步走、乐器演奏、唱歌、舞蹈等丰富多彩、形式多样的群众文化活动。这些文化活动促进了该团基层各民族文化交流，进一步增强了各民族群众维护民族团结的自觉性。

但市场上对后市的理解有人用相反的行为给出了回应，大佬李嘉诚最近一个月来加速抛售内地与中国香港的房地产资产。按照预期价格顺利进行，仅转手百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心和广州西城都荟广场这三大资产，套取现金就可超300亿元人民币。企业、物业遍布全球的李嘉诚为何此刻单在中华区频频套现，这正是最耐人寻味之处。

虽然可以解释为李嘉诚大举在欧洲收购资产，李嘉诚选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产进入高风险区。万科董事局主席王石更是在融创获得北京地王之后评价称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

最好的上半年

尽管楼市调控步步收紧，但并未阻止各大房企收获近年来“最好的上半年”。从目前已经发布的上市公司中报业绩预告看，受益于今年上半年成交量的大幅上升，预计多数房地产类上市公司今年中报将十分“亮丽”。数据显示，除了房企巨头收获颇丰，多家上市房企也预告业绩翻番，而一家名为世荣兆业的上市房企，业绩增长更是夸张——预计中期净利润同比增长2000%～2250%。

截至8月28日，A股98家开发类房企公布了半年报，73家销售收入增长，平均增幅超过40%。恒大1～6月累计销售金额446.1亿元，完成全年目标44.6%，同比增长27.3%，1～6月累计销售面积664.7万平方米，同比增长15.2%；今年前6个月，万科累计实现销售面积716.4万平方米，销售金额为836.7亿元，同比分别增加18.9%及33.79%；而保利地产今年1～6月则实现签约面积562万平方米，同比增长28.37%；实现签约金额636.44亿元，同比增长26.54%。

从销售均价来看，万科1～6月的销售均价达到11679元/平方米，而公司2012年平均销售均价10900元/平方米；保利1～6月份累计平均销售单价为11324元/平方米，连续5个月上涨，已经超出2012年全年11288元/平方米的平均成交单价。万科、碧桂园及华润的销售均价涨幅均在10%左右。

CRIC的报告指出，上半年销售均价上涨企业，无一例外地增加了一线城市的项目销售比例。而均价上涨较快的绿城、万科等企业，其热销项目主要位于一、二线城市，热销项目平均每月均价涨幅约为7%，相对年初均价涨幅则达到了26.7%。

销售金额、面积增长情况一片大好，但是卖得多并不意味着过得更好。数据显示，上半年，万科地产房地产业务毛利率为23.8%，同比下降2.7个百分点；保利地产房地产业务结算毛利率30.91%，同比下降6.6个百分点；招商地产由于期内结转项目结构变化，整体毛利率水平亦同比有所下降。

同时，毛利率下降对于中小地产企业影响更明显，在已正式公布半年报的中小房企中，陷入净利下滑甚至亏损困境的不在少数。新湖中宝半年净利润2.27亿元，降近两成；国兴地产半年净利亏损906万，同比降45%；珠光控股上半年亏4120.9万港元。

与此同时，还有房价上涨过快带来的政策风险。住建部等部门近期组成的调查小组对各地房价上涨进行了总结，列出了一份房价过快上涨名单，并要求各地采取措施保证年度房价控制目标的实现。房价涨幅已经超过了年度限额8个城市，分别是京、沪、深、穗和厦门、南京、郑州、沈阳。

根据穆迪的报告，北京和广州的涨幅最高，分别为18.3%和17.4%，其次是深圳和上海，分别为17%和16.5%。报告指出，若这些城市的房价进一步上涨，将会影响家庭对住房的负担能力，可能会导致政府推出更多调控措施。

等待三中全会定调

“当前不少人对下一步房地产市场的走向感到迷茫，我本人也不是十分有把握。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，鉴于促进房地产市场平稳健康发展的长效机制仍处于论证阶段，估计还要三个月左右的时间才能逐步清晰。

华远地产董事长任志强直言，“现在我们不知道往东还是往西，很多人把希望寄托在十八届三中全会，希望三中全会能给出一个比较明确的目标。”

“预计十八届三中全会将带来具有全局意义的改革。”国家信息中心经济预测部世界经济研究室副主任张茉楠认为，新一轮改革将从“放松政府管制，优化制度供给，提高要素效率”三大目标着眼，一揽子改革方案有望出台。除了已经在人们视野之中的财税、金融、行政体制改革外，实现“金融与实体再平衡”是重头戏。与以往不同的是，政府的宏观管理可能更加侧重于供给端，通过新型城镇化战略、优化人力资本、财政金融资源、技术与创新、产权等要素供给来提高要素配置效率。

中国房地产政策层面的思路随着新管理层的调控思路正在发生改变，发生的节点几乎被公认为今年11月份召开的十八届三中全会。新思路与旧思路关键不同在于如何用市场手段来替代此前频繁使用的行政手段来调控越来越失控的房地产市场。这最终将汇集在由国家发改委、住建部等有关部门协同推进两年有余的“房地产调控长效机制”上。据了解，该方案的草稿已完成，已经进入征求意见阶段。

如果一切顺利，房地产调控长效机制最早有望于十八届三中全会后对外公布。作为房地产调控长效机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容。与“房地产调控长效机制”协调，房产税征收试点扩围工作也有望在十八届三中全会之后迅速展开。

虽然美国经济出现反弹征兆，但欧洲、日本等其他发达国家的好消息并不如预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳却已出现反复迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构调整将有可能令中国经济出现一波集中回落。对于房地产行业来说，美国QE3的可能退出以及国内货币政策可能到来的紧缩，无疑将挤压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据虽有下滑却也能保证至少年内行业政策面的相对稳定。

经过一轮疯狂拿地，“未来6～12个月项目建设资金新需求仍会较高。”曾启贤指出。

目前业内普遍认为大开发商并不缺钱。“今年不论从统计数据还是从财务报表上看，没有严重缺钱的房企。房地产行业形势看好，吸引了大量的资金。缺钱的只有极少数财务不透明，或者是公司状况比较差的企业。现在开发商真正关心的是资金成本是否贵的问题。”任志强表示。今年以来，包括万科、绿城在内的34家上市房企赴海外融资。据本刊不完全统计，今年1～8月上市房企海外募集资金已超过1000亿元，去年全年上市房企海外融资总额为700亿元。

曾启贤认为，在信贷收紧的背景下，银行更倾向给信用度更高的大型品牌房企提供贷款，而中小房企获得贷款的可能性将降低，资金的短缺将迫使中小房企逐步走向破产或者被并购，行业洗牌将进一步提速，行业集中度有望提升，而大型品牌房企的优势也将愈发明显。

行业真正需要研究的是如何把握需求。“目前我国房地产市场总量上仍有空间，结构需求仍然会增长。”秦虹指出，这些年来中国房地产的变化也验证了这样的判断，城市发展的格局始终决定着中国房地产发展格局，中国房地产市场不是没有需求，而是需求发生了变化。