中坤:先旅游 后地产

◎ 本刊记者 陈桂龙

6月28日，北京中坤投资集团与联合国教科文组织签署了合作协议，支持该组织世界遗产可持续旅游工作的开展。据介绍，在这份新的合作关系存续期间，中坤集团将在5年内为联合国教科文组织世界遗产可持续旅游项目提供100万美元的支持。

中坤集团最为业界注目的事件是，2011年向冰岛申购300平方公里的土地，用于开发旅游地产。在开发冰岛之前，中坤在国内旅游度假地产项目上最大的手笔是，整合了新疆五地（州）的旅游资源，拥有庞大的景区群及多家酒店。早在2003年，中坤集团就开始进军新疆。涉及南疆5地州总面积120万平方公里内的绝大多数景区资源，都由中坤集团建设运作。

中坤模式是典型的先做旅游，后做地产的模式。所不同的是，中坤的旅游业是策划、包装未开发的旅游资源，待景区发展到一定规模时再介入地产配套服务。

中坤模式的成长足迹

中坤集团第一次涉足旅游地产，是在1997年。1997年，中坤集团董事长黄怒波来到曾经执教的黄山地区故地重游。在一次聚会中，黄怒波和黄山黟县的县长聊起来，县长感叹黟县太穷，经济太落后，并热情邀请黄怒波到当地游玩。盛情难却，黄怒波来到了黟县的宏村。

宏村四面环山，是一个典型的世外桃源，因为贫困，居民没有钱建新房，都住在明清的古典建筑中。全村保存完好的明清民居140余幢，村中的大宅院“承志堂”富丽堂皇，被誉为民间故宫。直觉告诉黄怒波：这是一块尚未挖掘的处女地。多年寻求的商机就在眼前，他意识到，中坤集团在旅游地产上可以大有作为。

于是，黄怒波在宏村投资数百万元进行旅游开发，修复了宏村的危旧房，整治了宏村的环境，又修通了道路，然后租赁了当地一家政府招待所，把它改造成度假性质的山庄。完成内部改造之后，黄怒波开始带领他的团队为宏村做对外促销。当年，宏村的门票收入只有17万元，但是随着建设的不断完善，知名度的不断扩大，慕名而来的人越来越多，到了第二年，宏村的门票收入达到了400万元，远远超过了当年的期望值。

黄怒波先后投资400多万元，用于宏村的旅游地产开发和文化保护。当年鲜为人知的宏村，已经成为中外驰名的旅游景点。宏村人满为患的旅游势头引起了黄怒波的思考。于是，他又拿下了宏村附近风景优美的奇墅湖，在湖边建五星级产权式酒店和别墅。这样，中坤在黄山不仅拥有门票收入，还有大笔的地产收入。黄怒波的设想在努力中得到了实现。2003年，宏村门票收入突破3000万元，配套的山庄收入突破2000万元。

黄山宏村的成功，给了黄怒波丰富的旅游产品开发经验和丰厚的利润回报，黄怒波接连拿下了同是位于黟县的古村落南屏、关麓，使中坤集团的徽派古建筑旅游项目形成大气候。2004年，中坤投资集团与黟县人民政府进行第二次合作，兴建了奇墅湖国际旅游度假村。

这是中坤集团旅游和文化地产概念的开始，之后便一发不可收拾。目前，中坤集团国内旅游度假产业东起安徽宏村、桐城，西北到新疆南疆四地州，北至北京门头沟、延庆康西草原，中部为湖南岳阳，经营管理着国内知名古村落23个，A级景区46个；国际方面，中坤集团落地冰岛已无悬念，加上此前已进入美国、日本等地，中坤集团的旅游版图逐渐清晰，形成了中国、美国、北欧三大板块齐发力的国际发展格局。

差异化经营

“中坤集团进入旅游地产，几乎与房地产业发展同步，主要原因是看到国内旅游业的前景。”北京中坤投资集团总裁焦青说，“目前，旅游地产已经是公司的重要业务。”

爨底下村

宏村

中坤集团与旅游景区的合作一般签订30年的经营运作权，在期限内由中坤集团负责地产产品的建设、景区建设与运营。中坤集团已把旅游地产定位为5~10年后的营利产品，而合同到期后，中坤集团有优先选择权。

“中坤坚持资源差异化经营的企业战略，在地产旅游和旅游地产开发领域独树一帜，在经营上让两条主线围绕地产核心相互渗透，相互支持，融合成为一个具有高附加值的经营体系。”焦青说。

在将地产与旅游进行融合的同时，中坤集团还注重对区域文化内涵的挖掘。焦青认为，这种运作不仅有助于提高项目本身的附加值，更有助于人们对中坤品牌的认知。

旅游地产是朝阳产业，旅游资源与土地资源的不可复制和不可再生性决定了旅游地产的美好前景，这也是中坤集团看重的。相关数据表明，全世界目前已有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房产和度假权益。预计在未来10年，中国将有500万个家庭参与到旅游地产购买行列，以每家出资5万元计算，将产生价值2500亿元的市场需求。

中坤集团目前主要的旅游地产项目是酒店配套和度假村，以自己经营为主，而产权式酒店及分时度假产品将是其今后关注的产品。“一旦有好的项目或机会，我们会适时推出产权式酒店或分时度假产品。”中坤集团相关负责人说。

文化先行

在运作成功宏村项目后，电影《卧虎藏龙》到宏村取景，再加上国家领导人江泽民视察工作时破例为宏村亲笔题字，皖南古村落顿时名声鹊起。2001年安徽黄山黟县的西递，宏村成功被列入联合国科教文组织“世界文化遗产名录”，并成功获得国家4A级旅游景区牌照，这片皖南古村落顿时让四方游客“沉醉不知归路”。

然而，中坤集团对古村落的开发与发掘并没有停留于此，而是将这一发展模式复制扩围：从安徽黄山的宏村，到湖南岳阳的张谷英村，再到北京门头沟的爨底下村，一步步把古村落失落的文明呈现在了世人面前。

2012年8月14日，中坤集团与国家开发银行北京分行《开放性金融合作协议》签约仪式在北京举行。双方意向合作金额50亿元，旨在为中坤集团旗下文化、旅游等领域的项目提供融资支持，具体包括世界文化遗产及古村落的修缮及重建、旅游设施地建设等。

据介绍，双方将首先选择京西门头沟古村落文化旅游产业基地项目开展合作。黄怒波在签约仪式上表示：“精神文化产品，不是盖别墅。”

黄怒波的一个观点是：旅游地产是文化投资。“中坤做旅游地产的理念就是文化。旅游地产应该是这样的，你要给21世纪的城市或者是为中国人打造一个新的生活空间，一定要有这个理念。中坤每个在建的项目，都在国内外有它自己独特的一面，它有高度的文化性。中坤做的古村落，每个古村落都有当地的文化。比如说我们在宏村做度假村，它是以徽文化为主，在这当中，我们把佛教文化挖掘出来，延伸到禅文化。单纯旅游观光的时代已经过去了，旅游度假现在走向精神消费需求为主的时代。”

为了更好地发展旅游地产板块，北京中坤投资集团在不断尝试将文化产业融入其中。2012年，北京中坤投资集团斥资2.3亿元巨资打造的首台大型实景文化演出《宏村·阿菊》经过重新调整编排，在黄山黟县宏村上演。

中坤在做旅游地产项目时，一直把文化和现代性、传统性结合起来。“当我拿到一个项目，我会不断地思考，怎样才能把它最大的附加值找出来？”黄怒波说。

黄怒波表示，旅游地产是长线的投资，是一个文化投资，不是简单的一个盈利模式。要进到旅游地产，一定要解决文化概念。应该抱着一种理念，打造21世纪中国城市的第二生活空间，提供一个新的生活模式——精神消费模式。只有有了这个理念，才能赚到钱。