打造城市房地产行业信息化云服务平台

◎ 李桂胜

打造城市房地产行业信息化云服务平台，今天已不是一个虚无的课题，而是实际工作对我们提出的要求。2011年11月，河源市率先响应广东省住房和城乡建设厅的系统整改要求，启动河源市房地产业务管理信息系统的整改工作。河源市房管局在实施单位的技术支持下，于2012年6月完成新旧系统的置换工作，初步建成“河源市房地产行业信息化云服务平台”（以下简称“房管云”），“房管云”投产使用后，经过这1年多的运行并不断完善，应用成效显著。

什么是“房管云”

“房管云”实际上是通过网络向用户交付各种房地产业务管理功能的信息化服务平台。建立“房管云”，首先是基础软硬件平台的云化，其次是房地产业务管理信息系统的云化，最后形成能满足海量数据信息处理的云服务平台。如图所示：

“房管云”包括云基础软硬件平台和云业务系统平台。云基础软硬件平台提供基础设施服务，云业务系统平台提供平台服务和应用软件服务。“房管云”的客户端通过房管VPN专网或INTERNET网接入“房管云”，即可使用权限内的业务功能，无需考虑系统的资源能力与资源调配。

云基础软硬件平台

云基础软硬件平台采用云虚拟化技术来保证系统的运行性能高、运行持续可靠。云虚拟化技术主要包括：CITRIX虚拟服务器技术、华为虚拟存储技术和CITRIX虚拟应用发布技术。

CITRIX虚拟服务器技术又分两个技术。一是Cluster技术，当一台物理机发生故障，该物理机上的虚拟主机将动态地在其他物理机上重启。二是资源动态调配技术，保持每一台物理机的负载比较均衡，均不超过70%。

华为虚拟存储技术是将超大存储磁盘空间虚拟成若干个存储设备，再将虚拟存储设备动态分配给主机系统。

CITRIX虚拟应用发布技术核心是其ICA协议。通过ICA的32个虚拟通道（包括鼠标、键盘、图像、声音、端口、打印等等），将远程客户端能安全接入到“房管云”

云业务系统平台

云业务系统平台采用微软的.NET信息系统架构体系，可以与其他系统实现跨平台、跨操作系统、跨语言的联接。如上图所示：

云业务系统平台架构层次由数据库层、配置管理平台、业务功能应用层等构成。数据库层由配置管理数据库、房地产业务数据库、登记簿及档案数据库等构成。配置管理平台层包括系统的运维管理、业务规则的设置与检查、业务平台的配置等。业务功能应用层由内网业务平台和外网网上申请及信息发布平台组成。

设计思路

基于“房管云”的建设目标，充分考虑业务系统的云化，我们制定了三个主要的业务系统设计思路：一是基于楼盘表，以房屋编码为主线；二是以电子登记薄为核心；三是以整个地级市为整体集中部署。

（一）基于楼盘表，以房屋编码为主线

业务系统要实施“基于楼盘表，以房屋编码为主线”的设计思路，要做到如下几点：

首先，要确保房屋编码的唯一性。

房屋编码采用坐标法一旦生成，不能在再改变。房屋登记基本单元合并、分割，房屋编码应重新编码，原房屋编码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。

其次，楼盘表要落地，确保真实性。楼盘表是记载房屋单元物理信息、权属信息及相关业务状态信息的用房屋编码关联起来的一组数据表；建立楼盘表时，要依据国土、规划等材料，经现场勘察测绘核实楼盘表落地信息的真实性。

最后，楼盘表作为系统总线，通过房屋编码与整个房屋生命周期（建造、测绘、登记、使用、维护、灭失等）各业务系统关联。如下图所示：

实施“基于楼盘表，以房屋编码为主线”设计思路有二大好处，一是基于楼盘表的房地产管理业务也是真实可控的，也使得数据的集中存储和共享成为可能；二是楼盘表作为系统总线，既能实现数据的共享和业务的协同，还能确保各个业务系统的相对独立性，更方便系统的业务功能的不断扩展和完善。

（二）以房地产登记簿为核心

我国《物权法》明确规定房地产登记簿是房屋权利归属的根据。“以房地产登记簿为核心”的设计思路也来源于《物权法》这一规定。实施该设计思路，业务系统必须做到如下几点:

首先，要建立独立的房地产电子登记簿。在业务终审环节把登记业务审批结果记录在电子登记簿数据库，要求“终审→登簿”的唯一途径和单向不可逆性，一旦登簿，只能通过更正登记来修正，确保电子登记簿的独立性、合规性和权威性。

其次，要引用电子登记簿信息。系统在交易与登记业务中的调档、缮证、档案查询等业务环节应统一引用电子登记簿信息，确保这些业务的正确性和合规性。

最后，电子登记簿要充当登记业务系统的系统总线。由于电子登记簿记载了各种交易登记业务的结果数据，在交易登记过程中可通过房屋编码在电子登记簿中引用该房屋单元的房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项状况，实现各种交易登记业务的相互协同。

实施“以房地产登记簿为核心”的设计思路有二大好处。一是符合国家标准，确立登记簿的权威性；二是既实现各种交易登记业务之间的协同管理，还能确保各种交易登记业务办理的独立性，方便了各种交易登记业务功能模块的不断扩展和完善。

（三）以地级市为整体集中部署

实施“以地级市为整体集中部署”的设计思路，业务系统要做到基于“机构”的业务流程配置和数据存储。业务系统把某个业务主管单位定义成“机构”，然后在该“机构”上配置业务流程和组织数据存储，实现向多个业务主管单位提供各自独立的房地产业务管理服务。

这样做的好处很多：一是系统只会随国家、省市政策法规不断完善，基本不受业务主管单位拆分和合并等调整的影响；二是避免各级业务主管部门在机房、硬件设备、软件系统等建设的重复投入以及日后系统升级、运维服务的重复投入，解决资金短缺问题；三是解决市县房地产业务管理水平参差不齐、业务规范和数据标准不统一、业务数据和报表上报难等问题；四是解决建立统一的个人住房信息系统难的问题。

业务功能

“房管云”的业务功能将随着房地产行业的发展，在广东省住房和城乡建设厅规划的系统功能基本框构下不断扩展与完善，分期研发完成。

（一）“房管云”一期业务功能

“房管云”已完成的一期业务功能包括：商品房预销售许可审批系统、新增商品房预销售网签备案系统、存量房买卖网签备案系统、商品房屋租赁网签备案系统、房地产权属交易与登记管理系统、房地产电子登记簿管理系统、房地产电子档案管理系统、个人住房信息系统、房地产信息综合发布系统等。

（二）“房管云”二期业务功能

即将研发“房管云”二期业务功能包括：房地产从业主体管理系统、房地产项目管理系统、房地产测绘与成果管理系统、物业服务行业管理系统、住宅专项维修资金监管系统、基准房价评估系统、房屋安全鉴定管理系统等。

应用成果

“房管云”在河源市实施投产后，在茂名、阳江、云浮等城市也得到实施应用，应用成果显著：

（一）系统建设投入大幅减少，见效快。“房管云”建设经费由我局和各县分担，大大减少了我局和各县的经费投入。系统在我局上线后向各县覆盖时，每个县仅需一周时间就可以完成，见效快。

（二）大幅提升了各县信息化水平。“房管云”投产使用后，各县使用与我局完全一致的符合省和国家要求的房地产业务管理信息系统，严格按国家规范建立房地产电子登记簿和电子档案，在网上开展新增商品房预/销售、存量房交易、房屋租赁等管理业务，给各县的房地产业务管理信息化带来了全新的理念，大幅度提升了各县的房地产业务管理信息化水平。

（三）有效规范了各县房地产业务办理。 “房管云”投产使用后，各县和我局保持一致，数据标准和业务规范都通过系统进行了有效的规范化约束，形成了统一的办事标准，一致的办事流程，规范化的管理模式，从而加强了对各县房地产业务管理工作的规范统一。

（四）为系统功能的进一步扩展奠定了基础。“房管云”为河源市建立了系统集中统一部署的市县联网应用模式，为今后系统的扩展上留下了很大的空间。在此模式下新开发的“物业服务行业管理系统”、“住宅专项维修资金监管系统”等新系统，完全可以供整个地级市统一使用，这就使得各县在今后的房地产业务管理信息化发展上得以顺利开展，确保了整个地级市的房地产业务管理信息化的持续发展。