调控存量闲置地产

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近些年来，房地产业和银行业是互相依赖，荣辱与共的。房地产贷款额度约占银行各项贷款比重的20%多，再加上以房地产为抵押的其他贷款、与房地产相关的贷款，以及影子银行中来自银行的房地产信托贷款，与房地产有关的银行贷款大约占到贷款总量的50%左右。

另外，从地方政府性债务资金的来源情况看，银行是最大的资金供给者。政府贷款主要靠抵押土地，这已成为政府偿债的最重要来源，地方债务偿还对土地出让收入的依赖性大。据国家审计署调查，2010年底全部省级和市级政府以及绝大多数县级政府均有政府负债，且承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务为25473.51亿元，占地方政府负有偿还责任的债务额的比重为37.96%。如果各地土地出让收入一旦下滑，那地方政府的偿债能力就会趋于萎缩。

然而，当前进入存量的房地产闲置却大量存在，地产类10大上市公司年报显示，截至2011年底土地储备建筑面积3.58亿平方米，多数公司足够未来5年甚至7至8年以上开发。中国社科院房地产蓝皮书披露，从2008年开始我国城镇新增住房套数已超过新增家庭数，加上存量房，整体户均住房已达到或超过一套。由于房价高，贫富差距大，房屋分配不均；加之交通和其他配套设施等原因，一些地方出现了大量空楼、空城。比如空城的地方有内蒙古鄂尔多斯康巴什、巴彦淖尔、二连浩特、呼和浩特清水河，河南郑州郑东新区、鹤壁、信阳，辽宁营口，江苏常州、镇江丹徒，湖北十堰，云南呈贡、天津红领世郡等。

闲地空房浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平，也造成金融资产的呆滞，以致形成不良资产。从当前情况看，“地根”、“银根”必须协调配合，盘活存量土地与盘活存量流动性要形成合力，要调控存量闲置地产，挤出闲地空房，盘活金融资产。为此提出以下建议：

一、对闲地空房依法收取土地闲置费。

按据《城市房地产管理法》第二十五条，规定加大对闲置土地的清理力度，严格执行满一年不开发的收取土地闲置费，满两年的无偿收回土地使用权。房屋与土地是不可分割的整体，商品房的闲置，它所占用的土地也在闲置。在我国城镇土地为国家所有的情况下，房产是一种准公共产品，对商品房来说，土地虽开发但房屋长期空置，房产所有者不使用不出租，似如拥有土地使用权者不使用土地，其不动产即可视为闲置。对开发商竣工验收后的商品房，空置一段合理时间如二年后，即被认定为闲置房屋；对某些单位存量闲置房产也是这样。因此，国家有权力依法对已出让的闲置土地或闲置房产收取土地闲置费或除法律、法规规定的特殊情形外无偿收回。这部分收费或再转让所得的土地出让金可周转用于偿还银行的地方政府性债务。

二、盘活“空城”，偿还银行贷款

三、落实中央文件，将清理出来的办公用房用于民生事业。

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，严禁超标用房，清理办公用房。一些地方政府部门为建豪华大楼，挪用其他项目建设资金，等于减少了民生投资和公共服务；通过发行地方债、贷款来筹资盖楼，给当地经济社会发展埋下巨大风险隐患。为此，要严格按照通知要求，认真检查执行，加强督促落实，按照标准压缩党政机关、直属事业单位、人民团体及国有及国有控股企业的办公用房，并对腾退出来的房屋进行改造，可改成公租房、养老中心或学校，这些房屋区位条件好，能弥补当前公租房、养老中心位置偏远、交通不便的缺陷。这也可以减轻政府公共资金对投入到民生项目上的压力，把节省下的部分资金通过融资平台偿还给银行。

四、进一步加大房地产市场的反腐力度。

房地产市场是个商业贿赂的重灾区。房地产腐败高发的重要原因：一是与房地产领域的制度缺陷有关，二是惩罚机制的缺位；在很多情况下，开发商寻租于主管部门，部门就能基本上满足了开发商的要求，房地产市场管理存在问题已严重的阻碍了中央宏观调控政策的落实，大量闲地空房长期存在而不去过问的怪现象，即是一例。为此建议：

第一，房地产开发必须执行阳光政策，建立公开、透明的房地产市场。要推行政务公开，坚持依法行政。有计划推行电子政务建设，方便人民群众监督。

第二，实行项目审批责任制。地产市场交易黑箱操作有很大空间，暗地里一套约定俗成、心照不宣的规则游戏，在一些相关权力部门间暗自潜行。对此，应尽快地建立程序严密、制约有效的地产市场运行机制和房地产开发市场管理体制，对于闲地空房要依法处置，否则，就要追究相关部门的责任。

第三，健全监督机制，把公共权利置于法制和人民群众的有效监督之下。加强市场后续监管，建立科学合理的房地产行政管理和监控机制；完善行政执法责任制和评议考核制；制定行政效能投诉、行政过错责任追究办法。在立法和行政总体权能指引下编织反腐败大网，为反腐提供保障。