个人房产税尚不具备全面开征条件

◎ 杨志勇

自2011年1月28日重庆和上海两市进行个人住房房产税试点以来，扩大试点乃至全面开征个人自用房产税的声音不绝于耳。在全面开征个人自用住房房产税之前，需要问清房产税存在的理由。即使这个问题解决了，关于征收范围征收方式的确定仍然众说纷纭。基于不同的理由，100个人可能不止100种答案。个人住房房产税是一种政府直接与个人直接打交道的税种，不同于政府现在开征的其他税种，征管难度较大。自1980年个人所得税制确立以来，政府也积累了一些对个人征税的经验，但多数个人所得税通过代扣代缴方式征收，且是对有现金流的收入征收，难度远小于自身不产生现金流的个人自用住房。正因如此，对个人自用住房全面开征房产税需特别谨慎。

一、个人住房房产税的开征不会影响房地产市场格局，却可能增加买方负担

从国外经验和国内试点来看，房产税征收是很难直接改变房地产市场格局的，因此，也就难以指望通过房产税来降房价。房价高，更不能指望房产税来调节。

从历史上看，金融危机前发达国家多有房产税，但房价照样攀升。如果商品房供给扩大问题不能从根本上解决，那么房产税只会增加购房者和居住者的负担。在房地产市场岌岌可危的前提下，个人住房房产税的确可能能为压倒这个市场的最后一根稻草，但这不应是决策者所愿意看到的。

从税收学原理来看，房产税很难让抱怨房价高的买方占便宜，从而房产税无助于住房民生的改善。举例来说。没有房产税的条件下，一套住房100万元。现在假设一年要收1%的房产税，买方不愿意按照100万购买，就会想方设法压低房价。假定买方将未来的房产税总额考虑资金时间价值后的现值30万元从房价中全部扣除，那么住房价格就变成70万元。这样，住房价格的确降了，但是，买方并没有占到任何便宜，因为降下来的30万元未来仍要自己来负担。房产税对价格的这种影响在税收学上称为税收资本化。在完全竞争条件下，税负大致会作如上转嫁。如果房地产市场是卖方市场，那么买方想要完全转嫁税负是很难做到的，此时卖方很可能不愿意降价，或者只是部分降价。倘若降价不足30万元，那么房产税的开征就会增加买方的负担。显然，这种结果也不是房地产调控政策所要达到的目标。

二、住房税负的确定不能无视购置税负重的事实

时下，不时可见中国大陆地区住房持有成本较低的说法。有人甚至认为正是因为住房持有环节的低税负导致炒房者甚众。显然这种说法是片面的。这种看法是只见其一，不见其二。个人住房从购买到拥有的税负要综合看待才对。否则，住房相关税负又是谁能承担得了？！

社会资金之所以流入房地产市场，是因为这个市场有利可图，是因为这个市场能够获取高于其他市场的收益。如果社会资金有更多的出路，那么住房市场的压力就会小很多。由此可见，房地产调控的功夫很可能在诗外。

的确，现实中许多国家和地区征收个人住房房产税，中国住房持有税收成本较低。但这忽略了中国获取住房成本远高于诸多国家和地区的事实。住房所对应的各种负担需统筹看待。外国外地有个人住房房产税，绝非中国大陆地区也应该有此种税收的理由。别人有，怎么会是我们也应该有的理由？那么多其他国家和地区所没有的政府收入形式，如形式多样的政府性基金，中国都有了，为什么中国就一定要拥有比别人更多的政府收入来源形式？香港地区经常是一个参照系。香港地区不仅有土地批租制度，还有个人住房房产税性质的税收。土地批租学香港，结果是地价推高房价，房价高高在上。个人住房房产税如果再学香港，居者将不堪其负。理由是，香港地价高，房价高，还有房产税，但香港地区的税负水平较轻。很遗憾的是，大陆地区税制和其他政府收入制度上并没有效仿香港。大陆地区在生产交易环节有大量香港所没有的税费负担。这直接导致国民税负感觉较重。各界常争论中国税负重不重问题。的确，就狭义的税收负担本身来说，中国在世界上无论如何都不能说是最重的。但是，国民对政府的负担不仅仅是税收。税负重的国家并不一定就有沉重的房地产负担。在这样的背景下，片面地学海外个人住房房产税制度是不够的。要学，就应该系统地学，否则，只取制度片段，必然徒增国民负担。

个人住房房产税还应与国有土地使用权出让金收入统筹考虑。许多国家没有国有土地使用权出让金收入，那么中国为什么就要有呢？土地制度使然。既然土地国有，那么国人完全有理由让国有土地为国民作出应有的贡献。有人会建议取消土地出让金，或认为房产税只有在取消土地出让金的基础之上才能推出。这是不妥的。土地出让金解决的是土地资源配置给谁用的问题。如果没有土地出让金，繁华地段的土地，谁不想要？这是国有土地使用权出让金无法取消的理由。但是，如果一定要在这样的土地制度背景下设计个人住房房产税制度，那么可以明确的是，中国个人住房房产税税收负担应该比大部分实行土地私有制的国家要轻得多。后者税率1%，前者就应该是0.5%或者更低。

三、个人住房房产税应该是地方税，但地方政府收入体系的构建不一定要靠房产税

许多国家的地方政府收入中有个人住房房产税，但这并等于中国也必须这么做。的确，房产税是许多国家的地方税，但这不等于地方政府花钱主要靠房产税。不少国家的地方政府提供公共服务在相当大程度上还要依靠上级政府直至中央政府的转移支付。既然中国政府收了如此多的间接税，那么问题的关键是重新划分不同级别政府的财政收入。1994年分税制财政体制改革之后，中央政府在财权财力分配格局中占有极为有利的地位。显然，提升中央政府的财权财力，有助于提升国家能力。但是，过多的资源集中在中央，直接导致地方可支配财力的不足。

当前，地方财政收入不足的问题，也不要只盯着房产税，至少有两种化解办法摆着我们面前：一是调整中央和地方财权和财力分布格局，中央让渡收入给地方。二是地方政府少做事，一些不必要的事就不要做了。这也可以少花钱，且有助于规范地方政府的行为。

当前，中国政府间收入的划分如果能够伴之以商品税制的再造，对于地方税系的构建也是有利的。从2012年1月1日起，铁道部集中缴纳的铁路运输企业营业税(不含铁路建设基金营业税)、城市维护建设税、教育费附加由中央收入调整为地方收入；铁道部集中缴纳的铁路运输企业所得税(含中铁快运股份有限公司缴纳的企业所得税)由中央与地方按照60∶40的比例实行分享。铁路建设在地方，赚钱也在地方，没有理由不让地方分享收入。这是解决地方政府收入来源方向正确的一步，虽然还只是一小步。地方财政收入一定要靠房产税，不是不可以，但前提是减间接税，减房地产开发环节的税费。

房产税只能是地方税。为了公平，房产税只能按照房产评估价征税，价格越高，应缴税额越多。但是，当地铁经过你家门口的时候，你是高兴，还是发愁？这样的一幕在未来的中国可能成为现实。主要因素是个人住房房产税。地铁通了，房产更值钱了，应纳税额自然会水涨船高。如果房子是惟一的，又是自住的，那么你只能很沮丧地自掏腰包。如果这房子你只是攒着的，那么，你完全可能为此而欣喜，因为你的住房可以卖到更高的价格。但是，如果税率是地方自定的，那么住房增值，高兴的人会多过懊恼的人。房产税是为了地方公共服务。收多少，和公共服务有关。公共服务一定，税基扩大，税率就可以下调。全面开征个人住房房产税，也提出了地方税收立法权问题。这样，这样，地铁通了，公共服务改善了，高兴的人才会多过沮丧的人。

四、个人住房房产税的开征所可能引致的问题更值得关注

关于个人住房房产税，总是有一种“想要就可以有”的逻辑，似乎个人住房房产税的开征与否及开征时机纯粹是由政府决定的这种税收理念，与法治社会的要求格格不入。税收不仅要公平，还要说清为什么收。把个人住房房产税说成是一种调节收入财富分配的税种。这恐怕又是一个误会。收入分配的功能主要属于中央政府，房产税是地方税，难道地方政府有了调节收入分配的职责不成？在经济全球化背景下，关于收入分配问题，发达国家更多强调的是通过公共服务来加以解决，而不是税收，即使个人所得税在收入分配中的作用也已被弱化。这是中国下一步税制改革需要关注的。

对个人住房房产税开征所可能引发的问题，不能不小心谨慎。即使社会同意开征个人住房房产税，地方政府仍然要三思而后行。个人住房房产税收入就真得那么容易征管吗？个人获取住房的途径不同：有各种各样支付成本天壤之别的福利分房，福利房中有产权房，也有非产权房；有各种各样的小产权房；还有商品房。从现实来看，商品房所对应的税负最重，但如果开征个人住房房产税，仍然只是增加商品房持有者的负担，那只会加剧社会分化，不利于鼓励人民群众勤劳致富风气的形成。房产税开征不能忽略了当今社会中购买商品房自住者负担最重的国情。福利房的税收待遇也是一个问题。只支付较低成本就获取较好地段的福利房，但个人收入流并没有随之增加，如果严格以住房评估价为基础进行课税，这些人是否有支付能力也需要考虑。有关部门是小产权房可谓“人人喊打”，但小产权房的确解决了不少人，特别是中低收入者的住房民生问题。简单地禁止是无济于事的。对这样的个人住房，个人是否有很强的纳税能力，也值得关注。

个人住房房产税的全面开征，还需要回答一个问题：人民愿意纳税，政府就一定能做好吗？如果纳税人问政府，钱到哪里去，那么在政府信息公开程度不够的环境中，地方政府能够给出人民满意的答案吗？转型社会，事情本来就够多，暂时实在没有必要再让个人住房房产税来添堵。这也是个人住房房产税不宜全面推出的一个理由。

房产税古已有之，更不应该成为个人住房房产税存在的理由。现代社会已拥有好多古代所没有的税种。为什么还要延续过去的做法？现代人没必要拾古人的牙慧。现代社会有现代社会运作的逻辑。即使未来要开征个人住房房产税，这也应该是一种现代的房产税，和古代的大不相同。这样的房产税对应的是地方公共服务，经常是要人民和地方政府商量着来的。这也是为什么个人住房房产税如果要开征，理想条件是全面开征的理由。

技术条件只是个人住房房产税出台的起码条件之一，并非充分条件。切莫一直盯着房产税不放！政府所面对的房地产调控问题也不是房产税所能解决的。个人住房房产税对某些人来说是一种诱惑。毕竟肉已摆着那里，饥饿填饱肚子的本能必然驱使某些人积极推动个人住房房产税。在这样的环境中，我们就更应稳步前进。至于房叔房姐房妹的问题，是加大反腐败力度就可以解决的，根本不需要个人住房房产税。

个人住房房产税的开征不能不谨慎，前期需要仔细的调研和论证，一旦开征相关配套要完备。现在试点的城市以“套”为依据进行减免，有些独创性过多，且不同的“套”所代表的住房价格差异过大，只会带来新的问题。等到具备条件，社会能够接受个人住房房产税，那么所有的住房（只要具备居住功能的，不管是商品房、福利房或者是其他性质的住房）都应该纳入个人住房房产税的征收范围，以确保征税过程中不会出现新的不公平。