谈既有工业建筑的分析评估及利用

刘璐 于伸 陈巧云

(东北林业大学材料科学与工程学院，黑龙江哈尔滨 150040)

随着城市规模不断扩大和产业结构的调整，传统重工业被新兴产业所替代。原有基地日益衰败，城市中许多旧建筑被搁置，为使这些资源得到充分利用，需要对城市的既有工业建筑进行改造设计。而在对这些旧建筑及其工业区改造之前需要对既有建筑进行分析评估，这是其改造可行性的基础。

1 城市既有工业建筑及其现状

1.1 城市既有工业建筑的概念

既有工业建筑改造是指对失去或部分原有功能的工业建筑，这些工业建筑指用于工业生产、加工、装配和维修的厂房，以及为之服务的仓库、服务建筑、构筑物、工业设施及其基础设施和城市中一些专门用于手工业生产的建筑。

在保持原有建筑的一部分特征基础之上，发挥既有建筑最大潜力，对建筑外立面进行重塑和更新，对于内部，采用空间重组，功能置换等的设计方法，赋予建筑新的生命［2］。

对既有建筑的改造利用，不仅给城市建筑带来新的设计理念，颠覆了传统思想，其次节省了社会资源，资金，有利于社会的可持续发展，再次尊重城市发展的特色。

1.2 城市既有工业建筑的现状

城市中既有工业建筑地理位置大多在市中心或市中心周围，失去了原有功能，为在将来的改造中能够充分利用既有建筑及其周围的现有条件，重新满足地区的使用需求，须对其整体环境现状进行分析。其内容一般包括:建筑使用现状，周围场地环境现状等方面。

1.2.1 建筑使用状况

调查建筑的现实状况，探索其衰落的原因，衰落的程度如何;道路、给排水、供电、通信、暖气、管道等基础设施的状况如何等等，这样能够合理地取舍与补充现有建筑与基础设施，并利用建筑所在地区的有利条件，从而设计出经济高效的改造方案。

1.2.2 周围场地环境现状

分析既有工业建筑周围现状环境，可明确建筑与其周围建筑物、公园、广场、商业区、住宅小区等的分布情况，整个工业区与其周围环境整体环境的相互关系，工业区与城市整体风格的协调性，从而为改造使用方向做出初步评估。

1.3 国内外对既有工业建筑的利用

美国、英国、德国等西方发达国家，在既有工业建筑改造方面起步较早，这些国家的传统重工业逐渐衰落，一些旧厂房、仓库、码头被改造成购物中心、博物馆、艺术工作室、校舍等。例如英国伦敦皮革厂改造成陈列家家居公司;瑞典桑德维尔市曾经成功地将4幢建于1888年的仓库改造成为城市的博物馆和图书馆;美国纽约市一家沥青厂被改造成综合艺术学校，开办艺术、摄影、图形设计等课程。

相对于国内而言，近二十年，在国内的一线、二线等城市相继出现既有工业建筑改造的趋势。例如北京798艺术中心，原为国营798等电子工业的老厂区所在，经过改造，变成富有特色的艺术展示和创作空间(见图1)。又如，上海M50创意园，它和北京的798同属于城市创意基地，是由废弃的纺纱厂改造成为工作室、设计公司、艺术机构等艺术场所(见图2)。

图1 北京798内外景

2 城市既有工业建筑的分析评估内容

不同地域采用不同的评估方法。在对既有工业建筑进行改造前，必须建立一套评估体系，制定评估方法。评估时按照评估体系中给出的标准、范围值来确定建筑的质量破损程度和可利用范围。

例如，在对上海苏州河滨水区环境更新与开发研究时，同济大学刘云根据建筑现状，建立了一套评估体系。该评估体系将评价尺度分为五个等级，即好、较好、一般、差、极差，1级～5级。又如，加拿大历史性建筑资料管理局搜集1945年前的建筑资料。在此基础上，进行评估指南，列出五项评估领域，分别是建筑艺术、历史价值、环境价值、使用价值、完整性。每一子项的评定可分为四个等级，在0～15或到25内之间打分。这种评估，以后对该建筑的结构、材料、基础设施等方面就有了较为合理、恰当的认识，便于决定在多大范围内采取保护措施。以渥太华市为例，各项满分应是135分，评估中低于75分者不予保护，75分以上者，根据分数高低，确定允许改造的范围。

图2 上海M50创意园

既有建筑进行的综合质量评估内容分五方面，建筑的结构鉴定、建筑基础设施(如水、暖、电等)鉴定、建筑与环境文脉的关系、建筑造型特色、建筑的历史价值等指标，在此基础上总结出再利用的可能性和改造方式［5］。

2.1 建筑结构鉴定

对既有建筑进行改造前应当了解有关建筑的结构状况，在此基础上配合结构工程技术人员作出评价。结构状况的评价内容包括使用年限、结构类型、原有的设计负荷、现有实际可承受的负荷、结构损坏情况、低级承载力等［5］。了解建筑的结构状况之后，改造方案有了客观的依据。

建筑结构鉴定报告组成。

根据我国建筑改造专家朱伯龙教授的研究总结，一般既有建筑的结构鉴定报告由以下几个部分组成:

1)概况:在概况中介绍建筑的基本结构情况包括建筑的长、宽、层高、总面积。柱网的类型、尺寸、柱距及地基基础状况等［5］。

2)建筑结构与材料的检测及鉴定:由于多数既有建筑都经历了或长或短的使用年限，这就使既有建筑物的结构状况与原设计时相比有一些偏差。有的建筑内部结构没有大问题，只是建筑内部或外表皮面相对破旧;有的建筑物由于使用不当或受地震等自然因素作用部分结构可能有损坏:有的建筑在初次设计建造时，一些人为因素导致建筑结构设计的不合理或是建筑质量的低下，从而引发建筑结构的损坏，鉴于此，现场的结构检测是必不可少的。检测内容是与改建相关的房梁、柱子等的现状，包括裂缝、偏移、损失情况。此外，一般还要请专业人员对其现有强度进行测试。

3)改建方案及结构可行性分析:结构安全、投资效益、施工进度是旧建筑改造前所必须考虑的三个问题，其中结构安全是旧建筑改造前的首要前提，以此为基础请专业人员制定方案，并进行模拟验算，以验证方案的可行性。

4)结论部分:根据现场检测与分析计算结果，给出结构改建要求或限定条件。

在获得结构鉴定报告之后，建筑师方可对建筑进行改造设计，并在关于建筑原有结构的利用或加固改造、新旧结构衔接以及新旧结构材料运用等方面向结构工程技术人员进行咨询，共同研究探讨解决方案，最终得出符合建筑师设计意图，同时又是技术可行、经济可行的改造设计方案［5］。

2.2 建筑基础设施鉴定

初步对要改造的旧建筑整体进行检查，尽量利用原有的基础设施，根据实际情况需要，扩大或减小容量、改变位置、调整设备，这样可以有效地缩短项目工期，节省资金。基础设施鉴定的主要内容有:

1)各种管道、电线、排水等设施的布置方式和走向。2)设备管线的材料种类及破损程度。3)各种设备的容量、大小。

对于不符合新的设计指标的设备和设施，根据其损坏程度，做出适当的调整，尽可能利用现有设施。

2.3 建筑与城市文化协调性

城市文化一大部分体现在建筑中，建筑的特色与城市文化相得益彰，因此在改造旧建筑前，要考虑这两方面的因素，不能一味的大拆大建，造成巨大的社会资源和资金的浪费，同时破坏了城市文化的协调性。通过改造与更新，尽量保留旧建筑的文化特色，使之与周围建筑乃至整个城市文化相协调，成为一种可持续城市发展模式，这也是旧建筑改造的重要意义所在。

2.4 建筑形态的确定

工业建筑一般是高大，敞亮的厂房，厂房内一般有暴露在外的钢筋、管道、电线，废弃的机器等设施以及巨大的铁制玻璃窗，另外还有一些有着城市特色的车站、码头以及陈旧的仓库等。

2.5 建筑历史价值的确定

根据四个方面来确定建筑的历史价值，分别是建筑形态风格，建筑建造时期、建筑技术，建筑与著名历史事件或历史人物的联系。大体上可分为三类:

第一类是建筑属于文物古迹，具有很高的历史价值，不能改变其外型，只能做结构的加固或是局部的修补。

第二类是不属于文物古迹，但是也有较高历史价值，在设计时要充分强调历史性，也不能大范围的改变外型。

第三类是建筑历史价值较低或是没有，可根据需要，创意，大胆，灵活设计，尤其是废弃的，没有特色的工厂，可根据改造后的功能需要对建筑外立面重新设计改造。

3 城市既有工业建筑的利用方向

由于改造既有工业建筑是一项耗时、耗力、耗费的客观存在的工程项目，在对其改造前应当充分考虑建筑的历史价值、空间结构、风格特征、周围环境，结合这些因素，分析其可再利用的方向，探索其最适合的改造模式，给予一个准确定位。

3.1 建筑历史文化价值潜力利用

这类建筑具有独特的历史文化价值，因此在设计时保护其历史性，结合现代时尚元素，给人耳目一新的效果。例如巴黎奥赛博物馆原来是废弃的奥塞火车站。奥赛火车站建于1900年，采用石质、钢与玻璃组合和新古典雕塑装饰外表，这一建筑艺术象征了19世纪工业革命时期建筑风格，但是由于不能满足人们的需要，逐渐被废弃，之后建筑师被委托改造车站，建筑师充分保留了车站的原有特色，在此基础上，巧妙地融入现代风格元素，体现了传统建筑构造精神特点与现代时尚气息的完美结合。改造之后，吸引了大批游客前来参观，创造了巨大经济效益(见图3，图4)。

图3 奥赛博物馆外观

图4 奥赛博物馆内景

3.2 结合区位，营造新的功能需求

影响建筑土地升值和吸引开发商投资，获取利润最关键的一个因素是区位因素，根据建筑所处地区的功能需求，可将其改进为艺术中心、购物中心、餐厅、博物馆、图书馆、住宅、旅馆等。例如瑞士伯尔尼巧克力厂，废弃后一直被闲置，该工厂毗邻伯尔尼大学，后因学校扩建被改造成图书馆。

3.3 既有建筑的空间和结构

分析既有建筑的内部空间形态和结构，空间重构和功能置换是旧建筑延续的核心，以此为基础改造，找到合适的用途。当然不同的工业建筑空间条件和结构类型各有不同，需要具体问题具体分析，探索适合的空间形态和结构。例如上海船厂及上海M50苏州创意产业园设计时，尊重其外形和结构，空间按照陈列内容自由组合，流线组织良好，巨大的室内空间与现代艺术的抽象夸张相得益彰。

4 结语

通过对既有建筑本身和其周围的环境进行分析，建立建筑评估方法和体系，继而对建筑进行抗震、结构、防火安全评估;对不能保证继续安全使用建筑，不宜开展建筑改造，或者对此类建筑应同步开展结构安全改造，对于能继续使用的建筑，可以通过空间重构、功能改变等更新改造的设计方法。经过详细，认真地分析评估，明确改造方向，制定目标，既为建筑成功更新改造打下坚实的基础，又可以有效的避免浪费社会资源，节省大量的资金和劳动成本。

［1］ 李占鸿，张俊华.房屋质量检测在旧住房成套改造中的应用［J］.住宅科技，2007(11):6-9.

［2］ 何晓晶.刍议旧建筑的改建与再利用［J］.建筑工程，2011(4):36.

［3］ 白 雪，陈晓光.浅谈旧建筑改造应注意的几个问题［J］.工程质量，2008(20):48-49.

［4］ 何莉娟.浅谈建筑物的鉴定与加固设计［J］.天然气与石油，1997，15(2):40-45.

［5］ 王建国.后工业时代产业建筑遗产保护更新［M］.北京:中国建筑工业出版社，2007:53-66.

［6］ 卫龙武，吕志涛，郭 彤.建筑物评估、加固与改造［M］.南京:江苏科学技术出版社，2006:43-44.