物流园规划的仓储用地构成比例及其用地基本单元研究

张 锷 郑 寅 张 波

普洛斯物流园

地球村已不仅是个理念而是一个现实。中国经济已融入了全球化的供应链之中，既是最大的生产基地，也是最大的消费基地，而这其中供应链的保障支持服务就是物流。无怪乎全国主要经济圈中的物流园建设是一个地区经济活跃与否的标志。在这一片物流园的建设热潮中，规划作为前期土地利用和市政建设的主要依据。然而由于我们发展的速度太快，又缺乏这方面的经验和规范，在这当中难免会有遗憾和不足。结合无锡西站物流园规划项目，采用研究解析式的规划方法，通过对物流园中的仓储用地构成比例和仓储用地基本单元研究，以期发掘这个行业中的一般规律，为物流园的规划提供一个比较科学的方法和依据，同时也希望为今后的物流园规划做一个较合理的参考案例。

1 当下物流园区的发展趋势及规划中遇到的问题

随着时代的发展，从1970年代日本的物流园开始，物流园的类型划分也从单一的以依靠交通枢纽的大宗货物仓储和运输为主的物流园，到各种分类的特殊性物流园，如大宗生产资料钢材物流园、生活资料集散为主的物流园等。而发展到1980年代，以德国为代表的，伴随着物流中心产生的，以物流服务等第三方物流为标志的多功能综合性物流园出现。目前，伴随着电子商务的兴起，物流的发展分类也由传统的类型，朝着围绕B to B和B to C的业务模式为代表的方向转变，传统的物流园开发模式都在面临着新的挑战。如何规划建设以适应新的模式的需要，对于前期用地布局的综合考虑和未来发展的弹性预留，是当前物流园区规划设计中应当着重考虑的。运用标准化、模块化、弹性化、组合化这“四化”为模式的规划方法，是适应物流园区规划建设的主要发展趋势。

在无锡西站物流园规划项目中，经过前期项目定位策划和功能的研究，确定5平方公里的园区为无锡西区省级综合物流园（图1-图4）。其中包含有内陆港区和铁路的多式联运仓储片区，生产资料、交易市场以及电子商务的综合性物流仓储区。在规划项目的研究中，逐步发现物流园的发展模式也向二极发展，即综合性和特殊性的方向。综合性物流园，是在传统物流园基本要素的基础上，增加了管理平台、商业设施、生产加工、交易市场以及多种辅助功能的以物流为基础的多功能开发园区。特殊性物流园则是结合物流对象的特殊性而形成的，如以运输方式为特点的，以同类货物为聚集和集散的，以特殊地理区位为主的。

在现代物流园用地规划中，首先要面对的是功能布局中的仓储用地构成比例及其单元地块划分大小的问题，到底什么比例和单元尺度为适？针对这个问题，在采用了对典型样本分析研究的基础上，得出基本数据，作为解决用地规划中土地利用的合理性和标准化的技术手段。经过对各个样本物流园仓储用地的数据分析，就可以对整个物流园区的功能板块进行灵活弹性化的组合。通过优化的交通组织，将各个功能单元用地，根据功能定位像安装电脑主板一样按比例进行总体布局。以下将以几个样本为分析对象来研究，样本的采集是基于同类或相似功能的物流园的数据，将研究范围制定在综合性物流园和多式联运物流园中。

图1 无锡西站物流园鸟瞰图

图2 无锡西站物流园建成图

图3 无锡西站物流园总平面图

图4 无锡西站物流园用地图

2 易于弹性化和组合化的仓储用地构成比例分析

首先，综合性物流园区仓储用地构成比例采用4个样本分析。（1）上海临港普洛斯国际物流园。物流园包含仓库用地、堆场用地、保税区用地、发展预留用地及其他用地面积。其中，仓储用地面积约占总用地面积的38%，而仓库用地面积与堆场用地面积比值约为4∶1。（2）上海西北综合物流园槎浦物流基地。其性质属陆路口岸型物流园区，是以省际物流集散功能为主，集其他多种物流服务于一体的集散型综合性物流基地。物流园主要包含生活区用地、仓库用地、工业用地。基地仓储用地面积约占总用地面积的55%。其中，仓库用地面积与堆场面积比值约为9∶1。（3）法国图卢兹物流集中区。主要包含仓库用地、堆场用地及部分发展预留用地。园区仓储用地面积约占总用地面积的43%。其中，仓库用地面积与堆场面积比值约为9∶1。（4）加拿大多伦多机场物流园主要片区。主要包含仓库用地、堆场用地、工业用地。园区仓储用地面积约占总用地面积的45%（图5）。其中，仓库用地面积与堆场面积比值约为9∶1（图6）。通过上述各项综合性物流园的数据统计，得出表1。

虽然，国内外物流效率、物流网络体系不尽相同，但通过对比分析，依旧能从中发现共同点。综合上述4个样本统计分析，表明仓储用地占总用地的较为合理的比例在38%—55%范围内，仓库用地与堆场用地面积比值较为合理的范围为9∶1到4∶1之间。

其次，多式联运物流园区仓储用地构成比例采用了5个样本分析。（1）上海北郊站中铁物流。主要包含仓库用地、堆场用地及火车站交通用地。其中，上海北郊站中铁物流仓储用地面积约占总用地面积的39%，仓库用地面积与堆场用地面积比值约为3∶2。（2）上港集箱浦东物流园区。主要包含仓库用地、堆场用地。其中，仓储用地面积约占总用地面积的46%。仓库用地面积与堆场用地面积比值约为1∶1。（3）上海集装箱军工路码头。主要包含仓库用地、堆场用地、工业用地。其中，仓储用地面积约占总用地面积的37%，仓库用地面积与堆场用地面积比值约为3∶7。（4）德国不来梅物流东区。主要包含仓库用地、堆场用地、火车站交通用地。其中，仓储用地面积约占总用地面积的35%（图7），仓库用地面积与堆场用地面积比值范围约为2∶1（图8）。（5）日本大阪南港东南货运区。主要包含仓库用地、堆场用地。其中，仓储用地面积约占总用地面积的43%，仓库用地面积与堆场用地面积比值约为2∶1。通过上述各项多式联运物流园区的数据统计，得出表2。

分析表明多式联运物流园区仓储用地构成比例占总用地较为合理的比例范围控制在35%—46%。通过5个样本统计，仓库用地与堆场用地面积比值浮动性较大，表明各园区主要发展侧重点都有所区别，平均范围约为1∶1至2∶1左右。

经过对综合性物流园区与多式联运物流园区统计分析，仓储用地占总用地的比例约为35%—55%范围，采取截尾均值算法得出，仓储用地占总用地的比例约为40%较合适，亦可根据实际情况在一定范围内作弹性调整。相对两类物流园区仓库用地与堆场用地比值的浮动性，每个物流园区功能侧重点都有所不同，园区应针对相关实际情况组合布局。

表1 综合性物流园区仓库用地面积与堆场用地面积配比统计表 hm2

图5 多伦多机场物流园区仓储用地面积占总用地面积比值

图6 多伦多机场物流园区仓库用地面积与堆场用地面积比值

图7 不来梅物流东区仓储用地面积占总用地面积比值

图8 不来梅物流东区仓库用地面积与堆场用地面积比值

3 易于标准化和模块化的仓储用地单元尺度的分析

首先，综合性物流园采用了4个同样的样本分析。（1）法国图卢兹物流集中区。其由众多的物流企业集聚而成。地块在使用中出现了3种情况，其一是数个小型物流企业共同使用一 块（180—300）m×（150—180）m，面积为2.7—5.4hm2左右，平均面积为4hm2左右的小型单元。其二是一个中型企业单独使用一块平均面积为4hm2左右的小型单元。最后是一个大型企业单独使用一块300m×400m平均面积为12hm2左右的基本单元。（2）上海临港普洛斯国际物流园。美国普洛斯集团作为工业物流的领头人，以其标准建设了覆盖全球的物流网络。其统一化、标准化的用地规模能成为一个有效的研究对象。在上海临港普洛斯国际物流园中，仓储用地为（300—400）m×（300—400）m，面积为9—16hm2左右，平均面积为13hm2左右的基本单元。（3）上海西北综合物流园槎浦物流基地。园区内部也是由众多物流企业集聚而成。基地边缘地区被划分为多个200m×100m，面积为2hm2左右的小型单元。基地内主要地块则划分为（300—400）m×（200—500）m，面积为6—20hm2左右，平均面积为13hm2左右的基本单元。（4）加拿大多伦多机场物流园主要片区。研究的基地位于多伦多机场物流区，由各类物流企业入住，基地沿铁路线的一侧地区被划分为多个150m×250m，面积为4hm2左右的小型单元。基地内主要单元块则划分为（350—400）m×（300—450）m，面积为11—18hm2左右，平均面积为14hm2左右的基本单元。另据对英国配送中心用地规模的研究，区域性配送中心用地约为1.1—11.5hm2，如英国的大型连锁超市SAFEWAY，其配送中心占地一般在2.3—4.6hm2。通过上述各项综合性物流园的数据统计，得出表3。

表2 多式联运物流园区仓库用地、堆场用地面积配比统计表 hm2

经过表3数据的对比，能够对小型单元模块及基本单元模块的尺度推测出一个可合理利用的范围：小型单元用地面积范围为2—3hm2；基本单元用地面积范围为12—13hm2。

其次，多式联运物流园也采用了同样4个样本分析。（1）德国不来梅物流园。研究区域为园区中港区与铁路仓储运输区。港区：平均每个小型堆场为400m×100m，面积为4hm2左右的单元。每个泊位由2个小型单元组成400m×200m，面积为8hm2左右的基本单元。铁路运输区：用地单元根据铁路设计现状，因地制宜地划分为300m×100m，面积为3hm2左右的基本单元。（2）上海主要物流枢纽之一的北郊站中铁物流园区。园区内平均每个小型仓储地块为250m×100m，面积为2.5hm2左右的小型单元。铁路沿线单侧卸货区域划分为3个基本段，平均每段对应2个小型单元，组成一个250m×200m，面积为5hm2左右的基本单元。（3）上海军工路码头集装箱物流区。港区内铁路专用线与上海铁路运输线相贯通，是具有水运、铁路联运能力的现代化综合性码头。港区：平均每个小型堆场为200m×100m，面积为2hm2左右的小型单元。每个泊位由两个小型单元组合成为200m×250m，面积为5hm2左右的基本单元。内部仓储区：平均每个独立堆场为300m×200m，面积为6hm2左右的基本单元。（4）大阪物流园南港东南区。港区堆场平均每个小型单元为140m×70m，面积为1hm2左右，每个泊位由4个小型单元组合成为140m×280m，面积为4hm2左右的基本单元。港区仓储平均每个集中仓储单元地块为（280—350）m×（150—200）m，面积为4—7hm2，平均面积为5hm2左右的基本单元。上述各项多式联运型物流园的数据统计，详见表4。

表3 综合物流园小型单元及基本单元模块统计表 hm2

表4 多式联运型物流园的小型单元及基本单元模块数据统计表 hm2

由于国内外在货运系统、运输单位及自然条件等方面存在一定的不同，导致国内外多式联运型物流园仓储用地中基本模块单元面积数据的差异。但是，通过数据上的比较，还是能够在基本单元模块的尺度上总结出一个可合理利用的范围：小型单元用地面积范围为2—3hm2；基本单元用地面积范围为5—6hm2。当规划区内用地规整时，能够根据现场的实际情况来制定基本单元的数量，当规划区内用地不规整时，能够通过小型单元与基本单元的组合，使地块的利用率最大化。

通过对两种不同类型的物流园区的研究，基本可以导出符合其一般特征的模块化数据。结合规划区本身的物流量和周边交通情况的分析，决定出仓储用地单元的数量集，并通过标准化的方式组织用地单元模块，使仓储区地块的土地利用划分能够标准化、合理化，便于规划方法操作上的简单易行。

4 物流园区用地规划方案的后期数据评估方法简介

通过上述“四化”的方法再结合交通规划，对物流园区的几个土地利用总体功能布局的比较规划方案出来后，就需要通过特定的模型来对用地规模和仓储地块大小的合理性进行评估，以便于优化和确定可行的实施方案。其一，对用地规模评估的模型目前普遍采用的有：

S=Li1 i2a/365

S——物流园区建设总面积，单位为m2

L——预测规划目标年份的社会物流总量，单位为104t

i1——规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例系数

i2——规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占第三方物流全部物流作业量的比例系数

a——单位生产能力用地参数，单位为m2/t

其二，对于规划方案中仓储地块大小测评的方法有，通过专门的统计分析软件（SPSS、EXCEL等）、REA模型等定量分析方法和定性分析方法（SCP模型）相结合的技术，根据调研中收集到的数据资料，综合考虑实际情况，得出物流园区现实和潜在的物流需求量，对于规划方案布局中的仓储用地单元面积和组合方式进行校核。在此基础上，再采用在布局设计领域极其广泛运用的由美国的Richard.Muther于20世纪60年代创立的SLP方法，对布局进行优化分析。SLP方法设计物流园区平面布置时主要包括物流作业区域的布置、辅助活动区域的布置和置入修正区域面积三大部分的布置设计，其方法中的5个基本要素是：P产品；Q产量；R生产路线；S辅助部门；T时间安排。经过对上述方案的定量定性分析评估和推导的“四化”规划，可以产生出一个比较科学合理的物流园区规划布局。

5 结语

综上所述，在对物流园区进行系统规划时，只有综合考虑各组成部分，合理配置，才能实现物流系统的整体功效。物流园区规划中的用地规模和布局是目前规划当中无法明确的问题，而往往是以开发者和管理者的主观臆断为主，造成土地资源的浪费。结合在无锡西站物流园实际规划项目中，通过对物流园中的仓储用地构成比例及其用地基本单元研究，运用解析研究的“四化”规划方法，在以往缺少物流园区规划的技术手段和数据支持的情况下，对物流园区的基本组合和功能单元的规律有了一定深度的认识，避免了以往仅凭空间规划和城市设计等传统技术手段来做专业程度较独特的物流园规划，为规划的科学性提供了一个新的方向。Europe[J]. Transpoworld，2003（1）：58-60.

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