刍议房地产经济发展策略及背景

毕丽娟

（天津津投金厦房地产发展股份有限公司，天津 300381）

目前房地产经济在国民经济中占有重要地位，但房地产业的发展也暴露出了一些问题：刚需过大，以及民间资本炒作，导致房价一直处于高位；城市土地所有权流转不规范，出现天价地块或超低地价；地产商融资渠道单一，金融风险巨大等。为了促进我国的房地产业健康持续的快速发展，本文基于房地产业经济现状及其背景，展开了对房地产经济中存在问题的探讨，最后提出房地产经济的发展策略。

一、房地产经济发展的背景

（一） 商品房价格不断上涨

现在，由于商品房价格不断地上涨，已经大大超出了社会大众的经济承受能力，购房能力不足。使得房价不断上涨的主要原因有两方面：一是土地成本越来越高；二是肆意膨胀的房地产开发行为，造成恶性发展。

（二） 房地产市场结构不合理

据研究机构分析，政府调控的住宅占总住宅的比例应控制在30%—35%之间，价位才合理。但是，在我国政府真正调控的住宅如经济适用房、限价商品房等所占的比例很小，导致房地产市场供求失衡。上述现象主要原因是：地产商作为企业，谋求利润最大化；而地方政府为利用房价上涨为财政创收，也偏重于开发商品房。

（三）房地产市场秩序混乱

首先，诸多开发商在对现房进行销售时，采取了优惠打折的促销策略，消费者得到了不良的心理暗示，这样就侵犯了消费者的合法知情权；其次，为获得更大的经济效益，房地产投机者大量购房，导致炒房现象层出不穷，严重打击了普通购房者的购房积极性；还有，由于准入制度不健全，国外资本大量涌入我国市场，削弱了我国货币政策的执行力度，扰乱了房地产市场。

二、当前我国房地产经济存在的问题

（一）刚性需求过大，民间资本投机，使得房价长期处于高价位

自我国加入WTO 之后，国家经济发展速度有了质的飞跃，社会大众对生活的品质要求越来越高，对社会的需求也越来越大，对自身居所更是要求严格。要求的房屋数量也是越来越大；同时，由于我国的城镇化力度的加大，大量农村人口涌入大城市，使得商品房供应量增大。另外，房地产市场逐渐扩大，社会居民也加入到了房地产投资的行列中，使得房地产经济覆盖面积更加广阔，影响更深远，对房价的上涨起着极大的促进作用。所以应该加快保障性住房建设，严控打击民间资本投机性购房。要严格的监控房地产市场，依据政府力量调控房价，保障房地产市场稳定发展，在满足社会居民的同时，保证房屋数量和质量，使得居民能够有经济能力购买房子，控制社会大众参与房地产游资炒作，防止房价高升，房源囤积。杜绝通过买卖获取暴利，使得老百姓的利益遭受损失。

（二）城市土地所有权流转体系不健全

在我国的相关法规中，提到土地是国民社会共有的资产，个人没有独自的权利就爱那个土地作为商品进行经济交易。土地只能够以租赁的形式进行财产转换。在房价持续波动的情况下，要更加明确这一点。国家政府要严控房地产市场秩序，满足社会供需关系的同时，平衡房价。目前，我国的土地市场还处于发展时期，市场还远未成熟，使得地价过高或过低。我国土地使用需要通过国家有关部门的审批，政府在调控房价的同时，要出台相关法律政策限制土地的非法使用和交易，稳定房地产市场。一方面由于一线城市的快速发展使得其他地区的土地资源显得非常稀缺，另一方面城市监管和审查力度不够，防止相关部门与企业之间进行权钱交易，阻碍市场的正常运行。

（三）房地产商融资渠道单一，风险巨大

房地产的资金非常密集，在实际的运转过程中，需要大量的资金来维持。目前，国内的房地产开发渠道较少，资金渠道只有商业银行和民间贷款，房地产企业通过销售楼盘或者租赁来获取资金利润，也是靠这些利润进行贷款偿还，但是一旦资金出现意外情况，就会给商业银行和社会带来极大的影响，使得资金链断开，造成不可估量的损失。很多二线城市出现了的烂尾楼都是类似原因造成的。所以，地产商应拓展房地产市场的融资渠道，规范房企经营方式。国家必须制定相关政策，规范管理。

（四）国家政策变化太快，缺乏延续性

根据房地产的种种情况，国家有关部门有针对性地提出了一系列的政策，不仅增加资金回报，更多了出台了优惠政策，防止房地产经济限制政策实施。这些有关政策都是针对性的进行调控，短暂的遏制了我国房地产一些不良现象。因此，在整体上来看，这些政策还不能够实质性的进行补救，没有掌握根本问题。政策变化太快，没有延续性，国家有关部门应该有针对性的控制和把握房地产市场经济的持续发展方向。

三、我国房地产经济的发展策略

（一） 职能部门科学和合理地规划以及开发能用用土地

城市有关政府部门，应当转变观念，将利用土地增加财政收入和利用房价增加收益的观念摒弃，不能够单方面的依靠经济收入来带动经济发展，要保证城市建设和发展与社会相互协调，树立科学的发展观，从长远的角度考虑经济发展问题，走可持续道路，地方政府要严控房地产和土地市场，规范市场规章制度，控制土地使用，加强审批力度，合理制定售价，从实质上解决低土地价格，高房价的问题。

（二） 积极转变市场供应模式

目前，很多城市囤积着较多的高档房屋，使得土地使用率较低，空房占据较多的土地资源，政府应该控制土地供应量，增加建设经济适用房和中等商品房屋，满足更多层次的社会大众需要，挖掘更多的经济适用房和中等商品房的土地，才有有效措施扩大房屋规模，适应社会上更多层次人群的需求，符合他们的购买能力。

（三）利用税收调杠杆，打击投资性购房

我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，降低房地产经济泡沫风险。首先，政府应对购买商品房短期出售的售房利润开征所得税，并实施高税率，打击投机性购房；其次，对于以自用为目的购房行为，政府应给予政策支持，降低税率，保障百姓居住需求。

（四） 促进房企的集约型发展

目前而言，我国房地产整体规模不大，并且此行业的集中度也不高，导致诸多中小型的房地产开发商缺乏较为优良的市场运作能力、抗风险能力以及管理能力。而企业主要的融资渠道还是商业借贷。目前房地产市场的价格疯涨，引发市场的投机风潮，这给房地产企业的生存带来了严峻考验。因此政府需要制定相关法律政策，提升房地产行业的准入门槛和制定、执行严格的行业标准；金融机构也要制定相应的服务政策，为房地产行业的发展提供资金支持；与此同时，企业本身也要加大管理力度，提升管理层的综合能力，从而有效应对市场激烈竞争，加大抗风险能力。

四、结束语

房地产市场的健康运行既关系到国民经济的稳定，也关系到人民的基本起居，这也是关乎社会稳定的大事。当前我国的房地产经济不断出现问题，国家出台了一系列政策进行调控，力图在经济发展与房价稳定之间找到平衡点。无论国家出台什么政策，都需要权衡我国的发展背景，切实考虑老百姓的根本利益，完善政策法规，强化管理，这样才能逐步有效调节房地产经济的发展。

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