浅谈房地产测绘中面积测算的若干问题

陈文佳

(芜湖市房地产登记管理处，安徽 芜湖 241000)

一 房地产测绘概述

(一)房地产测绘定义

房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。

(二)房地产测绘分类

房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘主要是房产平面控制测量，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基础图纸——房地产分幅平面图。房地产项目测绘主要是指房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算等，生成房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等。

二 房地产测绘特点

(一)测图比例尺大

房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国大比例尺系列的图纸一般都是1∶500或1∶1000，房产分丘图和房产分层分户平面图的比例尺更大，一般1∶300、1∶200等。

(二)测绘成果具有法律约束力

房地产测绘成果经房地产主管机关确认后，具有约束力，它是产权确认、产权交易、处理产权纠纷的依据。

(三)测绘成果精度要求高

地形图上的要素成果，一般可从图上索取或量去，其点位中误差在±0.5－0.6mm以内，其精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房地产测绘例如界址点的坐标、房屋的建筑面积等的量算精度要求比较高，不能直接从图上量取，而必须实测、实算。

(四)要求修测、补测、变更测量及时

城市基本地形图的复测周期一般5－10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时应及时修测，对房屋和用地的自然状况改变(非权属变化)也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时变更，平面图应及时修补测。

(五)房地产测绘人员既要懂测绘、更要懂房地产

房产测绘是一项政策性、专业性都很强的工作，尤其是政策的掌握占主导地位。从事房地产测绘的人员不仅要具备房产测绘专业知识，熟练掌握测绘技术，准确运用各种测绘方法，还需要学习和掌握与房地产相关的规划、土地、房产交易、权属登记、物业、房屋设计、人防、消防等各个门类中相关的法律法规和规定，才能保证测绘成果的合法、公正、准确，维护相关当事人的合法权益。

三 房屋面积测算中的几点问题

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

(一)关于层高问题

《房产测量规范》在有关房屋面积测算中规定计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20m(含2.20m)，层高低于2.20m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。

房屋的层高定义为:房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。因此房屋面积测算中的层高2.20m以上指的是楼面层高，而不是净高。

(二)关于斜坡屋面

《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的，可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，测绘时直接“切取”2.20m的高度计算面积。

(三)关于飘窗问题

建设部文件规定:对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高2.20m以上的部位，要计算面积;而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。也就是说，有台阶的飘窗，只要层高不超过2.20m，不予计算面积，而层高超过2.20m的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积。

(四)关于跃层户室中的内楼梯

跃层户室中的内楼梯是连结上下层的必须通道，若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，无论是否建造均应按自然层计算面积确权。

(五)关于阳台面积的计算

《房产测量规范》规定全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，而露台没有顶盖所以不予计算面积。

对于部份覆盖的顶盖，没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不予计算面积;投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准;投影下来的面积应大于围护结构的1/2，否则不予计算面积。

四 房地产测绘的作用

(一)房地产测绘成果作为证明房屋面积、界线范围、地理位置等的依据文件被用于房地产登记中。

(二)房地产测绘成果主要是为产权产籍服务的，是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。

(三)房地产测绘成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。

(四)房地产测绘成果给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

(五)房地产测绘成果是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料，是房地产管理系统的重要依据和数据来源。

五 结语

总之，房地产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。为了保证测绘精确性和准确性，对于从事房地产测量及信息管理的工作人员应全面了解房地产测绘的特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，更好地为城乡居民服务。