差别化破解房市调控难题

文/汪闻生

差别化破解房市调控难题

文/汪闻生

近日，国家统计局发布4月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，逾九成城市房价持续上涨，有的涨幅超过了10%。消息既出，各方关注。孰知今年2月，国家出台新一轮房市调控新政“国五条”，虽不说立竿见影，但房价不降反升，多少有些让人意外。舆论不禁担心：层层加码的楼市调控，难道真的无法缚住房价高企这条苍龙？

其实，房价飙升，并非一蹴而就。1998年，我国城镇住房制度经过多年改革，停止了住房实物分配，实现了住房消费的货币化和市场化，有力推动了我国社会主义市场经济体制的建立和发展。此后，房价呈逐步上升趋势。2008年，国际金融危机爆发，刺激国内房地产业加快发展，房价随之迅速攀升，2009年甚至出现暴涨行情，引发市场和民生诸多问题。为抑制房价过快上涨，2010年1月、4月、9月和2011年1月，国家相继推出了以限购、限贷为核心的调控政策，但效果似乎不尽如人意。有房产大佬继而不断放话，房价必涨，什么时候买房，都会稳赚不赔，理由是市场刚需、城市化提速、购买力旺盛。言外之意，房市调控还是作壁上观为好。

市场及其某些意见的张狂，对房市调控无疑是一剂清醒剂。退而思之，住房作为商品进入市场，自然要接受市场规律的调节。换言之，房市调控应当自觉遵循市场供求规律，增加调控的科学性和有效性。三年来，房价屡调屡涨，某种程度上正是对市场机制的尊重和印证。但是另一方面，房地产市场与其他消费品市场相比，又有其特殊性。我国的国情决定了城镇住房不仅是一种商品，同时还是一种准公共产品；房地产市场不仅是市场经济体系的一部分，而且是保障和改善民生的重要领域。用经济学的术语说，我国的房地产市场不是一个完全竞争的市场。

住房和房地产市场的二重性，看似简单，实际上隐藏了房市调控的全部秘密。它告诉人们，房市调控决不是要不要的问题，而是要找准症结，分类治理，让房价逐步回归与居民收入水平相匹配的合理水平。

首先必须立足住房的商品和市场属性，遵循而不能违背市场规律。在属于市场调节的部分，应当基本由市场确定住房商品的供求关系与价格涨跌，政府主要扮演维护市场公平、制定交易规则等“守夜人”的角色。具体地说，对高端享受性商品住房，完全放开，实行市场化调节，政府只负责供地控制、税收征缴、防止价格欺诈等工作；对中端改善性商品住房，政府选择性介入，通过规定最高销售价格、禁止开发商获取社会平均利润之上的超额利润、鼓励中低收入人群在跨入中等收入档次后购买商品房等措施，与各方一起共同维护市场均衡。

其次必须认清住房的准公共产品属性即社会民生属性，通过优先供地、强制规定新建住房构成比例、房价和租金限制、筹集保障房源、提供政府补贴等措施，弥补、校正市场调节的缺陷与不足。其中，一项重要内容就是针对中低收入人群，持续可预期地提供面积不等的经适房、廉租房等保障性住房，并通过立法规范“两房”的建造、使用、转让和管理，以保障和改善中低收入人群的住房民生。在一定意义上说，保障房是政府掌控的非商品性或半商品性住房，不进入市场调节的范围。近年来房价的非理性上涨，与商品性住房占比过大及住房的过度商品化、市场化密切相关。

第三，完善与房产有关的金融、财税政策，通过改进限购限贷和计征房产税等措施，真正使投资投机性购房无利可图。同时，减少政府对土地财政和房产GDP的依赖，从源头上降低住房建设成本，并开辟新的投资、消费渠道，充分吸纳从房市撤退的社会富余资金。最近，媒体不断曝光的“房爷”、“房叔”、“房婶”案例，从一个侧面暴露了逐利性、腐败性拥房对房市调控有多大的危害。

如此看来，面对久治难愈的房地产市场，既要临渊捕鱼，更要退而结网；根治房价高企这个顽疾，既要善用经济学，也要讲点政治学和社会学。这样，假以时日，一个平稳健康发展的房地产市场，将会在全面建成小康社会进程中发挥更大的正能量。