限贷后果谁承担

文/李林章

限贷后果谁承担

文/李林章

明明知道买房者属于限贷对象，房产开发商和购房人为了各自的目的，却指望能够通过“买通关系”贷到购房款，结果自然是竹篮打水一场空。限贷这头拦路虎，成功地拦住了一次不该发生的非刚性购房需求。购房者以限贷为由要求退房，法院会支持她的诉讼请求吗？

天上掉馅饼，不限购还可贷

2011年8月的一天，上海市民林芳在逛菜市场时，有人塞给她一张售房广告，上面有大大的字写着“20万首付”。20万！刚准备随手就把广告纸丢到地上的林芳不由站在路边仔细看了起来，只见上面写的是：“上海的房子限购了，到上海的后花园去买房。”原来这是昆山的一家房地产开发公司发售其在昆山开发的房产。林芳属于那种一直有意投资房屋却苦于资金不足，一直在等待商品房降价却越等越涨的人，结果等到2010年9月29日“国五条”出台后上海等16个一二线城市相继推出限购政策，她没有了在上海买房的资格！

林芳懊恼啊！林芳怎么能不懊恼？现在机会终于来了，不限购，首付也拿得出，她再也不能错过这个机会了！

发广告者是一位售楼小姐，善于察言观色的她立即转回头招呼林芳：“这位女士，看你对房子感兴趣，这房子在上海就有销售点，广告上面有我们销售点的地址和我的联系方式，我叫田湉，欢迎有时间的时候去看看。”

没几天，林芳果然按图索骥找到了那家销售公司，并与田湉取得了联系。在巨大的小区实景沙盘前，田湉向林芳详细介绍了楼盘的主要情况，特别是其优势所在，林芳听得频频点头。

2011年9月3日，林芳与昆山市润花置业有限公司（以下简称润花公司）签订了《商品房购销合同》，约定总房款为67.5万元，首付款20.5万元，同时办理银行按揭贷款47万元。当日，林芳支付了首付款20.5万元。

接下来就是等贷款了，这一等竟然就是两个月，其间，林芳多次打电话给田湉询问进展，田湉都表示了困难，直到2011年10月29日，田湉忽然主动打了个电话给林芳，说现在贷款确实不是那么容易办到的了，需要她再交1.5万元作为办理贷款的“包装费”。“有门！”接到这个电话，林芳竟然是一阵惊喜，虽然田湉说的是含义模糊的“包装费”，但林芳心照不宣地理解出了背后的意思，嗯，既然开口要钱了，说明可以“买通关系”了。

不敢耽搁，林芳手上没有现金，立即找弟弟林至去借。林至二话不说，当天向田湉的个人账户汇款1.5万元。

又是一段漫长的等待，然而，林芳的耐心并没有换来好消息。2011年12月，当林芳又一次催问时，田湉叹了一口气：“林大姐，我正准备打电话给你呢！真的不好意思，国家现在盯得很紧，谁也不敢随便违规，你贷款的路算是彻底堵死了，赶快想办法筹钱交余款吧！”

林芳的心猛地往下一沉，最不希望发生的事情还是不可逆转地发生了，她没好气地回田湉：“你说得轻巧，我哪里筹得了那么多钱？我就是冲着只要20万首付才买的，既然贷不成款，这房子我不要了！”

合同埋地雷，买方退房无望

林芳被迫放弃购房，开发商却不可能轻易答应，现在销售一套房子多不容易啊！2011年12月21日，润花公司发给林芳催告书一份，上面说的是：润花公司已联系相关银行于2011年10月8日起在售楼处为购房者办理银行按揭手续，在润花公司工作人员的多次电话催告下，林芳没有来办理。为了避免林芳的权益受损，润花公司将给予林芳一定的宽限期，请林芳务必于2011年12月25日前办理完成银行按揭贷款手续。否则……

林芳真是哭笑不得，这润花公司还真会倒打一耙啊！明明是你们没能够帮我办到贷款，怎么变成我不去办理贷款了？看见最后通牒，林芳不敢掉以轻心，也不再相信田湉可以解决问题，在最近的一个休息日立即驱车去了昆山，与润花公司现场理论去了。

润花公司派人接待了她，林芳提出她已经如实告知了自己的情况，她能不能贷到款润花公司应该很清楚，不应该打包票说可以贷到款而误导她买房。润花公司人员回复她一切按照合同说话，并翻到《商品房购销合同》附件四给她看，这是一份合同补充协议，只见第四条写着：若因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款的，买受人应在收到出卖人通知后五日内前来办理变更其他付款方式的手续。

林芳顿时头大了，厚厚的一沓合同，正本、附件一大堆，她根本没有细看过，以前也买过房，感觉不比买萝卜、青菜复杂多少，反正总价心里有个数，付个首付款，以后每月还多少知道就行，其余的根本无暇关心也不需要关心，从来也没有遇到过什么麻烦。而这次，原来这里埋着一个大地雷，随时准备炸翻她呢！

林芳说：“你们是房地产公司，属于专业人员，我是不是符合贷款条件，你们应该比我清楚，你们都收了我1.5万元的贷款‘包装费’了，有义务帮我办成贷款，办不成也是你们的责任。”

令林芳又一次意外的是，接待人员矢口否认公司收了林芳的1.5万元。林芳气得不知道说什么好了，她想，幸好我带着给田湉打款的回单呢！但她出示给接待人员看时，接待人员却告诉她，这是你们和田湉个人之间的事，与公司无关。纠缠了半天，双方始终达不成一致意见。谈话就此不欢而散。

很快就到了新的一年，紧接着春节到了。林芳这个年都没有能够安心过，过去是一心一意想添置套新房，现在是千方百计考虑如何退房。润花公司始终是没有任何退房的商量余地，想找田湉在其中再做做工作的，田湉居然称她已经离开那家销售公司了，以后不要再找她了，与她无关了。

怎么可能与她无关了呢？至少那1.5万元的贷款“包装费”是汇到她卡上的，而润花公司矢口否认收到这1.5万元，当务之急趁还能够与田湉联系得上，把这1.5万元要回来。田湉说，她卡上收到钱之后就拿了自己的1.5万元现金交给销售公司的某位主管了，但这位主管和销售公司均不承认收过这笔钱。无奈之下，林芳让弟弟林至向上海市宝山区法院起诉。2012年5月10日，上海市宝山区法院出具判决书，认定田湉无权占有上述1.5万元“包装费”，理应及时返还。

限贷是国策，判决双方有责

“包装费”官司打赢后，林芳又向昆山市法院提起诉讼，认为她已经将自己的客观情况如实告知润花公司，润花公司明知她不符合办理首套房屋贷款的条件仍误导其买房，最终贷款未获批准，其客观上已没有购买房屋的能力，无法继续履行《商品房购销合同》。林芳诉讼请求为：解除林芳与润花公司签订的《商品房购销合同》；要求润花公司返还林芳首付款20.5万元，并支付银行同期贷款利息。

昆山市法院审理后认为：《商品房购销合同》之附件四已经明确约定若因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款的，买受人应在收到出卖人通知后五日内前来办理变更其他付款方式的手续。该约定表明支付房款是林芳的义务，且林芳也未能举证双方存有“无法办理贷款，合同可以解除”的类似约定。故林芳提出解除双方签订的《商品房购销合同》的理由不符合双方约定解除的情形，也不符合法律规定的解除之情形。庭审中，林芳表示不愿意、也无能力继续履行《商品房购销合同》，根据庭审情况及林芳目前仅支付了总房款的30%、其余房款不愿继续支付的状况来综合考量，林芳与润花公司签订的《商品房购销合同》确已无继续履行的基础，可以予以解除，润花公司应返还林芳已支付的房款20.5万元。

对于林芳主张的利息损失赔偿，昆山市法院认为，林芳举证的一系列限购限贷政策在双方签订《商品房购销合同》时均早已出台，润花公司作为房产开发商应当熟悉对其房产销售有影响的限购限贷政策，但为了达到销售房屋的目的，润花公司的销售人员仍违规收取了贷款“包装费”1.5万元，并按照首套房屋贷款政策签订了首付30%、余款70%通过贷款支付的合同；而林芳明知自身条件不符合贷款政策的情况下，仍同意按此方法支付房款，并交付了“包装费”，显然对不能办理贷款的风险也有预见。故林芳和润花公司对于《商品房购销合同》签订后，贷款无法办理的结果均有过错。现林芳不愿补足房款，继续履行合同，其属于违约解除合同。综合考虑上述因素，法院酌定润花公司承担林芳利息损失的40%。林芳要求解除合同，如给润花公司造成损失，应承担相应的违约赔偿责任，润花公司可依据相应证据，另行主张权利。

润花公司不服昆山市法院判决，于2013年5月23日提出上诉。苏州市中级法院审理后认为，润花公司的上诉理由均不能成立，于2013年8月21日判决驳回上诉，维持原判。

法博士点评

俗话说，买的没有卖的精。在这起商品房购销案件中，精于此道的润花公司早就在合同中埋下伏笔，把限贷的后果完全归咎于买房人，并“阴险”地安插在不起眼但确实是合同组成部分的附件四中，万一贷款成功等于售房成功，贷款不成也逼着你买房人去另想办法筹钱，否则承担违约责任。林芳不幸中招，最后落入拿房无钱、退房无门的尴尬境地。虽然通过诉讼要回了首付款，但首付款利息损失了60%，而且是否要承担相应的违约赔偿责任还悬而未决。林芳的教训在于：一是合同有地雷，签约需谨慎；二是国策就是国策，别指望可以歪门邪道去僭越。

编辑：郑宾 393758162@qq.com