新型城镇化，房地产市场的新梦想

文/ 忠 历

在去年12月举行的中央经济工作会议指出，城镇化是扩大内需的最大潜力所在，是促进中国经济增长的新引擎。作为与城镇化关系度最密切的行业之一，此消息无疑为地产业带来福音，而对于那些已经布局城镇化的开发企业而言，更是抢占了先机。如何正确看待新一轮城镇化？房企的机遇又表现在那些方面？城镇化令房企普惠、还是仅限于大房企的“王的盛宴”？

虽然在中央经济会议上，同时提出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，仅仅一句话，让我们不难发现，房地产的宏观调控暂不会退出楼市舞台，但是，城镇化的大写特写，似乎让房企再次被打了兴奋剂一样，摩拳擦掌，想大干一场。

去年年末，楼市回暖的迹象十分明显。相关研究机构的统计数据显示，11月份全国100个城市新建住宅平均价格为8791元／平方米，环比10月份上涨0.26%，这已是2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨。国家统计局最新数据显示，2012年1到11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是今年内首次实现累计正增长。与此同时，房地产开发投资也在经历了长时间的涨幅回落之后重新反弹，市场的信心似乎回来了。

可是，城镇化不等于单纯的高楼大厦的房地产开发建设，是一个复杂的经济、社会、环境、文化等方方面面的系统工程，其中还涉及到各方面政策的相互协调问题。必须进行深入、系统的研究，制定系统、稳定、可持续的城镇发展政策，强化制度创新，使经济政策、产业政策、能源交通政策等与社会政策有机组合，形成一个和谐而统一的公共政策体系，来保证城镇化进程的健康、有序进行。

而且，没有产业支撑的城镇化将是空中楼阁的鬼城。因为城镇化的实质是由于生产力变革所引起的人口和其他经济要素从农业部门向非农部门转移的过程，转移的根本标志是农业比重的下降和非农业比重的上升，即产业结构的变迁，而不是简单的农业人口市民化转移。

绝大部分城镇都必须要有自己的主题，自己的主导产业，没有产业的城镇就像找不到工作的待业青年，是很难成才的。

虽然，曾经房地产市场的疯狂扩张造就了传统的中国城镇化局面，但是中国未来的新型城镇化本质上不再是土地城镇化，因此意味着它并不必然支持房地产业的继续高速粗放增长。同时，随着人口老龄化和人口红利的消失，以及经济增速的下滑，政府的大规模举债经营，房地产业的发展速度必将受到影响，依托房地产业推动城镇化率高速增长的黄金时代已然成为过去。

实际上，经过多次房地产调控持续之后，关于房地产业是否是支柱产业的争论已经毫无意义，而城镇化又吊起了部分房地产开发企业的胃口。如何全面理解城镇化与房地产业的关系，成为了每一个决策者以及地产人需要迫切考虑的问题。有专家指出，在政府持续进行楼市调控的情况下，中国房地产暴利的时代早已经终结，坐等房价上涨或依赖城镇化推动市场并不现实，房地产企业应进一步细分市场，合理设计利润空间。

不少城镇立足于自己的资源特色、环境条件，确定城市的产业发展战略定位，使城镇迅速形成了自己的核心竞争力。比如瑞士的达沃斯，一年一度的“世界经济论坛”使达沃斯小城出了名，会议经济进一步带动房地产、旅游、餐饮业、交通等相关产业。法国戛纳一年一度的电影节，同样使戛纳家喻户晓。从美国城市化的进程看，许多城市和小城镇原先都是围绕企业发展起来的。例如西雅图市的林顿镇，因为波音公司而出名；硅谷的高科技企业云集，成为世界上最充满活力的小城镇群带。尽管各国城市的规模大小不一，历史文化和市容市貌各不相同,但不同城镇的主导产业突出、特色鲜明。

而在中国，大城市或者说一二线城市的房地产需求是旺盛的，而三四五线城市或城镇的需求目前来说还较为疲软或脆弱，正如一位外国人所言，中国的大城市像在欧洲，而中国的城镇放佛就在非洲，这句话，很值得我们沉思。

所以，大中小城市和城镇的和谐、有序、健康的发展，是中国城镇化的大未来。这也给中国的房地产带来了新的气息和梦想。

中国未来的新型城镇化本质上不再是土地城镇化，因此意味着它并不必然支持房地产业的继续高速粗放增长。图为四川成都中和镇。 摄影/ 褚作远