基于Panel Data模型的中国土地市场发育区域差异及其对房价的影响

谭术魁， 李雅楠

（华中科技大学土地管理系， 湖北 武汉 430074）

1 引言

中国自1987年实行土地有偿使用以来，土地市场迅速发展，推动了整个国民经济的发展，与此同时，中国房价也在波动中快速上涨。土地市场的发育直接影响了土地的供应方式以及交易价格，进而影响房价。国内学者更多关注了宏观经济[1]和地价与房价的关系，并做了大量的实证研究[2-6]。针对目前的研究，地价与房价的关系大致可以归结为三种观点：第一种观点从住房成本角度出发，认为高地价导致高房价；第二种观点从引致需求角度出发，认为房价决定地价；第三种综合性的观点认为若给定土地供应，则房价决定地价，但反过来不能因此而说土地供应是无关的、不会影响地价或房价。虽然不同的实证研究得到不同的结论，但是地价对房价的影响是的确存在的。从现有文献来看，土地市场发育对房价的影响研究较少，虽然有文献涉及了土地供应模式和土地供应量对房价的影响并做了相应的实证研究[7-10]，但基本没有采用面板数据以东、中、西部为对象进行的地域差异研究。

由于土地市场化水平是表征土地市场发育程度最核心的指标，因此本文采用土地市场化水平这个指标来衡量土地市场的发育程度。国内学者对中国土地市场化水平的测算有所涉及且取得了一系列成果，测算指标大多采用土地的市场交易量与全部土地供应量的比值来反映，如曹振良[11]，陈福[12]等。曲福田等利用加权的方法对划拨、协议、招标和拍卖的宗数进行综合测评[13]。杨尚华从市场角度以单位出让土地面积的土地出让金作为测度区域土地市场发育程度差异的总体指标[14]。徐国鑫等将土地价格引入市场化程度测算指标体系，运用数据包络分析（DEA）方法进行了土地市场化程度的测算[15]。但总体来看，目前中国市场化水平的研究较为薄弱，没有形成统一的测量指标体系。本文在参考李永乐[16]等构建的指标体系的基础上，对数据的选取作出改进，采用更为准确的面积而不是宗数进行土地市场化程度的测算，进而探讨土地市场化水平对房价的影响。

2 土地市场发育程度测度

2.1 数据来源

数据取自历年《中国国土资源统计年鉴》及国土资源部统计数据，以全国和31个省（市、自治区）的建设用地拍卖、招标、挂牌、协议的面积以及出让总面积数据为研究样本，时间跨度为2003—2011年。

2.2 测度说明

本文选用4种土地出让方式的结构比例，即各交易方式的面积占总出让面积的比例作为衡量土地市场发育程度的指标。由于协议、挂牌、招标、拍卖4种方式的市场化水平依次提高，因此分别赋予适当的权重，进而计算综合分值，确定土地市场化水平。本文分别对拍卖、招标、挂牌和协议4种供地方式赋予权重0.35、0.3、0.25和0.1，并利用公式LM=(x × 0.35 + y × 0.3 + z ×0.25 + p × 0 .1)/(x + y + z+p)×k进行综合测评以得到土地市场化程度的量化值（其中，x、 y、 z、 p分别表示土地拍卖、招标、挂牌和协议的面积，k为系数调整值）。

2.3 描述性统计分析

本文借鉴国家统计局的分类标准将全国分为东部、中部和西部三大地区：东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南12个省、自治区、直辖市；中部地区包括山西、内蒙古、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9个省、自治区；西部地区包括四川、重庆、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆10个省、自治区、直辖市。土地市场发育水平的描述性统计结果见表1。

从图1可以看出，2003—2011年中国土地市场的市场化水平总体呈增长态势。此外，东、中、西部的土地市场发育呈现了不同的特征：（1）东、中、西部土地市场发育水平的波动程度和发育趋势不同。与东部地区和中部地区相比，西部地区的波动相对平稳；东部地区与中部地区的土地市场发育趋于同化，西部地区则逐渐与东部地区和中部地区分化。推测原因可能是各个地区市场内部结构和政策敏感度的差异。（2）东、中、西部土地市场发育水平与经济发展水平并不完全一致。虽然从2008年开始，东部地区的土地市场化水平超过了西部地区，但2003—2007年东部地区的土地市场化水平一直低于中部和西部地区。推测原因可能是中国对土地实行统一的宏观调控与政策指引，这种“强制性”的制度变迁导致了土地市场在一定时期内实现了非梯度发育。

表1 2003—2011年土地市场发育水平的区域差异Tab.1 Regional discrepancies of land marketization level from 2003 to 2011

图1 2003—2011年区域土地市场化水平Fig.1 Regional land marketization level from 2003 to 2011

图2 土地市场发育对房价的影响机制Fig.2 Mechanisms of inf l uences of land market development on house price

3 土地市场发育区域差异对房价影响

3.1 理论分析

土地市场化可以通过价格机制调节土地的供给与需求，促进土地价格理性回归，在开放的市场中达到土地资源配置效率的最大化。对房价的作用可分为两个层面：对于单个房地产企业而言，土地出让方式的市场化会使获取土地的成本有所增加，并在一定程度上推动了房价的提升；对整个房地产市场而言，土地市场化水平的提高意味着市场机制的逐步完善，市场竞争也渐趋充分，从而带动土地利用效率的提升，尤其是城市存量土地，盘活闲置土地，增加房源的供给，进而抑制房地产价格的不合理攀升（图2）。

3.2 Panel Data 模型设定

国内外对房价影响因素的计量研究有很多，其中通过供给和需求的一般均衡解出土地供应变量对房价的影响是很重要的一个思路[17]。为了研究中国土地市场发育水平对房价的影响，本文以Ruijue Peng和William C.Wheaton的存量—流量模型理论为基础[17]，从供给和需求两个方面入手，结合中国土地市场发育的实际情况，综合考虑数据的可得性和消除共线性的原则，选取4个自变量进行模型构建如下：

式1中，hp为房价，re为房地产企业开发投资，g为城镇居民的可支配收入，Δhp-1为上一年房价的增长率，lm 为土地市场化水平。

为了消除数据中存在的异方差和量纲的问题，对变量进行自然对数处理。根据式1，房价与土地市场化之间的关系可用面板数据模型表示：

式2中，hp为房价，以房地产开发企业销售的商品房平均销售价格（元/m2）来表示；re为房地产企业开发投资，以房地产企业本年度完成投资额（108元）来表示；g为城镇居民的可支配收入（元）；lm为土地市场化水平，以土地出让面积的结构比例（%）来表示；Δhp-1表示上一年房价的增长率。

4 计量结果分析

4.1 土地市场发育水平对房价的影响检验

本文采用2003—2011年31个省市房价相关数据为面板数据，与单纯的横截面数据和时间序列数据相比，面板数据分析能够得到更加准确的结果。计量经济学面板数据的常用线性模型有三种：混合估计模型（OLS）、固定效应模型（FE）和随机效应模型（RE）[18],本文利用Stata 10.0分别进行F 检验、LM检验和Hausman 检验，检验结果见表2。

4.2 模型估计结果和分析

根据检验结果，当Hausman 检验在5%的显著水平下，全国的数据支持固定效应模型，东部、中部、西部的数据支持随机效应模型。利用Stata 10.0分别进行固定效应模型和随机效应模型的估计（表3、表4）。

从模型估计结果（表3、表4）可以看出：（1）东部、中部的房地产企业开发投资对房价起负向作用，而西部的房地产企业开发投资对房价起正向作用，说明在经济相对发达的地区，增加房地产企业开发投资额会对房价起抑制作用，而在经济相对落后的地区，增加房地产企业开发投资额会对房价起促进作用。（2）居民的可支配收入对房价的影响都是正向的，其东部和中部的影响程度最大，这与供求理论的观点是相一致的。（3）土地市场发育水平对房价的影响效果在全国和区域内并不相同：全国、东部、中部、西部的房价弹性分别为0.0275133、-0.1160209、-0.0788235、0.0679549，由此可知，从全国层面来看，土地市场发育对房价的影响为正，但这种影响并不十分明显；东部、中部地区的土地市场发育对房价起到了一定的抑制作用，且东部地区的抑制作用比中部地区更为显著；西部地区的土地市场发育对房价产生了一定的促进作用，但是这种作用并不显著。

表2 模型选择Tab.2 Selection of model

表3 固定效应模型参数估计结果Tab.3 Estimated coeff i cients of fi xed effects models

表4 随机效应模型参数估计结果Tab.4 Estimated coeff i cients of random effects models

5 结论与政策建议

5.1 结论

本文通过对2003—2011年土地市场发育水平的统计分析，揭示了中国土地市场发育水平存在的区域差异，分析结果表明：（1）东、中、西部土地市场发育水平的波动程度和发育趋势不同，西部地区波动相对平稳，东部、中部地区的市场发育趋于同化，而西部地区则与东部、中部地区出现了一定程度的分化；（2）东、中、西部土地市场发育水平与经济发展水平并不完全一致，出现这种情况的可能原因是中国对于土地市场实行统一调控，在经济相对落后的地区，土地市场更加强调政府的引导和监管，因此出现了与经济发展水平相悖的非梯度发育。

在此基础上，本文利用计量经济模型的方法研究了土地市场发育水平对房价的影响，得到以下结论：（1）土地市场发育水平对房价的影响存在地域差异。东部地区和中部地区的房价的影响为负，即抑制作用；西部地区的影响为正，即促进作用。推测原因可能是东、中、西部所处的经济发展阶段有较大差异。（2）土地市场发育水平对房价的影响程度不一。东部地区对房价的抑制作用较为显著，中部地区的抑制作用和西部地区的促进作用相对薄弱。推测原因可能是其整个市场的发育不够成熟，无法有效配合市场机制发挥其对房价的作用。

5.2 政策建议

（1）要继续深化和加快土地的出让方式改革。切实提高土地市场化水平，坚持市场导向原则，提高土地招拍挂的比例，优化土地资源配置，实现土地市场健康发展。

（2）进一步提高西部地区土地市场化水平对房价的影响力。西部地区的土地市场化发育水平并不低，但是其对房价的作用方向却与东部、中部不同，且影响不显著。因此，要加强土地相关市场如投资市场、住房市场等的建设，促进整个市场经济平衡发展。

（3）高度重视土地市场化发育对抑制房价的积极作用。本文的研究证实了这种作用的存在，尤其是东部地区，但同时也可以看到，这种积极作用并没有得到充分的发挥，因此在利用金融、税收等杠杆进行房价调控的同时，也要加强对土地市场的培育。

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